KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI HAKKINDA
A. KENTSEL DÖNÜŞÜM KAVRAMI
19
B. TÜRKİYE’DE KENTLEŞME SÜRECİ
20
C. TÜRKİYE’DE KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARININ GELİŞİMİ
21
1. Gecekondu Kanunu Düzenlemeleri
21
2. Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi
24
3. Tarlabaşı (Beyoğlu) Kentsel Dönüşüm Projesi
24
4. Zağnos Ve Tabakhane Vadileri Kentsel Dönüşüm Projesi
25
5. Zafer Meydanı Projesi (Bursa)
26
6. Kuştepe Kentsel Dönüşüm Projesi (İstanbul)
26
D. DÜNYADA KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI
27
2. Trafalgar Meydanı (Londra) Dönüşüm Projesi
28
3. Hiroşima (Japonya) Kentsel Dönüşüm Projesi
28
4. Beyrut Tarihi Kent Merkezi Dönüşüm Projesi (Lübnan)
30
5. Rio Kenti Gecekondu Sağlıklaştırma Programı (Brezilya)
32
6. Dünyadaki Ve Ülkemizdeki Kentsel Dönüşüm Uygulamalarının Karşılaştırılması
33
E. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN AMACI
34
1. Deprem Riskine Karşı Korunma
34
1.1. Deprem Yönetmeliği’nin İçeriği Ve Kapsamı
35
1.2. Ülkemizdeki Binaların Afet Riskine Karşı Durumu
36
F. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMASINA İLİŞKİN GENEL KAVRAMLAR
39
1. 6306 sayılı yasa kapsamında riskli yapı nedir
39
2. 6306 Sayılı Yasa Kapsamında Riskli Alan Uygulması
42
3. Ekonomik Açıdan İşlevini Kaybetmiş Alanların Canlandırılması, Kentin Tarihi ve Kültürel Değerlerinin Korunması, Sosyal Donatı Alanları Oluşturulması
44
4. Rezerv Yapı Alanı Uygulaması
46
5. Yenileme Alanı Nedir?
46
5.1. Yenileme Alanı Uygulamasının Amacı
49
5.1.1. Yeniden Canladırma (Revitalization)
49
5.1.2. Eski Hale Getirme (Rehabilitation)
50
5.1.3. Yenileme (Renewal)
50
5.2. Yenileme Alanı Kararı Alınması Usulü Ve Uygulaması
51
5.3. Yenileme Alanı Projesine Mülk Sahiplerinin Katılımı Ve Yenileme Alanlarındaki Hazineye Ait Taşınmazların Durumu
52
5.4. Yenileme Alanı Uygulamalarında Ortaya Çıkan Sorunlar
53
TEMEL NİTELİKLİ DÜZENLEME OLARAK KABUL EDİLEN, 6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDAKİ KANUNUN KAPSAMI VE UYGULAMA ALANI
1. 6306 SAYILI KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASININ TEMEL MANTIĞI NEDİR?
57
2. Riskli Yapı Tespit Esasları
58
2.1. Riskli Yapı Başvurusunu Kimler Yapabilir?
58
2.2. Riskli Yapı Başvurusu Nereye Yapılır ve Tespit Masrafları Nasıl Karşılanır?
59
2.3. Riskli Yapı Tespiti Müracaatında İbraz Edilecek Belgeler Nelerdir?
60
2.4. Riskli Yapı Tespit Tekniği Nedir?
60
2.6. Metruk ve Kullanılmayan Yapılar Riskli Bina Sınıfına Girmez
62
2.7. Riskli Yapı Tespit Başvurusu Yapılmadan Önce, Kat Maliklerinin Kendi Aralarında Bir Anlaşma Yapmasının Faydalı Olacağı Kanaatindeyiz
65
2.8. Riskli Yapı Şerhinin Tapu Kütüğüne İşlenmesi
66
2.9. Riskli Yapı Şerhi, Gayrimenkulün Devir Veya Temlikine Engel Değildir
67
2.10. Riskli Yapı Tespitini Engelleyenlerin Cezai Sorumluluğu Var mıdır ?
68
3. RİSKLİ YAPI KARARINA KARŞI İTİRAZ USULÜ
69
3.1. Riskli Yapı Tespit Raporuna İtirazın İncelenmesi
72
4. RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNA KARŞI DAVA AÇILMASI
73
5. YIKIM VE TAHLİYE İŞLEMLERİ
76
5.1. Yıkım İçin Öngörülen Kanuni Süreler
76
5.2. Riskli Yapıda Yıkım Kararı Verme Yetkisi Kime Aittir?
77
5.3. Yıkım Masraflarını Kim Öder
81
6. YIKIM İŞLEMİNİ DURDURABİLECEK KANUN YOLLARI VAR MIDIR ?
82
6.1. Riskli Yapının Güçlendirilmesi Yıkım İşlemini Durdurur
82
6.2. Arsa Payının Düzeltilmesi Davaları
86
6.2.1 Arsa Payının Düzeltilmesi Davaları Bina Yıkılmadan Önce Açılmalıdır
89
6.2.2. Arsa Payı Düzeltilmesi Davalarının Yıkım Kararına Etkisi
89
7. RİSKLİ YAPIDA BULUNAN KİRACILARIN MAĞDURİYETİ NASIL GİDERİLECEKTİR?
91
RİSKLİ YAPI KARARININ KESİNLEŞMESİ SONRASINDA
1. RİSKLİ YAPININ NE ŞEKİLDE DEĞERLENDİRİLECEĞİ KONUSUNDA MALİKLERLE YAPILACAK TOPLANTININ ZAMANI
95
2. TOPLANTI ÖNCESİNDE DEĞERLEME RAPORU ALINMASI ŞARTTIR
95
2.2. Riskli Yapının Değeri Nasıl Tespit Edilecektir?
96
3. ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK KARAR TOPLANTISI
97
3.1. Toplantı Davetinin Şekli
97
3.2. Toplantının Yapılması Ve Toplantıda Alınacak Kararlar
99
3.3. Üçte İki Çoğunluk Kararının Azınlıkta Kalan Hissedarlara Noter Vasıtasıyla Bildirilmesi
101
3.4. Üçte İki Çoğunluk Sağlanamaması Halinde Yapılacak İşlem
102
4. Üçte İki Çoğunluk Kararına Karşı Hukuki Başvuru Yolları
102
4.1. Çoğunluk Tarafından İmzalanan Sözleşmenin İptali Davası
110
5. AÇIK ARTTIRMA YOLUYLA SATIŞ İŞLEMİ
112
5.1. Açık Arttırma Yoluyla Satış İşlemi Sonucunda, Tapu Kaydında Görünen, “İhtiyati Tedbir” ve “İrtifak Haklarının” Akıbeti Ne Olacaktır ?
119
5.2. Açık Arttırma Ve Satış İşlemlerine Karşı Açılacak Davalar
120
6. Kira Yardımı Başvurusu Ve Gerekli Belgeler
121
7. Müteahhit Belirlenirken Nelere Dikkat Edilmelidir
123
8. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ DÜZENLENİRKEN DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR
124
8.1. İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
124
8.2. İnşaat Sözleşmesinde Yer Alması Gereken Hususlar
125
8.2.1. Sözleşme Mutlak Surette Noterde Yapılmalıdır
125
8.2.2. Mümkünse, Asıl Sözleşme İmzalanmadan Önce, Binanın Avan Projesi Belediyeden Tasdik Ettirilmelidir
126
8.2.3. İnşaat Ruhsatının Alınma Süresi Açıkça Belirtilmelidir
126
8.2.4. İnşaat Süresinin Niteliği ve Mücbir Sebep Kavramı Tanımlanmalıdır
127
8.2.5. İnşa Edilecek Dairelerin Net veya Brüt M2’leri Açıkça Yazılmalıdır
128
8.2.6. Teknik Şartname ve Bağımsız Bölümler Listesi Sözleşmeye Eklenmelidir
129
8.2.7. Teminat ve Cezai Şart
130
8.2.8. Müteahhidin Hak Edeceği Dairelerin Kademeli Olarak Teslimi
131
8.2.9. Sözleşme Bedeli, İmar Artışının Paylaşımı ve Kira Yardımı
131
8.2.10. Yönetim Planı ve Arsa Paylarının Düzenlenmesi
132
8.2.11. Sözleşmenin Feshi İle İlgili Düzenlemeler
133
9. SÖZLEŞMENİN FESHİ HALİNDE ORTAYA ÇIKACAK HUKUKİ SONUÇLAR :
135
RİSKLİ ALAN İLAN EDİLEN BÖLGELERE İLİŞKİN
KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI
1. 5393 SAYILI BELEDİYE KANUNU KAPSAMINDA KENTSEL DÖNÜŞÜM :
139
1.1. Kentsel Dönüşüm Alanı (Riskli Alan) İlanında Yetkili İdare
142
1.2. Belediye Kanunu Kapsamında Riskli Alan İlanı Usulü
146
1.3. Belediye Kanunu’nun 73. Maddesi kapsamında Büyükşehir Belediyelerine Tanınan İmar Yetkileri
148
1.4. Bakanlar Kurulu Tarafından Alınan Riskli Alan Kararlarının İptali Davaları
150
1.5. Bakanlar Kurulu’nun Aldığı Riskli Alan Kararına Karşı Dava Açma Süresi
152
1.6. Acele Kamulaştırma Kararları Ve Uygulaması
152
1.7. Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Acele Kamulaştırma
153
1.8. Acele Kamulaştırma Kararlarının İptaline İlişkin Danıştay İçtihatları
156
2. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMA YÖNETMELİĞİNDE YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER
171
KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA YAŞANAN HUKUKİ SORUNLARIN MÜLKİYET HAKKI VE
EVRENSEL HUKUK PRENSİPLERİ ÇERÇEVESİNDE ÇÖZÜLEBİLMESİ İÇİN ÖNERİLERİMİZ
1. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA TARAFLARIN HAKLARINI KORUYUCU DÜZENLEMELER İÇEREN, TİP SÖZLEŞME ZORUNLULUĞU GETİRİLMELİDİR
177
2. ARSA SAHİPLERİ TÜKETİCİ KANUNU KAPSAMINDA TÜKETİCİ OLARAK KABUL EDİLMELİDİR
179
3. 6306 SAYILI YASA KAPSAMINDA İMZALANAN TÜM SÖZLEŞMELERDE BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI YAPTIRILMASI ZORUNLULUĞU GETİRİLMELİDİR:
180
4. ÇOĞUNLUK KARAR TOPLANTISI BAKANLIK KOMİSERİ GÖZETİMİNDE YAPILMALIDIR
180
5. KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KATILIM BANKACILIĞI MODELİ
181
KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARIN İLİŞKİN
1. RİSKLİ YAPI TESPİT MÜRACAATI DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ
185
2. ÇOĞUNLUK KARARI ALINMASI İÇİN TOPLANTI DAVETİ ÖRNEĞİ
186
3. ÇOĞUNLUK KARARI BİLDİRİM İHTARI
187
4. AZINLIK HİSSESİNİN SATIŞI İÇİN MÜRACAAT DİLEKÇESİ
189
5. RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNA KARŞI İTİRAZ DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ
190
6. RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNUN İPTALİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ
192
7. ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK KARARININ İPTALİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ (ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ)
195
8. ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK KARARININ İPTALİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ (SULH HUKUK MAHKEMESİ)
198
9. ARSA PAYININ DÜZENLENMESİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ
201
KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARININ
HARÇ VE VERGİ MUAFİYETLERİNİN KAPSAMINA İLİŞKİN BAKANLIK RESMİ YAZILARI
218
AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN
227
6306 SAYILI KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİ
244
6306 SAYILI KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİNDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR YÖNETMELİK
263
DEPREM BÖLGELERİNDE YAPILACAK BİNALAR HAKKINDA ESASLAR
276
RİSKLİ YAPILARIN TESPİT EDİLMESİNE İLİŞKİN ESASLAR
277
YIPRANAN TARİHİ VE KÜLTÜREL TAŞINMAZ VARLIKLARIN YENİLENEREK KORUNMASI VE YAŞATILARAK KULLANILMASI HAKKINDA KANUN
279
YIPRANAN TARİHİ VE KÜLTÜREL TAŞINMAZ VARLIKLARIN YENİLENEREK KORUNMASI VE YAŞATILARAK KULLANILMASI HAKKINDA KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİ
283
İSTANBUL DEPREM RİSK HARİTALARI
291