Türkiye'de Kentsel Dönüşüm Uygulamaları Suat Şimşek  - Kitap

Türkiye'de Kentsel Dönüşüm Uygulamaları

4. Baskı, 
Haziran 2016
Kitabın Detayları
Dili:
Türkçe
Ebat:
13x19
Sayfa:
406
Barkod:
9789750237966
Kapak Türü:
Karton Kapaklı
Kitabın Fiyatı:
375,00
İndirimli (%51):
184,00
Stoktan hemen gönderilir.
Kitabın Açıklaması
Yürürlükteki mevzuatımıza göre üç farklı kentsel dönüşüm modeli söz konusudur: Afet riskli alanların dönüştürülmesi, kentsel dönüşüm ve yıpranan tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların yenilenmesi… Kitap bu üç modeli de ayrıntılarıyla inceleyen ve dönüşüm süreçlerini bir bütün olarak gözler önüne seren kaynak kitap niteliğindedir.
Kitapta afet riskli alanların dönüştürülmesi konusuna ağırlık verilmiştir. Bu kapsamda riskli yapıların, riskli alanların ve rezerv alanların belirlenmesi, bunların öncelikle taşınmaz malikleri tarafından nasıl ve ne şekilde değerlendirileceği, taşınmazların değerlendirilmesi için görüşmelerin ve oylamaların nasıl yapılacağı, çoğunluğun kararına katılmayan taşınmaz maliklerinin hisselerinin ne şekilde satın alınacağı, bu alanlarda planlamanın ve imar uygulamalarının nasıl yapılacağı, inşaatların ne şekilde gerçekleştirileceği, paylaşımın nasıl yapılacağı açıkça izah edilmiştir.
Çalışmada Anayasa Mahkemesinin 27.2.2014 tarihli ve E:2012/87, K:2014/41 sayılı kararı sonrasında 6306 sayılı Kanun'da meydana gelen değişiklikler ayrıntılarıyla izah edilmiştir. Ayrıca 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Hak Sahiplerince Bankalardan Kullanılacak Kredilere Sağlanacak Faiz Desteğine İlişkin Bakanlar Kurulu Kararı'nda 21.01.2014, 10.04.2015 ve 27.01.2016 tarihlerinde yapılan değişiklikler ile Uygulama Yönetmeliğinde, Anayasa Mahkemesi kararı sonrasında, 25.07.2014 tarihinde yapılan değişiklikler dikkate alınmıştır.
Kitabın bu baskısında afet riskli alanların dönüşümünde vergi, harç ve diğer ücretlerden muafiyet ve istisnaların nasıl uygulanacağı, her bir işlem bazında ayrı ayrı değerlendirilmiştir.
Kitapta ayrıca 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun 73. maddesi kapsamında yapılan kentsel dönüşüm uygulamaları ayrıntılı ve işlem akışına uygun bir şekilde ele alınmıştır. Bu kapsamda kentsel dönüşüm alanların ne şekilde ilan edileceği, ilan edilen bu alanlarda taşınmaz maliklerinin kendi inşaatlarını yapıp yapamayacakları, kentsel dönüşüm alanlarında hak sahipliğinin şekilde belirleneceği, belediyeler tarafından gerçekleştirilecek uygulamaların ne şekilde yapılacağı izah edilmiştir.
Kitapta son olarak 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun kapsamında yapılacak dönüşüm uygulamaları açıklanmıştır.
Kitabın Konu Başlıkları
.
6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'a Göre Dönüşüm Uygulamaları
.
Belediye Kanunu Kapsamında Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanlarında Kentsel Dönüşüm
.
Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması
Yorumlar
Kitabın İçindekileri
Önsöz 
7
4. Baskı İçin Önsöz 
8
Birinci Bölüm
6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN’A GÖRE DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI
I. AFET RİSKLİ YAPILARIN TESPİTİ VE YIKIM SÜRECİ 
26
1. Kapsam: Hangi Alanlarda Bulunan Yapıların Tespitinin Yapılması Gerekiyor? 
26
1.1. Genel Kapsam 
26
1.2. Riskli Alanlarda Bulunan Yapılar 
27
1.2.1. Genel Olarak 
27
1.2.2. Riskli Alanlarda Bulunan Fakat Riskli Olmayan Yapılar 
29
1.3. İskan Alanları ve Köyler 
30
1.4. Afete Maruz Alanlarda Kalan Yapıların Durumu 
31
1.5. Özel Nitelikli Alanlar 
34
1.5.1. Madde Hükmü 
34
1.5.2. Maddenin Anayasa’ya Aykırılı Konusundaki Görüşümüz 
35
1.5.3. Anayasa Mahkemesinin Kararı 
45
1.6. Hacizli ya da Kaçak Binaların Durumu 
47
1.7. Kamu Binaları 
47
2. Başvuru: Riskli Yapıların Tespitine Kimler Başvurabilir? 
47
2.1. Genel Olarak 
47
2.2. Yapı Malikinin Başvuruları 
49
2.2.1. Yapı Kavramı 
50
2.2.2. Malik Kavramı 
50
2.2.3. Birden Fazla Maliki Bulunan Yapılarda Başvuru 
52
2.2.4. Riskli Yapı Tespiti İçin Gerekli Belgeler 
53
2.3. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının ve İdarenin Başvuru Hakkı 
54
2.3.1. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tarafından Malikten Talepte Bulunulması 
54
2.3.2. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının İdareden Talepte Bulunması 
54
2.3.3. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Riskli Yapı Tespiti Yapması veya Yaptırması 
55
2.4. Riskli Yapı Tespitinin Engellenmesi 
55
3. Riskli Yapı Tespit Çalışması Yapabilecek Kurum, Kuruluş ve Şirketler Tarafından Riskli Yapı Tespiti Çalışması Yapılması 
55
3.1. Riskli Yapı Tespit Çalışması Yapabilecek Kurum, Kuruluşlar ve Şirketler 
56
3.1.1. Genel Olarak 
56
3.1.2. Riskli Yapı Tespit Raporunun Hazırlanmasında Görev Alacak Mühendisler İçin Gereken Şartlar 
57
3.1.3. Lisanslandırma Süreci 
59
3.1.3.1. Başvuru İçin Gerekli Belgeler 
59
3.1.3.2. Lisanslandırma 
61
3.1.4. Lisans Süresi ve Vize 
61
3.1.5. Denetleme ve Lisans İptali 
61
3.1.5.1. Genel Olarak Denetleme Yetkisi 
61
3.1.5.2. Lisans İptalini Gerektiren Durumlar 
62
3.1.5.3. Lisans İptalinin Sonuçları 
63
3.2. Yapıların Lisanslandırılmış Kuruluşlar Tarafından İncelenmesi ve Raporun Düzenlenmesi 
64
3.2.1. Yapıların İncelenmesi ve Değerlendirilmesi 
64
3.2.2. Değerlendirmenin Şekli ve Sonucu 
65
3.2.3. Raporun Düzenlenmesi 
65
3.3. Raporun Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğüne Gönderilmesi ve İncelenmesi 
66
3.3.1. Raporların Gönderilmesi 
66
3.3.2. Raporların İncelenmesi 
67
4. Yapının Riskli Olduğunun Tapu Kütüğünün Beyanlar Hanesine İşlenmesi ve Yapı Maliklerine Bildirimde Bulunulması 
67
4.1. Yapının Riskli Olduğunun Tapu Kütüğünün Beyanlar Hanesine İşlenmesi 
67
4.2. Yapının Riskli Yapı Olarak Belirlendiğinin Ayni ve Şahsi Hak Sahiplerine Bildirilmesi 
68
4.3. Maliki Ölmüş Olan Yapılarda Tebligat 
70
5. Riskli Yapı Tespitine Karşı İtiraz ve İtirazın Karara Bağlanması 
70
5.1. Riskli Yapı Tespitine Karşı İtiraz 
70
5.2. İtirazı Karara Bağlayacak Teknik Heyetin Teşkili 
71
5.3. Teknik Heyetin Çalışma Usul ve Esasları 
73
5.4. Teknik Heyetin Kararı: Riskli Yapı Tespitinin Kesinleşmesi ya da Kaldırılması 
75
6. Tespit Masrafları ve Bunların Tapu Kütüğünde Belirtilmesi 
75
6.1. Malikler Tarafından Yaptırılan Tespitin Masrafları 
75
6.2. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ya da İdare Tarafından Yaptırılan Tespitin Masrafları 
76
6.3. Kamu Binalarında Tespit Masrafları 
79
7. Tespit Kredisi 
80
7.1. Genel Olarak 
80
7.2. Kredi Miktarı 
80
7.3. Başvuru ve Onay Süreci 
80
7.4. Kredi Alındıktan Sonra Tespit Zorunluluğu 
81
7.5. Kredinin Geri Ödemesi 
81
7.5.1. Geri Ödeme Süresi ve Zamanı 
81
7.5.2. Başlangıç Taksiti 
82
7.5.3. Kredi Borcunun Güncellenmesi ve Devam Taksitlerinin Hesaplanması 
82
7.6. Kredinin Erken Ödenmesi 
86
7.7. Kredinin Geri Ödenmemesi 
86
8. Riskli Yapıların Tahliyesi ve Yıktırılması 
87
8.1. Genel Olarak 
87
8.1.1. Riskli Yapının Malikler Tarafından Yıktırılması 
87
8.1.2. Riskli Yapıların Mülki Amirler Tarafından Yıktırılması 
89
8.1.3. Riskli Yapıların Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tarafından Yıktırılması 
91
8.2. Tahliye ve Yıkım Masraflarının Tapu Kütüğünün Beyanlar Hanesinde Belirtilmesi 
91
8.2.1. Yapı Malikleri Tarafından Gerçekleştirilen Yıkımın Masrafları 
91
8.2.2. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ya da İdare Tarafından Gerçekleştirilen Yıkımın Masrafları 
91
8.3. Riskli Yapıların Tespitini, Tahliyesini ve Yıkımını Engelleyenler Hakkında Yapılacak İşlemler 
94
9. Yıkım Kredisi 
95
9.1. Genel Olarak 
95
9.2. Kredi Miktarı 
95
9.3. Başvuru ve Onay Süreci 
95
9.4. Kredi Alındıktan Sonra Yıkım Zorunluluğu 
96
9.5. Kredinin Geri Ödemesi 
96
9.5.1. Geri Ödeme Süresi ve Zamanı 
96
9.5.2. Kredi Borcunun Güncellenmesi ve Devam Taksitlerinin Hesaplanması 
97
9.6. Kredinin Geri Ödenmemesi 
99
10. Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı Bulunan Parsellerin Arsa Haline Getirilmesi 
99
11. Afet Riskli Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Kapsamında Yapılan Uygulamaların Anayasa’ya Aykırılık Açısından İncelenmesi 
100
11.1. Uygulamalar 
102
11.1.1. Riskli Alanlarda Bulunan Yapıların Yıktırılması 
102
11.1.2. Çoğunluğun Kararına Katılmayan Paydaşların Paylarının Diğer Paydaşlara ya da Çevre ve Şehircilik Bakanlığına Zorunlu Satışı 
103
11.1.3. Kamulaştırma Yapılabilmesi 
104
11.1.4. Yürütmeyi Durdurma Kararı Verilememesi 
105
11.2. Anayasal Haklar Açısından Değerlendirme 
105
11.2.1. Mülkiyet Hakkı Açısından 
105
11.2.2. Mülkiyet Hakkının Sınırlandırılması Yönüyle Anayasa’nın 13. Maddesi Açısından 
114
11.2.3. Konut Dokunulmazlığı Açısından 
119
11.2.4. Hak Arama Hürriyeti Açısından 
121
II. RİSKLİ ALANLARIN VE REZERV ALANLARININ TESPİTİ 
125
1. Rezerv Yapı Alanlarının Tespiti 
125
1.1. Genel Olarak 
125
1.2. Rezerv Yapı Alanlarının Belirlenmesi İşlem Süreci 
126
1.2.1. Başvuru 
127
1.2.2. Maliye Bakanlığı Uygun Görüşü 
128
1.2.3. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kararı 
129
1.3. Rezerv Yapı Alanı Belirlemesine Yönelik İşlemlere Karşı Dava 
129
1.3.1. Görevli Yargı 
129
1.3.2. Uygulama İşlemlerine Karşı Açılacak Davalarda Rezerv Yapı Tespitine İlişkin İşlemin İptalinin İstenebilmesi 
129
2. Riskli Alanın Tespiti 
130
2.1. Genel Olarak 
130
2.2. Kamu Düzeni veya Güvenliğinin Bozulduğu Alt Yapısı Hasarlı veya İmar Mevzuatına Aykırı Yapı Bulunan Yerlerin Riskli Alan İlan Edilebilmesi 
131
2.4. Başvuru 
132
2.5. Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının Görüşü 
134
2.6. Bakanlar Kurulu Kararı 
134
2.7. Riskli Alan Tespitine Karşı Açılacak Davalarla İlgili Hususlar 
134
2.7.1. Görevli Yargı 
134
2.7.2. Davada Husumetin Yöneltileceği İdari Makam 
135
2.7.3. Dava Açma Süresi 
135
2.7.4. Uygulama İşlemlerine Karşı Açılacak Davalarda Riskli Alan Tespitine İlişkin Bakanlar Kurulu Kararının İptalinin İstenebilmesi 
135
III. RİSKLİ ALANLARIN, REZERV YAPI ALANLARININ VE RİSKLİ YAPILARIN BULUNDUĞU ALANLARIN TAŞINMAZ MALİKLERİ TARAFINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ 
136
1. Genel Olarak 
136
2. Karar Nisabı 
138
2.1. Genel Olarak 
138
2.2. Hisse Kavramı 
139
2.3. Kat Mülkiyetine Tabi Bağımsız Bölümlerin Arsa Paylarının Hatalı Olması Durumu 
140
2.3.1. Genel Olarak Arsa Payı 
140
2.3.2. Arsa Payının Belirlenmesi 
141
2.3.3. Arsa Payının Düzeltilmesi 
141
2.3.4. Bağımsız Bölümlerde Sonradan Meydana Gelen Değer Artışları 
143
2.4. Bir Parselde Bulunan Birden Fazla Yapı Açısından Karar Nisabı 
143
2.5. Yapının Güçlendirilmesi İçin Karar Nisabı 
145
2.6. Birden Fazla Parselin Birlikte Değerlendirilmesi Açısından Karar Nisabı 
145
3. Karar Görüşmeleri 
146
3.1. Taşınmazın Ne Şekilde Değerlendirileceğinin Oybirliği ile Karara Bağlanması 
147
3.2. En Az Üçte İki Çoğunlukla, Taşınmazın Ne Şekilde Değerlendirileceğinin Karar Bağlanması 
149
3.2.1. Genel Olarak En Az Üçte İki Çoğunluk Şartı 
149
3.2.2. Çoğunluğun Kararına Katılmayan Paydaşların Arsa Paylarının Diğer Paydaşlara Satılması 
150
3.2.2.1. Taşınmazların Değerinin Tespiti 
151
3.2.2.2. Satışın Gerçekleştirilmesi 
152
3.2.3. Çoğunluğun Kararına Katılmayan Paydaşların Arsa Paylarının Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tarafından Satın Alınması 
154
3.3. Taşınmazın Ne Şekilde Değerlendirileceği Konusunda Üçte İki Çoğunluk Sağlayan Bir Karar Alınmaması 
155
3.4. Taşınmazın Müteahhitlerle Anlaşmak Suretiyle Değerlendirilmesi Durumunda Harç ve Vergi Muafiyeti 
156
4. Afet Riskli Yapıların Malikler Tarafından Değerlendirilmesi İçin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tarafından Kredi Verilmesi 
156
4.1. Genel Olarak 
156
4.2. Kapsam: Kredi Verilebilmesi İçin Gereken Şartlar 
157
4.3. Genel Esaslar 
158
4.4. Başvuru, İnceleme ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığına Gönderme 
159
4.5. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kararı ve Sözleşme 
159
4.6. Kredinin Hak Sahibine Ödenmesi 
161
4.7. Kredinin Geri Ödemeleri 
161
4.7.1. Geri Ödeme Süresi 
161
4.7.2. Başlangıç Taksit Tutarının Belirlenmesi 
162
4.7.3. Geri Ödeme Taksitinin Bulunması 
162
4.7.4. Taksitlerin Vadesinden Önce Ödenmesi ve Borcun Tamamen Kapatılması 
164
4.8. Kredinin Geri Ödenmemesi 
165
4.9. Denetim 
165
4.10. Kredi Kullanılarak İnşa Ettirilen Konutun Devri 
166
4.11. Sigorta 
166
5. Afet Riskli Yapıların Malikler Tarafından Değerlendirilmesi İçin Bankalardan Kullanılacak Krediler İçin Faiz Desteği Sağlanması 
167
5.1. Kapsam 
168
5.1.1. Kredi Kullanılacak Bankalar Yönünden Kapsam 
168
5.1.2. Kullanılacak Kredi Türleri Yönünden Kapsam 
169
5.1.3. Zaman Yönünden Kapsam 
170
5.1.4. Desteklenecek Unsurlar Yönünden Kapsam 
170
5.2. Faiz Desteği ile İlgili Genel Esaslar 
170
5.3. Faiz Desteğinin Şartları 
171
5.4. Faiz Desteği ve Limit 
172
5.5. Faiz Desteği Verilecek Kredilerle İlgili Özellikler 
174
5.6. Faiz Desteğinden Yaralanma Usulü 
174
5.6.1. Protokol Düzenlenmesi 
174
5.6.2. Başvuru 
175
5.6.3. Banka Değerlendirmesi 
177
5.6.4. Çevre ve Şehicilik Bakanlığına Bildirim ve Desteğin Ödenmesi 
177
5.7. Kredi Geri Ödemelerinin Yapılaması Durumunda Yapılacak İşlem 
177
5.8. Kredinin Erken Ödenmesi, Yapılandırılması ve Devredilmesi 
178
5.9. Bilgi– Belge İsteme ve Denetim Yetkisi 
178
5.10. 6306 sayılı Kanun Kapsamında Kullanılacak Kredilerde BSMV İstisnası 
178
6. Dönüşüm Yapılacak Alanda Planlama İşleri 
179
6.1. Planların Hazırlanmasında Uyulacak Esaslar 
179
6.1.1. Genel İlkeler 
179
6.1.2. Uygulamanın Başka Bir Parselde de Yapılabilmesi 
180
6.1.3. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tarafından Belirlenen Standartlara Uyulması Zorunluluğu 
180
6.1.4. İmar Mevzuatındaki Kısıtlamalara Uyma Zorunluluğu 
181
6.1.5. Kentsel Tasarım Projesi Hazırlama Zorunluluğu 
185
6.2. Plan Teklifi Sunabilecekler 
186
6.3. Plan Tekliflerinde Müellif Şartı 
187
6.3.1. Genel Olarak Müellif Şartı 
187
6.3.2. Müelliflerin Nitelikleri 
188
6.4. Planlama Süreci 
189
6.4.1. Plan Tekliflerinin Hazırlanması 
189
6.4.2. Büyükşehir Belediyelerinde Büyükşehir Belediyelerinin Görüşünün Alınması 
189
6.4.3. Gerekiyorsa Kültür ve Turizm Bakanlığının Görüşünün Alınması 
190
6.5. Plan Tekliflerinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığına Gönderilmesi ve Onanması 
190
7. Taşınmazların İnşaata Elverişli Hale Getirilmesi 
191
7.1. Kat Mülkiyetinin veya Kat İrtifakının Kaldırılması 
191
7.1.1. Genel Olarak 
191
7.1.2. Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Terkininde Harç ve Döner Sermaye Ücreti Muafiyeti 
191
7.2. İmar Uygulamasına Hazırlık 
191
7.2.1. Hazırlık Çalışmaları 
191
7.2.2. Hazırlık Aşamasında Belge Temininde Harç Muafiyeti 
192
7.2.3. Riskli Alanlarda Malikleri Tarafından Kendi Adlarına Yapılan Projeler İçin Yapılacak İmar Uygulamalarına Hazırlık İçin Belediyelerden Temin Edilecek Belgeler Açısından Kayıt ve Suret Harcı Muafiyetinin Uygulanmaması 
192
7.3. İmar Uygulamasının Yapılması ve Tapuya Tescil Edilmesi 
194
7.3.1. Genel Olarak 
194
7.3.2. İmar Uygulamalarında Belediye Gelirleri Kanunu Muafiyeti 
195
7.3.3. Riskli Alanlarda Malikleri Tarafından Kendi Adlarına Yapılan Projelerde İmar Uygulamaları Açısından Harç Muafiyetinin Uygulanmaması 
196
7.3.4. İmar Uygulamalarının Tescilinde Tapu–Kadastro Harcı ve Döner Sermaye Ücreti Muafiyeti 
198
8. İnşaatların Gerçekleştirilmesi 
198
8.1. Parsel Maliklerinin İnşaatları Bizzat Kendilerinin Yapacağı Durumlarda Geçici Müteahhitlik Belgesi Alınması 
199
8.2. İnşaat Ruhsatına Hazırlık Çalışmaları 
201
8.2.1. Alınması Zorunlu Belgeler 
201
8.2.2. Belgelerin Alınacağı Makam 
204
8.2.3. Belge Örneklerinin Verilmesinde Harç Muafiyeti 
204
8.2.4. Riskli Alanlarda Malikleri Tarafından Kendi Adlarına Yapılan Projelerde Harç Muafiyetinin Uygulanmaması 
205
8.3. İnşaat Projelerinin Hazırlanması ve Onayı 
205
8.3.1. Projelerin Hazırlanması 
205
8.3.2. Projelerin Onayı 
205
8.3.3. Plan/Proje Tasdik Harcı 
206
8.3.4. Riskli Alanlarda Malikleri Tarafından Kendi Adlarına Yapılan Projelerde Harç Muafiyetinin Uygulanmaması 
206
8.4. İnşaat Ruhsatı Alınması 
208
8.4.1. İnşaat Ruhsatı Verecek Merci 
208
8.4.2. Ruhsat Başvurusu Yapabilecek Kişiler ve Gerekli Belgeler 
209
8.4.3. Ruhsat Alınması Aşamasında Harçlar ve Bu Harçlardan Muafiyetler 
212
8.4.4. Otopark Ücreti Muafiyeti 
213
8.4.5. Riskli Alanlarda Malikleri Tarafından Kendi Adlarına Yapılan Projelerde Yapılan İnşaatlarda Harç Muafiyetinin Uygulanmaması 
213
8.4.6. Ruhsat Başvurusunun Değerlendirilmesi 
218
8.4.7. Ruhsatın Düzenlenmesi 
220
8.6. Cins Değişikliğinin Yapılması 
222
8.6.1. Genel Olarak Cins Değişikliği 
222
8.6.2. Cins Değişikliğinde Harç Muafiyeti 
225
8.7. Yapı Kullanma İzninin Alınması 
226
8.7.1. Genel Olarak Yapı Kullanma İzni 
226
8.7.2. Yapı Kullanma İzni Harcı Muafiyeti 
227
8.7.3. Riskli Alanlarda Malikleri Tarafından Kendi Adlarına Yapılan Projelerde Yapılan İnşaatlarda Yapı Kullanma İzni Harı Muafiyetinin Uygulanmaması 
228
8.8. Kat Mülkiyetine Geçiş 
229
8.8.1. Genel Olarak 
229
8.8.2. Kat Mülkiyetinin Kurulmasında Harç ve Döner Sermaye Ücreti Muafiyeti 
231
9. Bağımsız Bölümlerin Malikler Adına Tescili ve Bu Tescilde Vergi ve Harç Muafiyeti 
231
9.1. Bağımsız Bölümlerin Malikler Adına Tescili 
231
9.2. Bağımsız Bölümlerin Malikler Adına Tescilinde Tapu ve Kadastro Harcı ile Döner Sermaye Ücreti Muafiyeti 
232
9.3. Bağımsız Bölümlerin Malikler Adına Tescilinde KDV Uygulaması 
232
10. Bağımsız Bölümlerin Üçüncü Kişilere Satışında Vergi ve Harçlarla İlgili Muafiyetlerin Uygulanıp Uygulanmayacağı 
234
10.1. Katma Değer Vergisi 
234
10.2. Tapu ve Kadastro Harcı ile Döner Sermaye Ücreti 
236
IV. RİSKLİ ALANLARIN, REZERV ALANLARININ VE AFET RİSKLİ YAPILARIN BULUNDUĞU ALANLARIN KAMU İDARELERİ TARAFINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ 
238
1. Tasarrufların Kısıtlanması 
238
1.1. İmar ve Yapılaşma İşlemlerinin Durdurulması 
238
1.2. Alt Yapı İşlemlerinin ve Elektrik, Su, Doğal Gaz Hizmetlerinin Durdurulması 
241
1.2.1. 6306 Sayılı Kanunda Yer Alan Düzenleme 
241
1.2.2. 6306 Sayılı Kanunda Yer Alan Düzenlemeyle İlgili Anayasa Mahkemesi Görüşü 
242
1.2.3. İmar Kanunu’nda Yapılan Düzenleme 
245
2. Riskli Alanlarda ve Rezerv Yapı Alanlarında Dönüşüm Yetkisi, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tarafından Yetkilendirme ve Yetkilendirilmiş Kuruluşlara Kaynak Aktarımı 
246
2.1. Riskli Alanlarda ve Rezerv Yapı Alanlarında Dönüşüm Yetkisinin Maliklere Ait Olması 
246
2.2. Maliklerin Dönüşümü Yapmadığı Durumlarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Yetkili Olması 
247
2.3. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının TOKİ Başkanlığını veya Belediyeleri Yetkilendirmesi 
247
2.3.1. Yetkilendirme Yapılabilecek Kuruluşlar 
248
2.3.2. Yetkilendirmenin Kapsamı 
249
2.3.3. Yetkilendirmenin Anayasa’ya Göre Durumu 
249
2.4. Yetkilendirilmiş Kuruluşlara Kaynak Aktarımı 
252
2.4.1. Başvuru ve Gerekli Belgeler 
252
2.4.2. Değerlendirme ve Onay 
253
2.4.3. Kontrol ve Denetim 
253
3. Kamu İdarelerinin Mülkiyetinde Bulunan Taşınmazların Çevre ve Şehircilik Bakanlığına Tahsisi 
254
3.1. Hazine Özel Mülkiyetinde Bulunan Taşınmazlar 
254
3.1.1. Herhangi Bir Kamu İdaresine Tahsisli Olmayanlar 
256
3.1.2. Bir Kamu İdaresine Tahsisli Olanlar 
257
3.1.3. Maliye Bakanlığının Tasarrufunun Kısıtlanması 
259
3.1.4. Tahsis Amacına Uygun Olarak Kullanılmayan Taşınmazların İadesi 
260
3.1.5. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tasarrufu 
260
3.2. Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Tescil Harici Alanlar 
260
3.3. Hazine Mülkiyetinde Bulunan Alanlardan Çeşitli Kanunlara Göre Kamu İdarelerine Devredilmiş Olup Devir Amacında Kullanılmayan Taşınmazlar 
262
3.4. Diğer Kamu İdarelerine Ait Taşınmazlar 
263
3.5. Meralar 
266
3.5.1. Genel Olarak 
266
3.5.2. Anayasa Mahkemesinin Görüşü 
266
3.5.3. Vasıf Değişikliğinin Yapılış Usulü 
270
4. Riskli Alanlarda, Rezerv yapı Alanlarında ve Riskli Yapıların Bulunduğu Alanlardaki Taşınmazların, Malikleriyle Anlaşma ya da Kamulaştırma Yoluyla İdarenin Tasarrufuna Alınması 
272
4.1. Genel Olarak 
272
4.2. Anlaşma Yapılacak Kişiler 
273
4.3. Anlaşma Şekli 
274
4.3.1. Taşınmazların Değerinin Tespiti 
276
4.3.2. Maliklere Verilecek Konut ya da İşyerlerinin Maliyet Bedelinin Tespit Edilmesi 
277
4.3.3. Konut ya da İşyeri Tahsisi 
279
4.3.4. Alacak ya da Borç Miktarının Tespiti ve Uygulama 
280
4.4. Anlaşma Olmaması Durumunda Kamulaştırma 
280
4.4.1. Genel Olarak 
280
4.4.2. Acele Kamulaştırma Yapılabilmesi 
282
4.4.3. 6306 sayılı Kanun Kapsamındaki Kamulaştırmaların İskân Projelerinin Gerçekleştirilmesi Amaçlı Kamulaştırma Sayılması 
282
4.4.4. Kamulaştırma Bedelinin Taksitle Ödenebilmesi 
283
4.4.5. İlk Taksit Bedeli 
284
4.4.6. Mülkiyet Sorunu Bulunan Taşınmazların Kamulaştırılması 
286
4.4.7. Kamulaştırma Yapacak İdarenin Yetkileri 
286
4.4.8. Kamulaştırmanın Yapılması 
286
5. Anlaşma Yapılması Durumunda Kira Yardımı 
294
5.1. Genel Olarak 
294
5.2. Kira Yardımının Şartları 
296
5.2.1. Yapının Uygulama Alanında Kalması ve Kişilerin Bu Yapılarda İkamet Ediyor Olmaları 
296
5.2.2. İdare İle Anlaşma Yapmış Olmak 
297
5.2.3. Taşınmazı Anlaşma Yoluyla Kamulaştırılmış Olmak 
298
5.2.4. Geçici Konut ya da İşyeri Tahsisinin Yapılmamış Olması 
299
5.2.5. Malik, Kiracı ya da Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olmak 
300
5.2.5.1. Genel Olarak 
300
5.2.5.2. Bunların Dışındaki Kişiler 
301
5.2.6. Faiz Desteği Almıyor Olmak 
301
5.3. Yardım Miktarı ve Süresi 
302
5.4. Kira Yardımından Yararlanma Süreci 
303
5.4.1. Başvuru 
303
5.4.2. Kontrol ve Bakanlığa Bildirim 
312
5.4.3. Kira Yardımların Hak Sahiplerine Ödenmesi 
314
6. Tahliye ve Yıkım 
314
7. Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı Bulunan Parsellerin Arsa Haline Getirilmesi 
315
8. Planlama Süreci 
316
8.1. Plan Teklifi Hazırlayabilecekler 
316
8.2. Planların Hazırlanmasında Uyulacak Esaslar 
316
8.3. Plan Tekliflerinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığına Gönderilmesi ve Onanması 
317
9. Taşınmazların İnşaata Elverişli Hale Getirilmesi 
317
10. İnşaatların Gerçekleştirilmesi 
318
10.1. Genel Olarak 
318
10.2. İhale Yöntemi 
320
10.2.1. Hangi İhale Usulünün Uygulanacağı 
321
10.2.2. Afet Riskli Alanların Dönüşümünde 4734 sayılı Kanun Kapsamında Yapılacak İhalelerin Tabi Olacağı Usul 
322
10.2.3. Anayasa Mahkemesinin İptal Gerekçesi 
324
10.2.4. Anayasa Mahkemesinin İptal Gerekçesinin İrdelenmesi 
325
10.2.5. İptal Kararından Sonra Afet Riskli Alanların Dönüşümünde İhale Usulü 
327
10.2.6. Kamu Düzeni veya Güvenliğinin Bozulduğu Alt Yapısı Hasarlı veya İmar Mevzuatına Aykırı Yapı Bulunan Yerlerde Yapılacak Uygulamalarda İhale Usulü 
328
11. Cins Tashihinin Yapılması 
328
12. Kat Mülkiyetinin Kurulması 
329
13. Konut ve İşyerlerinin Hak Sahipleri Adına Tescili 
329
14. Dava 
331
İkinci Bölüm
BELEDİYE KANUNU KAPSAMINDA KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM ALANLARINDA KENTSEL DÖNÜŞÜM
1. GİRİŞ 
335
2. YETKİ 
339
2.1. Genel Yetki Kuralı 
339
2.2. Büyükşehir Belediyelerinde 
340
2.3. TOKİ Başkanlığının Yetkileri 
340
3. ŞARTLARI 
340
3.1. Kentsel Dönüşümün Amacı ve Yapı veya İmar Şartı 
340
3.2. Söz Konusu Alanın Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçerisinde Kalması 
344
3.3. Alan Büyüklüğü 
344
3.5. Kamu Mülkiyetinde Bulunan Alanlar İçin Bakanlar Kurulu Kararı Alınması 
344
4. KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM ALANININ BELİRLENMESİ 
344
4.1. İçerisinde Kamunun Mülkiyetinde ya da Kullanımında Alan Bulunmayan Yerler 
345
4.1.1. Belediye Meclisi Kararı 
345
4.1.2. Büyükşehirlerde Büyükşehir Belediye Meclisinin Kararı 
345
4.2. Kamunun Mülkiyetinde ya da Kullanımında Bulunan Yerler 
345
4.3. Tapu Kütüğünde Belirtme ve Tasarruf 
348
4.4. Kentsel Dönüşüm Alanının Belirlenmesine İlişkin Kararların Niteliği ve Bu Kararlara Karşı Açılacak Davalarla İlgili Temel Hususlar 
349
4.4.1. Dava Açma Süresi 
349
4.4.2. Uygulama İşlemi Üzerine Dava Açılması Durumu 
351
5. KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANI İLAN EDİLEN BÖLGELERDE İNŞAAT İŞLERİNİN DURDURULMASI 
351
6. KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANINDA HAK SAHİPLİĞİ 
353
6.1. Malikler 
353
6.2. 2981 sayılı Kanuna Göre Hak Sahibi Olanlar 
353
6.2.1. 2981 sayılı Kanun’a Göre Hak Sahipliği 
354
6.2.2. 2981 sayılı Kanun’a Göre Hak Sahibi Sayılanların 5393 sayılı Kanun Kapsamında Hakları 
359
6.3. 2981 sayılı Kanun Kapsamına Girmeyen Gecekondu Sahipleri 
360
6.4. 2981 sayılı Kanun Kapsamında Hak Sahibi Olanlar ve Olmayanlarla İlgili Olarak İdare Tarafından Tesis Edilen İşlemlere Karşı Dava 
361
7. KENSEL DÖNÜŞÜM ALANLARINDA PROJE VE UYGULAMA İŞLERİNİN KİM TARAFINDAN YAPILACAĞI 
362
7.1. Taşınmaz Maliklerinin Dönüşüm İşlerini Kendilerinin Yapabileceği Durumlar 
362
7.2. Parsel Maliklerinin Uygulama Yapabileceği Durumlarla İlgili Özel Hususlar 
364
7.2.1. Proje Ortak Giderlerine Katılmak 
364
7.2.2. Harçların Dörtte Bir Oranında Alınması 
364
7.3. Parsel Malikinin Kendisinin Uygulama Yapabileceği Parsellerde Kamulaştırma Yapılıp Yapılmayacağı 
364
8. TAŞINMAZLARIN BELEDİYE TASARRUFUNA ALINMASI 
367
8.1. Özel Mülkiyette Bulunan Taşınmazlar İçin Maliklerle Anlaşma ve Kamulaştırma 
368
8.1.1. Anlaşma Yolunun Esas Olması 
368
8.1.2. Kamulaştırma 
369
8.1.2.1. Genel Olarak 
369
8.1.2.2. Mülkiyet İhtilafı Bulunan Taşınmazların Kamulaştırılması 
370
8.1.2.3. Acele Kamulaştırma Yapılıp Yapılamayacağı 
370
8.1.2.4. Kamulaştırma Dışı Tutulan ve İmar Hakkı Verilmeyen Parsellerin Durumu 
372
8.2. Kamu Taşınmazlarının Devralınması 
372
9. PLANLAMA VE PLAN UYGULAMASI 
373
10. YAPILAŞMA 
374
11. DAĞITIM 
376
Üçüncü Bölüm
YIPRANAN TARİHİ VE KÜLTÜREL TAŞINMAZ VARLIKLARIN YENİLENEREK KORUNMASI VE YAŞATILARAK KULLANILMASI
1. GİRİŞ 
377
2. YETKİLİ İDARE 
378
3. UYGULAMA BİRİMİNİN OLUŞTURULMASI 
379
4. YENİLEME ALANLARININ TESPİTİ 
380
4.1. Yenileme Alanı Sınırının Belirlenmesi 
380
4.2. Mevcut Durumun Tespit Edilmesi 
380
4.3. Kamuoyunun Bilgilendirilmesi 
381
4.4. Belde Belediyelerinin Görüşünün Hazırlanması 
381
4.5. Meclis Kararı 
381
4.6. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İncelemesi ve Bakanlar Kurulu Kararı 
382
5. KORUMA BÖLGE KURULUNUN KURULMASI 
382
6. ETAP PROJE VE PROGRAMLARININ HAZIRLANMASI 
383
7. TASARRUFLARIN KISITLANMASI 
384
8. YENİLEME AVAN VE UYGULAMA PROJELERİNİN HAZIRLANMASI VE ONAYI 
384
8.1. Tanım 
384
8.2. Yenileme Avan ve Uygulama Projelerinin Hazırlanması ve Onayı 
386
8.3. Bilgi Verme Yükümlülüğü 
387
9. TAŞINMAZLARIN İDARE TASARRUFUNA ALINMASI 
388
9.1. Mülkiyeti Hazineye Ait Taşınmazlar 
388
9.1.1. Devredilebilecek Taşınmazlar 
388
9.1.2. Hazine Tasarrufunun Kısıtlanması 
391
9.1.3. Devir Amacında Kullanılmayan Taşınmazların İadesi 
391
9.1.4. Proje Gelirlerinden Hazineye Pay Verilmesi 
391
9.2. Vakıflar Genel Müdürlüğüne Ait Taşınmazlar 
392
9.3. Diğer Kamu İdarelerine Ait Taşınmazlar 
392
9.4. Özel Mülkiyette Bulunan Taşınmazların Kamulaştırılması 
393
9.4.1. Özel Mülkiyette Bulunan Taşınmazların İdare Tasarrufuna Alınmasının Zorunlu Olmaması 
393
9.4.2. Anlaşmanın Esas Usul Olması 
394
9.4.3. Kamulaştırmaya Özgü Hususlar 
394
9.5. Maliki Belli Olmayan Taşınmazlar 
396
10. YENİLEME PROJELERİNİN UYGULANMASI 
397
10.1. Uygulamayı Yapabilecekler 
397
10.2. İhale Yöntemi ve Vergi Muafiyeti 
398
10.3. Alt Yapı ve Ulaşım Projelerinin Uygulama Önceliği 
399
10.4. Katkı Payı 
400
11. UYGULAMANIN TAMAMLANMASI 
401
11.1. Genel Olarak 
401
11.2. Sınırlı Ayni Hak Tesisi 
402
11.3. Konut ve İşyerlerinin Satışı 
402
12. DENETİM 
402
Kaynakça 
403
Kavram Dizini 
405
Yazarın Özgeçmişi 
407