Teoride ve Uygulamada Gayrimenkul Finansmanı Alım, Satım, Kiralama ve Değerleme Yapacaklar için Dr. Nurgün Komşuoğlu Yılmaz  - Kitap
Teoride ve Uygulamada

Gayrimenkul Finansmanı

Alım, Satım, Kiralama ve Değerleme Yapacaklar için

2. Baskı, 
Ekim 2023
Kitabın Detayları
Dili:
Türkçe
Ebat:
16x24
Sayfa:
224
Barkod:
9789750288487
Kapak Türü:
Karton Kapaklı
Fiyatı:
220,00
Stoktan hemen gönderilir.
Diğer Baskılar
1. baskı
Ekim 2018
150,00
55,00 (%63)
Kitabın Açıklaması
İlk baskısından bu yana meydana gelen gelişmeler doğrultusunda kitap güncellenmiş ve geliştirilerek ikinci baskısı değerli okuyucuların beğenisine sunulmuştur.
Uzun yıllar üniversitelerde "Finans" konularında dersler veren ve aynı zamanda da harita mühendisi olması nedeni ile gayrimenkul konusunda bilgi ve tecrübesi olan yazar, güncel gelişmeler ışığında hazırlamış olduğu kitapta, hem akademik gelişmeleri hem de reel piyasadaki karşılıklarını kaleme almıştır.
Konut, fabrika, dükkan, akaryakıt istasyonu, AVM, turizm merkezleri, eğitim binaları gibi projeler için yatırım kararları alınmakta, değerlemeler yapılmakta, finansman sağlanmakta, sağlanan finansman ile proje inşaa edilerek hayata geçmekte ve satışı, kullanımı veya kiralama işlemi gerçekleşmektedir. Gerek gayrimenkul geliştiricileri gerek alımını yapacak yatırımcılar açısından gayrimenkulün taşıdığı özellikleri dikkate alarak değerinin tespit edilmesi en önemli husustur. Konusunda doğru bilgi ve yeterli tecrübeye sahip olmak, gerek gayrimenkul geliştiricisi gerekse alım-satım yapacak yatırımcı açısından taşınacak risklere koruyucu bir kalkan yaratacaktır.
Bu kitap gayrimenkul proje geliştiricileri, gayrimenkul yatırımcıları, SPK gayrimenkul değerleme uzmanlık sınavlarına hazırlananlar için kılavuz niteliğinde bir eserdir. Gayrimenkul çeşitleri, gayrimenkul yatırımlarının taşıdığı riskler, gayrimenkul finans matematiği, gayrimenkul değerleme yöntemleri ve gayrimenkul finanslama ve mortgage piyasaları hakkında güncel bilgiler ve uygulamalar içermektedir.
Kitabın Konu Başlıkları
.
Gayrimenkul Piyasaları
.
Gayrimenkul Finansman Matematiği
.
Gayrimenkul Değerleme Kavramı ve Yöntemleri
.
Mortgage (İpotek) Piyasaları
.
Gayrimenkul Yatırımlarında Stratejik Portföy Oluşturma
.
Gayrimenkul Finansman Piyasalarında Fon Kaynakları
.
Mortgage (İpotek) Sisteminin İşleyişi
.
Mortgage Piyasalarında İpotekli Konut Kredisi Türleri
.
Menkul Kıymetler: Varlığa veya İpoteğe Dayalı
Yorumlar
Kitabın İçindekileri
Önsöz 
5
Özgeçmiş 
9
Tablolar Listesi 
17
Şekiller Listesi 
19
Kısaltmalar 
21
BİRİNCİ BÖLÜM
GAYRİMENKUL PİYASALARI
1.1. Bir Yatırım Aracı Olarak Gayrimenkul 
27
1.1.1. Gayrimenkul Kavramı 
27
1.1.2. Gayrimenkul Çeşitleri 
29
1.1.2.1. Konut 
30
1.1.2.2. Ticari ve Endüstriyel Gayrimenkul 
32
1.1.2.3. Tarımsal Gayrimenkul 
33
1.1.2.4. Özel Amaçlı Gayrimenkul 
34
1.1.3. Bir Yatırım Aracı Olarak Gayrimenkul 
34
1.2. Gayrimenkul Yatırımlarında Stratejik Portföy Oluşturma 
38
1.2.1 Stratejik Portföy Oluşturma 
39
1.2.1.1 Portföyde Risk Dağılımı 
40
1.2.1.2 Yatırım Çeşitlendirmesinin Önemi: Farklı Varlık Türlerinin Kombine Edilmesi (Mixed Asset Portfolio) 
41
1.2.1.3 Lokasyon Çeşitliliği: Coğrafi Farklılıkların Taşıdığı Riskler 
42
1.2.1.4 Farklı Gayrimenkul Türleri Kombinasyonları ve Dengeli Risk Dağılımı 
43
1.2.1.5 Portföyün Büyüklük ve Getiri Seviyesine Dayalı Çeşitlendirme 
44
1.2.2. Gayrimenkul Yatırımlarının Sağladığı Faydalar 
45
1.2.2.1. Değer Artışı 
46
1.2.2.2. Kaldıraç Etkisi 
46
1.2.2.3. Vergi Avantajı 
47
1.2.2.3.1. Değer Artışı ile İlgili Vergi Avantajı 
47
1.2.2.3.2. Kentsel Dönüşüm Esaslı Vergi Avantajı 
49
1.2.2.4. Şahsi Kontrolün Fazla Olması 
50
1.2.2.5. Enflasyona Karşı Koruyucu Etkisi 
50
1.2.3. Gayrimenkul Yatırımlarının Olumsuz Yönleri 
52
1.2.3.1. Yatırımcı Açısından Olumsuzluklar 
53
1.2.3.1.1. Piyasa Riski 
53
1.2.3.1.2. Finansal Risk 
54
1.2.3.1.3. Sermaye Piyasası Riski 
54
1.2.3.1.4. Enflasyon 
54
1.2.3.1.5. Likidite Riski 
54
1.2.3.1.6. Çevresel Risk 
55
1.2.3.1.7. Kiralama Riski 
55
1.2.3.2. Emlak Müteahhidi Bakış Açısı ile Risk Kaynakları 
56
1.3. Gayrimenkulde Değer Kavramı ve Değer Çeşitleri 
59
1.3.1. Gayrimenkulün Piyasa Değeri ve Satış Değeri 
60
1.3.2. Vergi Değeri 
62
1.3.3. Tasfiye Değeri 
63
1.3.4. Kullanım Değeri 
63
1.3.5. Sigortalanabilir Değer 
63
1.3.6. Yatırım Değeri 
63
1.3.7. İpotek Teminatlı Kredi Değeri 
64
1.3.8. Özel Değer 
64
1.3.9. Acil Satış Değeri 
64
1.3.10. Hurda Değer 
64
1.3.11. İşleyen Teşebbüs Değeri 
64
1.3.12. Maliyet Değeri 
65
1.4. Borçlanarak Konut Satın Alma 
65
1.4.1. Konut Finansmanında Borç Alınabilecek Miktar 
66
1.4.1.1. Kredi Değer Oranı (Loan–to–Value Ratio (LTV)) 
66
1.4.1.2. Borç Karşılama Oranı (Debt Coverage Ratio–DCR) 
66
1.5. Konut Finansman Kaynakları 
67
1.5.1. Birincil Gayrimenkul Finansman Kaynakları 
70
1.5.1.1. Genel Finansman Kurumları 
70
1.5.1.1.1. Ticari bankalar 
70
1.5.1.1.2. Mevduat Bankaları 
72
1.5.1.1.3. Katılım Bankaları 
73
1.5.1.1.4. Kalkınma ve Yatırım Bankaları 
73
1.5.1.1.5. Emeklilik ve Sigorta Şirketleri 
73
1.5.1.2. Uzman Gayrimenkul Finansman Kurumları 
74
1.5.1.3. Kamu Finansmanı 
74
1.5.2. Diğer Finansman Kaynakları 
76
1.6. Gayrimenkul Finansman Piyasalarında Kullanılan Fon Kaynakları 
77
1.6.1. Direkt (Doğrudan) Finansman Yöntemi (The Direct Route) 
77
1.6.2. Kontrata Dayalı Tasarruf Planı (Contractual Saving Scheme) 
78
1.6.3. Mevduat Finansman Sistemi (Deposit Financing System) 
79
1.6.4. Mortgage Bankacılığı Sistemi (Mortgage Banking System) 
79
1.7. Para Piyasaları, Sermaye Piyasaları ve Gayrimenkul Piyasaları 
80
1.7.1. Para Piyasaları (Money Markets) 
81
1.7.1.1. Para Piyasası Araçları 
82
1.7.1.1.1. Ciro Edilebilir Mevduat Sertifikası (Certificates of Deposits (CD)) 
82
1.7.1.1.2. Hazine Bonosu (Treasury Bills) 
83
1.7.1.1.3. Banka Kabulü (Bankers’ Acceptances) 
83
1.7.1.1.4. Şirket Bonosu (Commercial Paper) 
83
1.7.1.1.5. Repo (Repurchase Agreement) 
84
1.7.1.1.6. Federal Fon Pazarı (Federal Funds) 
84
1.7.1.1.7. Çek ve Senetler 
84
1.7.1.1.8. Eurodolar (Eurodollar market) 
84
1.7.2. Sermaye Piyasaları (Capital Markets) 
84
1.7.2.1. Hisse Senetleri 
85
1.7.2.2. Devlet Tahvilleri 
86
1.7.2.3. Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler (VDMK) 
87
1.7.3. Gayrimenkul Piyasaları (Real Estate Markets) 
87
1.7.4. Gayrimenkul Piyasalarının Etkinliği 
88
1.8. Gayrimenkul Sektörüne Genel Bakış 
91
1.8.1. Pandemi Öncesi ve Sonrası Küresel Konut Sektörü 
95
1.8.2. Yerel Gayrimenkul Sektörünün Durumu 
97
İKİNCİ BÖLÜM
GAYRİMENKUL FİNANSMAN MATEMATİĞİ
2.1. Faiz Kavramı 
107
2.1.1. Basit Faiz (Simple Interest Rate) 
108
2.1.2. Bileşik Faiz (Compound Interest Rate) 
110
2.1.3. “72 Kuralı” – Parayı İkiye Katlamak (Rule of 72) 
113
2.1.4. Efektif Faiz Oranı (Effective Annual Rate) 
114
2.1.5. Nominal Faiz, Reel Faiz ve Enflasyon 
115
2.1.6. Sürekli Bileşik Faiz 
118
2.2. Paranın Zaman Değeri 
119
2.2.1. Bugünkü Değer ve Gelecek Değer Kavramları Üzerine 
119
2.2.2. Net Bugünkü Değer (Net Present Value) 
123
2.2.3. İç Verim Oranı (Internal Rate Of Return–IRR) 
124
2.3. Anüite (Annuity) 
126
2.3.1. Dönem Sonu Anüitelerin Gelecek Değeri (Future Value of Annuity) 
128
2.3.2. Dönem Sonu Anüitelerin Bugünkü Değeri (Present Value of Annuity) 
129
2.3.3. Dönem Başı Anüitelerin Gelecek Değeri 
131
2.3.4. Dönem Başı Anüitelerin Bugünkü Değeri (Present Value of Annuity Due) 
132
2.3.5. Belirli Bir Oranda Artan veya Azalan Anüiteler 
133
2.3.6. Belirli Bir Oranda Artan veya Azalan Anüitelerde Bugünkü Değer (PV Growing Annuitiy) 
133
2.3.7. Belirli Bir Oranda Artan veya Azalan Anüitelerde Gelecek Değer (FV Growing Annuity) 
134
2.3.8. Sonsuza Giden Nakit Akışlarının Hesapları (Perpetuity) 
135
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
GAYRİMENKUL DEĞERLEME KAVRAMI
VE YÖNTEMLERİ
3.1. Gayrimenkul Değerleme Kavramı 
141
3.1.1. Gayrimenkul Değerleme Şirketi ve Uzmanı Kavramları 
142
3.1.2. Gayrimenkul Değerlemeye İlişkin Kuruluşlar 
145
3.1.2.1. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) 
145
3.1.2.2. Değerleme Uzmanları Derneği (DUD) 
146
3.1.2.3. Lisanslı Değerleme Şirketleri Birliği Derneği (LİDEBİR) 
146
3.1.2.4. International Valuation Standards Committee (IVSC) 
147
3.1.2.5. Appraisal Institute (AI) 
147
3.1.2.6. The European Group of Valuers’ Associations (TEGOVA) 
147
3.1.2.7. Appraisal Institute of Canada (AIC) 
148
3.1.2.8. Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) 
148
3.1.3. Gayrimenkul Değerleme Gerektiren Durumlar 
149
3.1.4. Gayrimenkul Değerini Etkileyen Unsurlar 
152
3.1.5. Gayrimenkul Değerleme Aşamaları 
165
3.1.5.1. Değerlemenin Amacının Ortaya Konması 
167
3.1.5.2. Değerlemenin Kapsamının Ortaya Konması 
167
3.1.5.3. Değerlenecek Gayrimenkul ile İlgili Bilgilerin Toplanması ve Özelliklerin Tanımlanması 
167
3.1.5.4. Toplanan Bilgilerin Analizi 
169
3.1.5.5. Arazi Değeri Tahmini 
169
3.1.5.6. Değerleme Yönteminin Belirlenmesi 
170
3.1.5.7. Elde Edilen Değerlerin Karşılaştırılması ve Son Değerin Belirlenmesi 
170
3.1.5.8. Doğru Raporlama 
171
3.2. Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri 
172
3.2.1. Uluslararası Değerleme Standartları 
172
3.2.2. Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri 
175
3.2.2.1. Emsal Karşılaştırma Yöntemi 
176
3.2.2.1.2 Emsal Karşılaştırma Yönteminin Aşamaları ve Veri Kaynakları 
179
3.2.2.2. Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi 
180
3.2.2.2.1. Doğrudan Gelir İndirgeme Yöntemi 
181
3.2.2.2.2. Brüt Gelir Çarpanı Yöntemi (Gross Income Multipliers, GIM) 
183
3.2.2.2.3. İndirgenmiş Nakit Akışları Yöntemi (İNA), (NPV) 
184
3.2.2.3. Maliyete Dayalı Değerleme Yöntemi 
185
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
MORTGAGE (İPOTEK) PİYASALARI
4.1. Mortgage Sistemi ile İlgili Kavramsal Çerçeve 
191
4.1.1. Mortgage Kavramının Tanımı 
191
4.1.2. Mortgage’ın Tarihsel Gelişim Süreci 
193
4.1.3. Mortgage Piyasaları 
195
4.1.3.1. Birincil Mortgage Piyasası 
195
4.1.3.2. İkincil Mortgage Piyasası 
196
4.1.4. Mortgage Sisteminin İşleyiş Süreci 
197
4.1.5. Mortgage Sisteminin Faydaları 
198
4.1.6. Mortgage Kredilerinde Risk 
198
4.1.6.1. Risk Kavramı 
199
4.1.6.2. Mortgage (İpotek) Kredilerinde Risk Faktörleri 
200
4.1.6.2.1. Faiz Oranı Riski 
200
4.1.6.2.2. Erken Ödeme Riski 
200
4.1.6.2.3. Ödenmeme Riski (Default Risk) 
201
4.1.7. Mortgage Piyasasında İpotekli Konut Kredisi Türleri 
201
4.1.7.1. Sabit Faizli Konut Kredileri (Fixed Rate Mortgage) 
201
4.1.7.2. Değişken Faizli Konut Kredileri (Variable Rate Mortgage, VRM veya Adjustable Rate Mortgage, ARM) 
202
4.1.7.3. Diğer Mortgage Kredileri 
203
4.1.7.3.1. Artan Geri Ödeme Tutarlı Mortgage Kredileri (Graduated Payment Mortgages – GPM) ve Azalan Geri Ödeme Tutarlı Mortgage Kredileri 
203
4.1.7.3.2. Ayarlanabilir Mortgage Kredisi (Adjustable Rate Mortgages) ve Sınırlı Ayarlanabilir Mortgage Kredisi (Capped ARM’s) 
203
4.1.7.3.3. Çift Oranlı İpotek Kredileri (Dual Rate Mortgages–DRM’s) 
204
4.1.7.3.4. Hibrit veya Karma Ayarlanabilir Oranlı Mortgage Kredisi (Hybrid ARM) 
205
4.1.7.3.5. Geçişli Ayarlanabilir Oranlı İpotek Kredileri (Convertible ARM’s) 
205
4.1.7.3.7. Yüksek Ödemeli İpotek Kredisi (Balloon mortgage) 
205
4.1.7.3.8. İndirimli İpotek Kredisi (Buydown mortgage) 
205
4.1.7.3.9. İki Aşamalı İpotek Kredisi (Two–step mortgage) 
206
4.1.7.3.10. Kazanç Paylaşımlı İpotek Kredisi (Shared appreciation mortgage–SAM) 
206
4.1.7.3.11. Kaydırılabilen İpotek Kredisi (Movable mortgage) 
206
4.2. Varlığa veya İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler (VİDMK/Mortgage Backed Securities–MBS) 
207
Kaynakça 
211
Kavram Dizini 
223