Kat Mülkiyeti ve Toplu Yapılar Av. Feridun Çakır - Kitap

Kat Mülkiyeti ve Toplu Yapılar

3. Baskı, 
Eylül 2025
Kitabın Detayları
Dili:
Türkçe
Ebat:
17x25
Sayfa:
1696
Barkod:
9786253812775
Kapak Türü:
Ciltli
Yayınevi:
Seçkin Yayıncılık
Fiyatı:
2.800,00₺
24 saat içerisinde temin edilir.
Diğer Baskılar
2. baskı
Ocak 2024
2.800,00₺
1.795,00₺ (%36)
Kitabın Açıklaması
Kitapta; toplu yapılar ve yönetimi, karşılaşılan sorunlar ve çözüm yolları, önleyici tedbirlerin alınması, yönetiminde bağlantılı yapıların eşzamanlı idaresi, günlük ihtiyaçların aksamadan karşılanması, yaşam standartlarının yükseltilebilmesi amacı ile anagayrimenkul yönetiminde uygulanan bağlantılı mevzuat ve 3340 emsal karar (KN:3500 özet) eşliğinde uygulama ve uyuşmazlıkların çözümüne yönelik kaynak niteliğinde bilgilere yer verilmiştir.
Kitap 17 bölümden oluşmaktadır. 1.bölümde; kat irtifakı ve kat mülkiyeti, kuruluşu ve sona ermesi, temel kavramlar, arsa payı, önemi, hesaplanması, arsa paylarının düzeltmesi ve davalar, 2.bölümde; toplu yapının kurucu unsurları ve sona ermesi, toplu yapı şerhi ve uyuşmazlıklardaki önemi, 3.bölümde; yönetim planı, kapsamı, önemi, bağlayıcılığı, değiştirilmesi, uyarlanması, iptali ve hâkim müdahalesi ile yönetim sözleşmesi, 4.bölümde; toplu yapılarda kurullar, toplantı zamanı, gündem, çağrı, tebligat, oy hesabı, toplantı ve karar nisapları, hesaplamalar, kararların yazılması, itiraz şerhi, iptal davaları, 5.bölümde; toplu yapılarda yöntem, yönetici ataması, atama şartları, atama yapacak kurullar, hâkim müdahalesi, 6.bölümde; yöneticinin görevleri, yetkileri, sorumluluğu, hakları ve borçları, hesap vermesi, 7.bölümde; kat mülkiyetinde taraf ehliyeti, 8.bölümde; toplu yapılarda denetim, denetçi atayacak kurullar, denetçinin görev, yetki ve sorumlulukları, denetimin içeriği, denetim raporu ve sonuçları, 9.bölümde; yönetim ve denetim görevinin sona ermesi, hukuki ve cezai sonuçları, 10.bölümde; toplu yapılarda yönetim, hizmet ve danışmanlık şirketleri, sözleşme örnekleri, 11.bölümde; özel güvenlik ve İSG mevzuatı, işçi ve işveren uyuşmazlıklarından kaynaklanan davalar, 12.bölümde; kat mülkiyetinde hak ve yükümler, güçlendirme ve kentsel dönüşüm, 13.bölümde; ortak giderler, kat maliki, kiracı ve devamlı kullananların sorumluluğu, kapsamı, blok yapı/toplu yapı/AVM ortak giderleri ve giderleri arttıran nedenler, ortak giderleri ödememenin yaptırımları, dava/icra takibi, gecikme tazminatı ve gecikme faizi, yönetim planı ile merkezi hizmetlerin sonlandırılması, ortak gelirler ve paylaşımı, 14.bölümde; toplu yapı işletme ve yatırım projesi, hazırlama kriterleri, itirazlar, kesinleştirilmesi, uygulanması, ek proje yapılması, işletme/yatırım gider ayırımı, yan gider/kullanım giderleri, blok yapı/toplu yapı giderleri, dönem sonu gerçekleşen gider hesabı, mahsuplaşma ve önemi, örnek hesaplamalar, açılabilecek davalar, 15.bölümde; kat mülkiyetinde kurula başvurulacak haller, dava şartı arabuluculuk, yargılama usulü, deliller, keşif, bilirkişi incelemesi, uzman görüşü, toplu yapılarda yaşanan uyuşmazlıklar, vergisel sorunlar ve KVKK hükümleri açıklanmıştır. 16.bölümde; 37 adet dilekçe, sözleşme örnekleri, genel kurullar için örnek belgeler ve örnek yönetim planı pdf dosya olarak QR koda eklenmiştir. 17.bölümde; kat mülkiyetinde uygulanan mevzuat listesi ve bazılarının ilgili kısımlarına yer verilmiş, idari para cezaları eklenmiş, kitapta özeti verilen 3340 adet emsal karar fihristi QR koda yüklenmiştir.
Avukat, hâkim, arabulucu ve bilirkişiler, profesyonel yönetim şirketleri ve çalışanları, yönetici ve denetçiler, kat maliki, kiracı ve devamlı kullananlar, mimar ve inşaat mühendisi, tapu, belediye, üniversite ile diğer kamu kurumu ve kuruluşları personeli için, her türlü uyuşmazlıkta temel kaynak niteliğinde olması amacıyla, karşılaşılabilecek birçok olay emsal kararlar eşliğinde açıklanmıştır.
Kitabın Konu Başlıkları
.
Konuya Göre Düzenlenmiş ve Fihristlenmiş 3340 adet Emsal Karar Eşliğinde;
.
Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetinin Kuruluşu, Tescili, Sona Ermesi ve Kat Mülkiyetinde Temel Kurallar
.
Arsa Payı, Hesaplanması, Önemi, Arsa Paylarının Düzeltilmesi ve Kentsel Dönüşüme Etkisi
.
Yönetim Planı, Önemi, Bağlayıcılığı, Hazırlanması, Uyarlanması, Değiştirilmesi ve İptal Davaları
.
Toplu Yapılar, Unsurları, Oluşumu, Toplu Yapıların Birleşmesi–Ayrılması, Toplu Yapının Sona Ermesi
.
Toplu Yapı Şerhi ve Önemi, Toplu Yapılarda Yaşanan Sorunlar ve Çözüm Yolları
.
Toplu Yapılarda Kurullar, Oluşumu, Niteliği, Toplantı ve Karar Nisapları, Örnek Hesaplamalar
.
Toplu Yapılarda (Geçici) Yönetici ve Denetçi Seçimi, Şartları, Seçecek Kurullar ve Görevleri
.
Yöneticinin Temsil Yetkisi, Vekâletin Kapsamı, Hukuki ve Cezai Sorumluluğu ile Ceza Davaları
.
Toplu Yapılarda Temsilciler Kurulu, Oluşumu, Niteliği, Görev, Yetki ve Sorumlulukları
.
Toplu Yapılarda Denetim ve Organlar, Denetim Raporları, Denetimde Dikkat Edilecek Hususlar
.
Kat Mülkiyetinde Yönetici–Malik–Kiracı–Kullanan–İntifa ve Oturma Hakkı Sahiplerinin Taraf Ehliyeti
.
Yönetim Şirketleri, İSG ve Özel Güvenlik Mevzuatı, Sözleşmeler ve Dikkat Edilecek Hususlar
.
Kat Maliki, Kiracı ve Devamlı Kullananların KMK ve Diğer Mevzuattaki Hakları ve Yükümlülükleri
.
İşletme ve Yatırım–Demirbaş Giderleri, Sorumlular ve Bu Sorumluluğun Kapsamı
.
KMK'da Ortak Giderler, TBK'da Yan Gider–Kullanım Giderleri, Sorumlular ve Kapsamı
.
AVM – Blok Yapı– Toplu Yapı Gider Ayırımı, Paylaşım Esasları, Uygulamada Yaşanan Sorunlar
.
İşletme–Yatırım Projesi, Hazırlama, İtiraz, Kesinleştirme, İptali ve Uygulaması, Ek Proje Yapılması
.
Ortak Giderleri Ödememenin Yaptırımları; İcra Takibi, Gecikme Tazminatı, Gecikme Faizi vd.
.
Kat Mülkiyetinde Ortak Gelirler, Paylaşım Esasları, Vergisel ve Mali Sorunlar
.
Dönem Sonu Gerçekleşmiş Gider Hesabı, Mahsuplaşma ve Önemi, Açılabilecek Davalar
.
Kat Mülkiyetinde Kurula Başvurma, Arabuluculuk, Yargılama ve Deliller; Uzman Görüşü, Bilirkişi Raporu, Uyuşmazlıklar; Ayıplı İşler, Ortak Yere El Atma, Projeye Aykırılık, Ecrimisil, Ortak Alan Hasarları, Gürültü, Fena Kullanım, Kısa Süreli Kiralama, Evcil Hayvan Besleme, VUK, KVKK vb.
.
Dilekçe Örnekleri, Toplantı Hazırlığı ve Tutanaklar, Örnek Yönetim Planı, Örnek Ceza Yönetmeliği, Denetim Raporu, Sözleşme Örnekleri ve Diğer Belgeler QR koda PDF dosya olarak eklenmiştir.
Kitabın İçindekileri
3. Baskı Önsöz 
7
3. Baskı Hakkında 
9
2. Baskı Değişiklikleri 
10
1. Baskı Önsöz 
11
Kısaltmalar 
71
Giriş 
73
1. Bölüm
MÜLKİYET
I. GENEL OLARAK 
77
A. Tarihçe 
77
B. Mülkiyet Formları 
77
C. Terimler 
78
1. Anagayrimenkul (Anataşınmaz) 
78
2. Anayapı 
78
3. Kat İrtifakı 
78
4. Kat Mülkiyeti 
78
5. Bağımsız Bölüm 
78
6. Arsa Payı 
78
7. Kat Maliki 
79
8. Ortak Yer 
79
9. Ortak Gider / Avans Payı 
79
10. Eklenti 
79
11 Tahsisli Alan 
79
12. İntifa Hakkı 
79
13. Oturma (Sükna) Hakkı 
79
14. Kullanma Hakkı 
80
15. Toplu Yapı 
80
16. Blok Yapı 
80
17. Blok Niteliğinde Olmayan Yapı (BNOY) 
80
18. Kat Malikleri Kurulu 
80
19. Yönetici / Yönetim Kurulu 
80
20. Denetçi / Denetleme Kurulu 
80
21. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu 
80
22. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 
81
23. Ada Kat Malikleri Kurulu 
81
24. Ada Temsilciler Kurulu 
81
25. Mimari Proje 
81
26. Tadilat Projesi 
81
27. Vaziyet Planı 
81
28. Yönetim Planı 
82
29. Sözleşme (Resmi senet) 
82
30. Yapı Kullanma İzin (İskân) Belgesi 
82
31. İmar Kanunu md.5’te Yer Alan Tanımlar 
82
II. MÜLKİYET HUKUKU 
82
III. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI 
85
A. Satış 
86
B. Cebri Tescil 
86
C. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi 
86
1. Açıklamalar 
86
2. Tapusunu Almamış Vaat Alıcısının KMK Hükümlerine Göre Durumu 
87
3. Satış Vaadi Sözleşmesinde Alıcının Hukuki Durumu 
88
4. Seçme ve Seçilme Hakkı İçin Vekâletname 
89
5. Emsal Kararlar 
89
IV. ARSA PAYI 
90
A. Arsa Paylarının Belirlenmesi 
91
1. Arsa Paylarını Belirleyen Faktörler 
91
a. Bağımsız Bölümün Konumu 
91
b. Bağımsız Bölümün Büyüklüğü 
91
c. Bağımsız Bölümün (Binanın) Değeri 
91
2. Açıkta Arsa Payı Bırakılamaz 
92
3. Ortak Yerlere Arsa Payı Ayrılamaz 
92
4. Arsa Payı Hesaplama 
93
5. Arsa Payı Parsel Bazında Tespit Edilir 
94
6. Komşu Parsel Toplu Yapılarda Arsa Paylarının Tespiti 
94
B. Arsa Payının Önemi 
95
1. Ortak Giderlerin ve Gelirlerin Paylaştırılması 
95
a. Eşit Olarak Paylaştırılması 
95
b. Kullanım Alanlarına Göre Paylaştırılması 
95
c. Arsa Paylarına Göre Paylaştırılması 
95
2. Ortak Yerlerden Faydalanma Hakkı ve Sorumluluk 
96
3. Toplantı Açılışı ve Karar Yeter Sayısı 
96
4. Nitelikli Çoğunluk Gerektiren Kararlar 
97
5. Sigorta Primleri ve Hasar Geliri 
97
6. Kat İrtifakının Borç Nedeniyle Devri 
97
7. Anagayrimenkulün Arsasıyla Birlikte Yok Olması veya Kamulaştırılması 
97
8. Anayapının Harap Olması 
97
9. 6306 Sayılı Kanun Uygulamaları 
98
C. Arsa Paylarının Düzeltilmesi 
98
1. İdari Yoldan Düzeltme 
98
2. Dava Yoluyla Düzeltme 
98
a. Dava Şartları 
98
b. Davacı 
99
c. Davalılar 
100
d. Görevli Mahkeme 
100
e. Dava Açma Süresi 
100
f. Yargılama ve Hüküm 
102
g. Kesinleşme ve Sonuçları 
102
3. Yargıtay Kararları 
103
V. KAT İRTİFAKI VE KAT MÜLKİYETİ 
108
A. Gerekli Belgeler 
108
1. İstem 
109
2. Yapı İzin Belgesi (Yapı Ruhsatı) 
109
a. İşlemler 
109
b. Başvurunun Değerlendirilmesi Süreci 
110
c. İnşaat Süresi ve Yeni Ruhsat 
110
d. Mevzuat Değişikliğinde Uygulanacak Hükümler ve Kazanılmış Haklar 
112
e. Ruhsata Uygun Tamamlanan Yapıya Yapı Kullanma İzni Verilmemesi 
113
f. İmar Mevzuatına Aykırı Ruhsat Verilen Yapılar 
113
g. Yapı Denetim Kuruluşu ve Görevleri 
114
3. Mimari Proje 
115
a. Mimari Proje İçeriği ve Hazırlanması 
115
b. Maliklerce İmzalanması ve İdarece Onaylanması 
117
c. Binalarda Tasarruf Tedbirleri ve İklim Değişikliğine Dair İlkeler 
118
d. Mimari Projelerin Onay Sürecinde Düzenlenmiş Yapı Aplikasyon Projesi 
119
e. Tadilat Projesi 
119
f. Yapı Ruhsatı Gerekmeyen İnşai Faaliyetler 
126
g. Bağımsız Bölümlerin Numaralandırılması 
127
h. Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Tesisi 
127
4. Vaziyet Planı 
128
5. Yönetim Planı 
130
6. Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân Ruhsatı) 
131
a. Açıklama 
131
b. Gerekli Belgeler 
133
c. Emsal Kararlar 
135
7. DASK Poliçesi 
138
B. Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetinin Kurulması 
140
1. Resmi Senet/Tescil İstem Belgesi 
140
2. Ortaklığın Kat Mülkiyeti Kurulması Yoluyla Tescili– KMK md.10/f.7 
140
a. Açıklamalar 
140
b. Yargıtay Kararları 
142
ba. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararları 
142
bb. Yargıtay Daire Kararları 
143
3. İmar Kanunu Hükümlerine Göre Ortaklığın Giderilmesi 
145
4. Yüklenici Talebi 
147
a. Taşınmaz Tek Malike Aitse 
148
b. Taşınmaz Paylı Mülkiyete Konuysa 
148
6. Kat İrtifakına Razı Olmayan Paydaşın Payının Devri (KMK ek md.4) 
148
C. Kat Mülkiyeti/Kat İrtifakı Tesis ve Tescili 
149
1. Klasik Kat Mülkiyetinde 
149
a. Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti Tescili 
149
b. Ortak Yararlanmaya Özgülenmiş Bağımsız Bölümlerin Tescili (KMK md.10/8) 
150
c. Bağımsız Bölümleri Ayırma/Birleştirme 
153
ca. Açıklamalar 
153
cb. Emsal Kararlar 
154
2. Toplu Yapının Tescili 
157
a. Tek Parsel Toplu Yapılar 
158
b. Komşu Parsel Toplu Yapılar 
158
c. KMK md.67 Gereği Toplu Yapı Ortak Yerlerinin Tescili 
158
ca. Parselin Eşyaya Bağlı Mülkiyete Konu Ortak Yer Olarak Tescili (md.67/f.1) 
159
cb. Parseldeki Ortak Sosyal ve Alt Yapı Tesislerine Özgüleme Yoluyla Toplu Yapı Ortak Yer Niteliği Kazandırılması (md.67/f.2) 
161
D. Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Çevrilmesi 
162
1. 7327 Sayılı Kanun Öncesi Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Çevrilmesi 
163
2. Yönetim Planı Olmayan Yapıların Kat Mülkiyetine Geçişi 
163
3. Kat İrtifaklı Yerlerde Kısmi Kat Mülkiyetine Geçiş ve Tescil 
163
4. Kısıtlı Taşınmazda Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Tesisi 
164
E. Hatalı Blok veya Bağımsız Bölüm Numarasının Düzeltilmesi 
165
1. Blok Numaralarının Düzeltilmesi 
165
2. Bağımsız Bölüm Numaralarının Düzeltilmesi 
165
VI. KAT İRTİFAKI VE KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ 
166
A. Sona Erme Halleri 
166
1. Kat Maliklerinin Ortak Talebi 
166
2. Anagayrimenkulün Arsasıyla Birlikte Yok Olması, Yapı Yapılamayacak Hale Gelmesi veya Kamulaştırılması 
166
3. Anayapının Tümünün Harap Olması 
167
4. Bir veya Birden Ziyade Bağımsız Bölümün Tamamen Harap Olması 
167
5. Hâkim Kararı 
168
6. Kat Mülkiyetinin Geçici Kat İrtifakına Çevrilmesi 
169
7. Kat İrtifakının Yeniden Kat Mülkiyetine Dönüşmesi 
169
B. Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetinin Terkini 
169
C. Yargıtay Kararları 
169
2. Bölüm
TOPLU YAPILAR
I. TOPLU YAPI KAVRAMI, UNSURLARI VE TOPLU YAPI ŞERHİ 
173
A. Toplu Yapı Kavramı ve Tarihsel Gelişimi 
173
1. 5711 Sayılı Kanun Öncesi Uygulama 
173
2. 5711 Sayılı Kanun’la Getirilen Düzenlemeler 
175
B. Toplu Yapının Unsurları 
176
1. Toplu Yapı Tanımı ve Genel Şartları 
176
2. Bir veya Birden Çok İmar Parseli Üzerinde Birden Çok Yapı Olması 
176
a. Tek Bir İmar Parseli Üzerinde Birden Çok Yapı Bulunması 
177
aa. Blok Yapı 
178
ab. Blok Niteliğinde Olmayan Münferit Yapılar 
179
b. Birden Çok İmar Parseli Üzerinde Birden Çok Yapı Bulunması 
179
3. Birden Çok İmar Parseli Üzerinde Yapı Kurulması Halinde, İmar Parsellerinin Bitişik veya Komşu Olması 
179
4. Belli Bir Onaylı Yerleşim Planına Göre Yapılmış veya Yapılacak, Alt Yapı Tesisleri, Ortak Kullanım Yerleri, Sosyal Tesis ve Hizmetlerin Yer Alması 
180
a. Onaylı Yerleşim Planına Göre Yapılmış veya Yapılacak Olması 
180
b. Alt Yapı Tesisleri 
181
c. Ortak Kullanım Yerleri 
182
d. Sosyal Tesis ve Hizmetler 
182
e. Diğer Bağlantılı Yapılar 
182
5. Tüm Parselleri Kapsayan Tek Bir Yönetim Planı Bulunması 
182
6. Yapılar (Parseller) Arasında Yönetim Bakımından Bağlantı Bulunması 
183
7. İnşaatın Fiilen Tamamlanmış ve En Az Üçte İkisinin Kullanılıyor Olması 
184
8. Parsellerin Birleşmesi 
184
9. Parsellerin ve Toplu Yapıların Yeni Bir Toplu Yapı Oluşturması 
185
C. Toplu Yapı Şerhi 
187
1. Toplu Yapı Şerhinin Oluşumu 
187
a. Tek Parselde Kurulu Yapılar 
188
b. Birden Fazla Parselde Kurulu Yapılar 
189
2. Şerhe İlişkin Genelgeler 
192
3. Genel Değerlendirme 
193
4. Şerhe İlişkin Görüşüm 
194
5. Şerhe İlişkin Emsal Kararlar 
197
a. Yargıtay Kararları 
197
b. BAM Kararları 
200
D. Toplu Yapı Şerhinin Hukuki İhtilaflardaki Önemi 
201
1. Uygulanacak Kanun Hükümleri, Görevli ve Yetkili Mahkeme 
201
a. Uygulanacak Kanun Hükümleri 
201
b. Görevli Mahkeme 
204
ba. Açıklamalar 
204
bb. Yargıtay Kararları 
206
c. Yetkili Mahkeme 
210
d. Yargılama Usulü 
210
e. Kanun Yolları 
210
2. Ayrı Bir Yönetim Planı ve İşletme Projesi Gerektirmesi 
210
3. Ortak Gider Alacağının Tahsili ve Genel Hükümler 
212
a. Açıklamalar 
212
b. Yargıtay Kararları 
213
4. İtirazın Kaldırılması Talebi– İtirazın İptali Davası 
215
5. Gecikme Tazminatı Uygulaması 
215
6. 7201 Sayılı Tebligat Kanunu Ek Md:1 Hükmü 
216
7. Kat Malikleri Kurulunun Her Yıl Toplanıp Toplanmayacağı Sorunu 
216
8. Yönetim Planı Değişikliği ve Oy Oranları 
216
9. Yönetim Planı ile Oluşturulacak Geçici Yönetim 
217
II. TOPLU YAPININ SONA ERMESİ 
217
A. Parselde Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi 
217
1. Sona Erme Halleri 
217
a. Toplu Yapı Kat Maliklerinin Ortak Talebi 
217
b. Toplu Yapının Kurulu Olduğu Parselin Yok Olması, Yapı Yapılamayacak Hale Gelmesi ve Kamulaştırma 
217
c. Blok ya da Blok Niteliğinde Olmayan Yapıların Tamamının Harap Olması 
218
d. Blok ya da Blok Niteliğinde Olmayan Yapıların Kısmen Harap Olması 
218
e. Birden Çok Parselde Kurulu Toplu Yapılar Yönünden 
219
2. Toplu Yapılarda Kat Mülkiyetinin Terkini 
219
a. Tek Parsel Toplu Yapıda Kat Mülkiyetinin Terkini 
219
b. Komşu Parsel Toplu Yapılarda Kat Mülkiyetinin Terkini 
220
c. Eşyaya Bağlı Mülkiyete Konu Ortak Parsellerin Terkini 
221
d. KMK md.10/8 Gereği Tescil Edilen Bağımsız Bölümlerin Durumu 
221
B. Ayrılma 
222
1. Tek Parselde Kurulu Blokların Toplu Yapıdan Ayrılamaması 
223
2. Parsellerin Toplu Yapıdan Ayrılması 
223
a. Kat Maliklerinin Ortak Talebi 
224
b. Yönetim Planı, Mimar Proje, Vaziyet Planı 
224
c. Parseller Arası İrtibat/Bağlantının Sona Erdirilmesi 
224
3. Parselin Bölünmesi (İfraz) 
225
3. Bölüm
YÖNETİM PLANI
I. KAT MÜLKİYETİNDE YÖNETİM PLANI 
227
A. Klasik Yönetimde Yönetim Planı 
227
B. Toplu Yapılarda Yönetim Planı 
228
1. Açıklamalar 
228
2. Tek Parselde Kurulu Toplu Yapı Yönetim Planı 
229
3. Birden Çok Parselde Kurulu Toplu Yapı Yönetim Planı 
230
a. 5711 Sayılı Kanun Öncesi Uygulama 
230
b. 5711 Sayılı Kanun Gereği Tek Yönetim Planı 
231
II. YÖNETİM PLANININ ÖNEMİ 
232
III. YÖNETİM PLANININ KAPSAMI 
233
A. Anagayrimenkulün (Toplu Yapının) Yönetim Biçimi 
233
B. Anagayrimenkulün Kullanma Maksat ve Şekli 
234
C. Yönetici ve Denetçilerin Alacağı Ücret 
237
D. Yönetime Ait Diğer Hususlar 
238
1. Yönetim Planı ile Düzenlenebilecek Hususlar 
238
2. Cezai Şart ve Müeyyideler 
239
a. Genel Olarak Cezai Şart 
240
b. Kat Mülkiyetinde Cezai Şart Düzenlemesinin Amacı 
240
c. Cezai Şartı Belirleme Yöntemi 
241
ca. Yönetim Planı ile Belirleme 
241
cb. Kurul Kararı ile Belirleme 
241
d. Cezai Şartın Bağlayıcı Etkisi 
242
e. Cezai Şart Uygulama Şekli 
243
f. Cezai Şartın ve Tutarının Tespitinde Uygulanacak Kriterler 
244
g. KMK md.33 ve Cezai Şart Uygulaması 
245
ı. Cezai Şart Uygulamasının Avantajları 
246
ıa. Davalı (Kural İhlali Yapan) İçin Maliyet 
247
ıb. Davacı (Yönetim) İçin Maliyet 
247
i. Yargıtay Kararları 
248
IV. YÖNETİM PLANININ HAZIRLANMASI 
249
A. Kat Maliklerinin Oybirliği ile Hazırlanması 
250
B. Hâkim Kararı ile Hazırlanması 
250
C. Yüklenici Tarafından Hazırlanması 
251
D. Yönetim Planı Bulunmaması 
251
E. Yargıtay Kararları 
252
V. YÖNETİM PLANININ, KÜTÜĞÜN BEYANLAR HANESİNE ŞERHİ 
249
VI. YÖNETİM PLANININ BAĞLAYICILIĞI 
254
A. Yönetim Planının Bağlayıcı Etkisi 
254
B. Yönetim Planının Sonraki Malikleri Bağlayıcı Etkisi 
256
C. Mevzuata Aykırı Yönetim Planı Hükümlerinin Bağlayıcılığı 
257
1. Açıklamalar 
257
2. Kanunların Yorumu 
257
3. KMK’nın Emredici Hükümlerine Aykırılık 
258
4. KMK’nın Yedek Hükümlerine Aykırılık 
260
5. TMK ve Diğer Kanunların Emredici ve Yedek Hükümlerine Aykırılık 
261
6. 6701 Sayılı Türkiye İnsan Hakları ve Eşitlik Kurumu Kanunu Hükümleri 
262
7. KMK md.28 Kapsamı Dışındaki Yönetim Planı Hükümleri 
264
8. Hakkaniyet Kurallarına Aykırı Yönetim Planı Hükümleri 
264
D. Kiracı ve Kullananlar Yönünden Ortak Yer ve Tesisleri Kullanma ve Yararlanma Hakkına İlişkin Getirilen Yönetim Planı Hükümleri 
265
E. Yargıtay Kararları 
267
VII. YÖNETİM PLANININ DEĞİŞTİRİLMESİ 
271
A. Klasik Yönetimde Yönetim Planı Değişikliği 
272
B. Toplu Yapılarda Yönetim Planı Değişikliği 
273
1. 2007 Öncesinde Kurulan Toplu Yapı Yönetim Planı Değişikliği 
274
a. Tek Parselde Kurulu Birden Çok Yapı Yönetim Planı Değişikliği 
274
b. Birden Çok Parselde Kurulan Yapı Birlikteliğinde Yönetim Planı Değişikliği 
275
2. 2007 Sonrasında Kurulan Toplu Yapı Yönetim Planı Değişikliği 
275
3. Toplu Yapı Yönetim Planı Değişikliğine İlişkin Öğretideki Görüşler 
277
a. Açıklamalar 
277
b. Yargıtay’ın Görüşü 
278
c. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Görüşü 
279
C. Geçici Yönetime İlişkin Yönetim Planı Değişikliği 
280
D. Oybirliği ile Değiştirilebilen Konular 
281
1. Mimari Proje ve Vaziyet Planı Değişikliği 
281
2. Ortak Gider Katılım Paylarının Değiştirilmesi 
281
3. Gecikme Tazminatı Oranının Değiştirilmesi 
282
4. Ortak Gider Muafiyeti 
283
5. Yasak İşler 
283
6. Merkezi Isıtma Sisteminin Ferdi Isıtma Sistemine Dönüştürülmesi 
285
7. Bağımsız Bölüm İlavesi 
285
8. Kullanım Tahsisleri (Özgüleme) 
286
9. Temliki Tasarruflar ve Önemli Yönetim İşleri 
286
10. Yönetim Planındaki Oybirliği Şartı 
286
11. Arsa Payı Değişikliği 
287
12. Emredici Hükümlere Aykırı Yönetim Planı Hükümlerinin Değiştirilmesi 
287
13. Sonradan Toplu Yapı Oluşumu 
287
E. Apartman/Toplu Yapı Adının Değiştirilmesi 
288
F. Yönetim Planı Değişikliği ile Yapılabilecek Düzenlemeler 
289
VIII. YÖNETİM PLANI UYARLAMASI 
290
A. Tek Parselde Kurulu Yapıların Durumu 
291
B. Birden Çok Parselde Kurulu Yapıların Yönetim Planı Uyarlaması 
292
1. Genel Açıklamalar 
292
2. 5711 Sayılı Kanun Geçici Md.3 Gereği Yönetim Planı Uyarlaması 
295
3. 5912 Sayılı Kanun Geçici Md.2 Gereği Yönetim Planı Uyarlaması 
296
a. 28.11.2007–7.7.2009 Tarihleri Arasında Kurulan Yapılar 
296
b. 28.11.20007 Tarihinden Önce Kurulan Yapı Birliktelikleri 
297
4. Uyarlama Kararı İçin Toplanma ve Karar 
297
5. Uyarlama ile Yapılabilecek Değişiklikler 
299
6. Uyarlama Örnek Karar Metni 
300
7. Uyarlama Kararı Alınamaması ve Hâkim Müdahalesi 
301
8. Uyarlama Kararının İptali ve Sonuçları 
302
9. Yargıtay Kararları 
302
IX. HÂKİM MÜDAHALESİ 
304
A. Açıklamalar 
304
B. Yargıtay Kararları 
305
X. YÖNETİM PLANININ İPTALİ DAVASI 
305
A. Açıklamalar 
305
B. Yargıtay Kararları 
307
C. Yönetim Planı İptalinin Sonuçları 
312
1. Yönetim Planının Kat Malikleri Kurulu Kararı ile İptal Edilmesi 
312
2. Yönetim Planının Mahkeme Kararı ile İptal Edilmesi 
313
a. Yönetim Planı Değişikliği Kararının İptali 
313
b. Yönetim Planı Hükümlerinin İptali 
314
3. Yargıtay Kararları 
314
XI. YÖNETİM SÖZLEŞMESİ 
315
4. Bölüm
KAT MÜLKİYETİ YÖNETİMİNDE KURULLAR
I. KURULLARIN OLUŞUMU 
319
A. Klasik Kat Mülkiyeti – Kat Malikleri Kurulu 
319
1. Oluşumu 
319
2. Niteliği 
319
3. Görev ve Yetkileri 
320
B. Toplu Yapılarda Kurullar 
321
1. Blok Yapı Kurulları 
321
a. Blok Kat Malikleri Kurulu 
321
aa. Oluşumu 
321
ab. Niteliği 
321
ac. Görev ve Yetkileri 
322
ad. Yargıtay Kararları 
324
b. Blok Niteliğinde Olmayan Yapı Malikleri Kurulu 
325
c. Grup Oluşturan Yapılar 
325
d. Ticari Alan Kurulları 
326
da. Ticari Alan Kat Malikleri Kurulu 
326
db. Ticari Alan Temsilciler Kurulu 
327
2. Parsel Kurulları 
327
a. Parsel Kat Malikleri Kurulu 
327
b. Parsel Temsilciler Kurulu 
329
3. Ada Kurulları 
329
a. Ada Kat Malikleri Kurulu 
330
b. Ada Temsilciler Kurulu 
330
ba. Oluşumu 
330
bb. Niteliği 
331
bc. Görev ve Yetkileri 
331
bd. Ada Temsilciler Kurulunun Toplu Yapı Temsilciler Kurulundan Farkı 
332
4. Toplu Yapı Kurulları 
332
a. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu 
332
aa. Oluşumu 
332
ab. Niteliği 
333
ac. Görev ve Yetkileri 
333
b. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 
334
ba. Oluşumu 
334
bb. Niteliği 
335
bc. Görev ve Yetkileri 
335
bd. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu ile Temsilciler Kurulu Arasındaki Bağlantı 
339
be. Yargıtay Kararları 
342
c. Toplu Yapı Yönetim ve Denetim Kurulları 
343
ca. Toplu Yapı Yönetim Kurulu 
343
cb. Geçici Yönetim Kurulu 
343
cc. Toplu Yapı Denetleme Kurulu 
343
cd. Geçici Denetleme Kurulu 
343
II. KURULLARIN TOPLANMASI, TOPLANTI ZAMANI, ÇAĞRI VE KARARLAR 
344
A. Kat Mülkiyetinde Toplantılar 
344
B. Toplu Yapılarda Toplantılar 
344
1. Olağan Toplantılar 
344
a. Açıklamalar 
344
b. Toplantı Tarihinin Belirlenmesi 
345
ba. Yönetim Planında Toplantı Tarihinin Belirlenmesi 
345
baa. Toplantı Tarihinin Kesin Olarak Belirlenmesi 
346
bab. Toplantı Tarihinin Belirlenebilir Olması 
346
bac. Toplantı Döneminin Düzenlenmesi Ancak Tarihinin Belirlenememesi 
348
bb. Yönetim Planında Toplantı Tarihi Belirlenmemesi 
348
c. Olağan Toplantıların Belirlenen Tarih Dışında Yapılmasının İstisnaları 
348
d. Yargıtay Kararları 
349
2. Olağanüstü Toplantılar 
350
a. Önemli Bir Sebebin Çıkması 
350
b. İstem 
352
ba. Yönetici Kararı 
352
bb. Denetçinin İstemi 
353
bc. Kat Maliklerinin Üçte Birinin Yazılı İstemi 
353
bd. Temsilcilerin Üçte Birinin Yazılı Talebi 
354
be. KMK md.42/f.2 Gereği Olağanüstü Toplantı 
354
bf. Yönetim Şirketi ve Müdürlerin Durumu 
354
c. Toplantı Tarihinden En Az 15 Gün Önce Bildirim Şartı 
354
ca. Açıklamalar 
354
cb. Emsal Kararlar 
355
3. İkinci Toplantı Tarihi 7 Günden Az, 15 Günden Fazla Olamaz. 
357
a. Açıklamalar 
357
b. Yargıtay Kararları 
358
C. Çağrı 
358
1. Olağan Toplantı Çağrısı 
359
a. Açıklamalar 
359
b. Yargıtay Kararları 
360
2. Olağanüstü Toplantı Çağrısı 
360
a. Açıklamalar 
360
b. Yargıtay Kararları 
361
3. Yöneticinin Çağrı Yapmaması veya Yöneticisi Olmayan Yapılar 
363
a. Yöneticinin Çağrı Yapmaması 
363
b. Yöneticisi Olmayan Yapılar 
365
c. Yöneticisiz Kalan Yapılar 
365
d. Denetçi veya Kat Maliklerinin Çağrı Yapıp Yapamayacağı 
366
e. Yazarın Görüşü 
367
4. Toplu Yapı Yöneticisinin Blok Kat Malikleri Kuruluna Çağrı Yapması 
369
D. Tebligat 
370
1. Bütün Kat Maliklerine İmzalattırılacak Çağrı Belgesi 
370
2. Taahhütlü Mektupla Bildirim 
371
3. 7201 Sayılı Tebligat Kanunu Ek Md.1 Hükümleri 
372
a. Açıklamalar 
372
b. Tebligat Kanun’u ek md.1 Uygulama Şekli 
374
c. Yargıtay Kararları 
374
4. Adresin Yöneticiye Bildirdiğini İspat 
376
5. Tebligat Kanunu’nun Diğer Hükümleri 
376
a. Açıklamalar 
376
b. Normal Yolla Tebligat 
377
c. Tebligat Kanunu md.21 Gereği Tebligat 
378
d. Tebligat Kanunu md.35 Gereği Tebligat 
379
6. Yabancı Uyruklu Kişilere Tebligat 
379
E. Toplantı Divanı ve Toplantının İdaresi 
381
1. Divan Heyeti Oluşumu 
381
2. Divan Heyetine Yetki Verilmesi 
382
3. Divan Heyetinin Görev ve Yetkileri 
382
4. Yargıtay Kararları 
383
F. Gündem ve Görüşmeler 
384
1. Olağan Toplantılarda Gündem 
384
2. Olağanüstü Toplantılarda Gündem 
385
3. Gündem Görüşmeleri 
386
4. Yargıtay Kararları 
387
G. Oya Katılma 
388
1. Kat Malikinin Kurullarda Oy Hakkı 
388
a. Bir Bağımsız Bölüm Malikinin Oy Hakkı 
388
b. Bir Kişinin Birden Fazla Bağımsız Bölüme Malik Olması–1/3 Kuralı 
388
c. Bir Bağımsız Bölümün Birden Fazla Maliki Bulunması 
390
d. Birden Fazla Bağımsız Bölümün Birden Fazla Maliki Bulunması 
392
2. Temsilcinin Temsilciler Kurulunda Oy Hakkı 
392
a. Açıklamalar 
392
b. Temsilcilerin Oy Hakkının Yönetim Planı ile Düzenlenmesi 
393
3. Yönetim Kurulu Üyelerinin Oy Hakkı 
394
4. Kiracı ve Kullananların Durumu 
394
5. Oylamaya Katılma 
394
a. Oylamaya Kat Malikinin Katılması 
394
b. Oylamaya Kanuni Temsilcinin Katılması 
394
c. Kat Malikinin Tüzel Kişi Olması 
394
6. Vekâleten Oya Katılma– %5 Kuralı 
395
a. Blok/Kat Malikleri Kurulunda 
395
b. Temsilciler Kurulunda Temsilcinin Vekâlet Vermesi 
395
c. Vekâlet Oy Hesabı, %5 ve 1/3 Kuralı 
396
d. Kat Malikinin Vekâlet Alması Halinde 
398
e. Vekâlet Şekli 
399
f. Yargıtay Uygulamalarında Vekâlet 
401
g. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Uygulamalarında Vekâlet 
403
7. Alınacak Karar Doğrudan Doğruya Kendini İlgilendiren Kat Maliki 
403
H. Blok Yapı Toplantılarında İzlenecek Yol 
403
1. Toplantı Hazırlığı 
403
2. Oylama 
404
3. Gizli Oylama ve Sakıncaları 
404
a. Mevzuat Farklılığı 
404
b. Sayı ve Arsa Payı Hesabı 
405
c. Vekâleten Katılım 
405
d. Davalarda Husumet 
405
e. İptal Davasında Oy Hesabı 
406
f. Oyların Tasnifi 
406
I. Temsilciler Kurulu Toplantılarında İzlenecek Yol 
407
1. Toplantı Hazırlığı 
407
2. Aday ve Karar Oylaması 
407
3. Vekâleten Katılım 
407
İ. Toplantı Yeter Sayısı Hesaplama 
407
1. Kat Malikleri Kurulu Birinci Toplantı Açılışı Yeter Sayı Hesaplama 
407
2. Temsilciler Kurulu Birinci Toplantı Açılışı Yeter Sayı Hesaplama 
408
3. İkinci Toplantı Açılışı 
409
J. Karar Nisapları ve Yeter Sayı Hesaplama 
409
1. Genel Yönetim İşleri 
410
a. Birinci Toplantı Karar Yeter Sayısı Hesaplama 
410
aa. Kat Malikleri Kurulu 
410
ab. Temsilciler Kurulu 
411
b. İkinci Toplantı Karar Yeter Sayısı Hesaplama 
412
ba. Kat Malikleri Kurulu 
412
bb. Temsilciler Kurulu 
412
c. Salt Çoğunlukla Alınabilen Kararlar 
412
d. Emsal Kararları 
413
2. Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Aranan Kararlar 
414
a. Birinci Toplantı Karar Yeter Sayısı Hesaplama 
415
aa. Kat Malikleri Kurulu 
415
ab. Temsilciler Kurulu 
416
ac. Toplanma Yeter Sayısı Sağlanmasına Rağmen Karar Alınamaması 
417
ad. İlk Toplantının Tamamlanamaması Nedeniyle Ertelenmesi 
418
b. İkinci Toplantı Karar Yeter Sayısı Hesaplama 
418
ba. Kat Malikleri Kurulu 
418
bb. Temsilciler Kurulu 
419
3. Paydaşların Salt Çoğunluk Kararı 
419
4. Beşte Dört Çoğunluk Şartı Aranan Kararlar 
420
a. Klasik Yönetimde 
420
b. Toplu Yapı Yönetiminde 
421
5. Oybirliği Aranan Kararlar 
421
6. Blok Kat Malikleri Kurulu Sayı ve Arsa Payı, Katılım Durumu ve Oy Sayısı Hesaplama 
422
a. Malik Sayısı ve Arsa Payı Hesaplama 
422
b. Toplantıya Katılım Durumu Hesaplama 
423
c. Oy Hesaplama 
423
ca. İşletme Projesi ve Genel İdari Konulara İlişkin Yeter Sayı Hesabı 
423
cb. Yönetici ve Denetçi Ataması ile Faydalı Yenilik ve İlaveler İçin Hesaplama 
423
d. Kullanılan Oyların Hesaplanması 
423
e. Yargıtay Kararları 
424
7. Temsilciler Kurulu Oy, Sayı ve Arsa Payı Hesaplama 
426
a. Birinci Toplantı 
427
aa. Yönetici ve Denetçi Ataması 
427
ab. Genel Yönetim İşleri 
427
b. İkinci Toplantı 
428
ba. Yönetici ve Denetçi Ataması 
428
bb. Genel Yönetim İşleri 
429
8. Hangi Kararı Hangi Organ Alacak? 
429
K. Kararların Dayanağı ve Bağlayıcılığı 
430
L. Kararların Yazılması 
432
1. Kat Malikleri Kurulunda 
432
2. Temsilciler Kurulunda 
433
M. İtiraz (Muhalefet) Şerhi ve Önemi 
433
1. Açıklama 
433
2. Yargıtay Kararları 
434
III. KURUL KARARLARININ İPTALİ 
436
A. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali 
436
B. Yönetim Kurulu Kararlarının İptali 
437
C. İptal Davalarına İlişkin Genel Hükümler 
437
1. Dava Ön Şartları 
437
a. Anlaşmazlıklarda Kurula Başvurma 
437
b. Dava Şartı Arabuluculuk 
437
2. Kurul Kararlarına Karşı Dava Açma Hakkı Olanlar – Aktif Husumet 
437
a. Kat Malikleri 
437
b. Kiracı ve Diğer Kullananların Dava Hakkı 
438
c. Blok Temsilcisi 
439
d. Kat Maliki Olmayan Yönetici 
439
e. Kurulda Oy Kullanma Hakkı Olmayan Kat Maliki 
439
f. Bağımsız Bölüme Sonradan Malik Olanlar 
440
3. Toplu Yapılarda İptal Davasını Kim, Hangi Yapılar İçin Açabilir? 
440
a. Toplu Yapı Yönetimine Geçilmişse veya Tek Parselde Kuruluysa 
440
b. Toplu Yapı Yönetimine Geçilmemişse 
441
c. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Kararlarının İptali 
442
4. İptal Davalarında Davalı (Pasif Husumet) (KMK md.38/2) 
442
a. Yönetici 
442
b. Karara Olumlu Oylarıyla Katılan Kat Malikleri 
443
c. Tüm Kat Malikleri 
443
d. Yargıtay Kararları 
443
5. Dava Açma Süresi 
446
a. 5711 Sayılı Kanun Yürürlüğünden Önce Alınan Kararlar 
446
b. 5711 Sayılı Kanun Yürürlüğünden Sonra Alınan Kararlar 
446
c. Süreye Tabi Olmayan Kararlar 
446
6. Yokluk, Butlan ve İptal Edilebilir Kararlar Arasındaki Fark 
447
7. Çağrı Usulsüzlüğü Nedeniyle Toplantının İptali 
448
8. Toplantı Yeter Sayısı Hakkındaki Kurala Uymamanın Müeyyidesi 
449
9. Karar Yeter Sayısı Hakkındaki Kurala Uymamanın Müeyyidesi 
449
10. Yargıtay Uygulamaları 
450
11. Diğer Kat Maliklerinin Haklarının İhlali Nedeniyle İptal Talebi 
452
12. Bekletici Mesele ve İhtiyati Tedbir 
453
13. İptal Kararının Sonuçları 
453
14. Yargılama Giderleri 
454
15. Yargıtay Kararları 
455
5. Bölüm
YÖNETİCİ ATAMA
I. GİRİŞ 
459
II. YÖNETİCİ ATAMA ŞARTLARI 
461
A. Genel Olarak 
461
B. Yönetici Ataması 
461
1. Tek Maliki Olan Yapılar 
461
2. Bağımsız Bölüm Sayısı Sekizden Az Olan Yapılarda Yönetici Ataması 
462
3. Bağımsız Bölüm Sayısı Sekizden Fazla Olan Yapılarda Yönetici Ataması 
463
4. Malik Olma ve Diğer Özel Şartlar 
464
a. Gerçek Kişilerin Yönetici/Denetçi Atanması 
464
b. Tüzel Kişilerin Yönetici/Denetçi Atanması 
465
c. Atama Kararından Sonra Malik Olma 
466
5. Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Şartı 
467
a. Açıklamalar 
467
b. Yargıtay Kararları 
467
6. Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Bulunmamasının Sonuçları 
469
a. Yok hükmünde sayan Yargıtay kararları 
469
b. İptal Edilebilirliğe İlişkin Yargıtay Kararları 
470
7. Toplantının Birinci veya İkinci Toplantı Olması 
473
a. Açıklama 
473
b. Yargıtay Kararları 
473
C. Sözleşme Yapılması ve Teminat Gösterme 
474
1. Kanun’daki Düzenleme 
474
2. Teminat İsteme Zamanı 
474
3. Yönetim Şirketinden Teminat İsteme 
475
4. Hâkim Tarafından Atanan Yönetici 
475
5. Teminatın Şekli 
475
III. YÖNETİCİ ATAMA YÖNTEMİ 
476
A. Kurulların Ataması 
476
B. Hâkim Müdahalesi ile Yönetici Atama 
477
1. Ön Şart– Görevde Yönetici Bulunmaması 
477
a. Açıklamalar 
477
b. Yargıtay Kararları 
478
2. Yönetimde Anlaşamama 
479
3. Toplanamama 
480
4. Yönetici Atayamama 
481
5. KMK md.17/f.2 Gereği Yönetici Atayamama 
481
6. Yönetici Atamasını Talep Hakkı Olanlar 
482
7. Yetkili ve Görevli Mahkeme 
482
8. Yönetici Atama Kararı ve Tebliği 
483
a. Karar 
483
b. Tebliğ 
483
9. Yöneticinin Görev Süresi 
484
10. Yöneticinin Değiştirilmesi 
484
11. Yöneticinin Kat Maliki Olup Olmayacağı 
485
12. Yöneticinin Yetki ve Sorumluluğu 
485
13. Kat Mülkiyeti Yönetiminde Kayyım 
485
14. Yargıtay Kararları 
487
C. Yönetim Planı ile Geçici Yönetici Ataması 
489
IV. YÖNETİCİ ATAYACAK KURULLAR VE YÖNETİCİ ATAMASI 
489
A. Klasik Yönetimde Yönetici Ataması 
489
1. Kat Malikleri Kurulu 
489
2. Yönetici Ataması 
490
3. KMK md.17 Gereği Yönetici Ataması 
490
B. Toplu Yapılarda Yönetici Ataması 
491
1. Blok Yapılar 
491
a. Blok Kat Malikleri Kurulu 
491
b. Blok Yapıya Yönetim Kurulu (Yönetici) Ataması 
491
2. Blok Niteliğinde Olmayan Yapı Malikleri Kurulu 
493
a. Blok Niteliğinde Olmayan Yapı Yönetimi 
493
b. Blok Niteliğinde Olmayan Yapılara Temsilci Atama 
493
3. Ticari Alan Yönetimi 
493
a. Ticari Alan (AVM) Kat Malikleri Kurulu 
493
b. Ticari Alan (AVM) Temsilciler Kurulu 
494
c. Ticari Alan Yönetim Kurulu (Yönetici) Ataması 
494
4. Parsel Yönetimi 
494
a. Parsel Kat Malikleri Kurulu 
494
b. Parsele Yönetim Kurulu (Yönetici) Ataması 
494
5. Ada Yönetimi 
495
a. Ada Kat Malikleri Kurulu 
495
b. Ada Temsilciler Kurulu 
495
c. Ada Yönetim Kurulu (Yönetici) Ataması 
495
6. Toplu Yapı Yönetimi 
496
a. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu 
496
b. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 
496
c. Toplu Yapı Yönetim Kurulu (Yönetici) Ataması 
496
d. Blok Yönetimi ile Toplu Yapı Yönetimi Arasındaki İlişki 
499
7. Geçici Yönetim 
499
a. Yönetim Planı ile Düzenlenen Geçici Yönetim 
499
aa. Geçici Yönetim Oluşturma Şartları 
500
aaa. Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümlerin Uygulanması 
500
aab. Yönetim Planında Düzenlenmiş Olması 
500
aac. Yönetim Planında Temsilciler Kurulunun Düzenlenmiş Olması 
501
ab. Geçici Yönetime İlişkin Şartların Belirlenmesi 
502
aba. Açıklamalar 
502
abb. Yargıtay Kararları 
503
ac. Geçici Yönetimin Yetkileri 
503
ad. Geçici Yönetimin Görevleri 
504
ae. Geçici Yönetimin Görev Süresi 
505
aea. Kanun’da Belirlenen Süreler 
505
aeb. Yönetim Planı ile Belirlenebilecek Süreler 
505
aec. Toplu Yapının Bitimi 
506
aed. Yargıtay Kararları 
507
af. Geçici Yönetim Görev Süresini Aşacak Şekilde Sözleşme Yapabilir mi? 
509
afa. Geçici Yönetimin Görev Süresi Kesin Olarak Belirlenmişse 
509
afb. Geçici Yönetimin Görev Süresi Belli Değilse 
509
afc. Geçici Yönetimin İmzaladığı Sözleşmedeki Cezai Şartın Durumu 
510
ag. Geçici Yönetimin Görev Süresi Kat Malikleri Tarafından Kısaltılabilir mi? 
511
aı. Geçici Yönetimin Görev Süresi Dolmasına Rağmen Çağrı Yapmaması 
512
b. 5912 Sayılı Kanun Uyarlaması ile Atanan Geçici Yönetici 
512
c. Geçici Yöneticinin Sorumluluğu 
513
d. Geçici Yönetimin Varlığına Bağlı Olarak Geçici Denetim Kurulu Oluşturulması 
513
6. Bölüm
YÖNETİCİNİN GÖREVLERİ, SORUMLULUĞU VE HAKLARI
I. YÖNETİCİNİN GÖREVE BAŞLAMASI VE GÖREVİ DEVRALMASI 
515
A. Yöneticinin Göreve Başlaması 
515
1. Kurulların Atadığı Yönetici 
515
a. Yönetici Kurula Katılmışsa 
515
b. Yönetici Kurula Katılmamışsa 
515
2. Mahkeme Tarafından Atanan Yönetici 
516
B. Yöneticinin Görevi Devralması ve İlk Yapılacak İşlemler 
516
1. Devir/Teslim 
516
2. Adres Levhası Asılması 
516
3. İmza Beyannamesi 
517
4. Noterlik İşlemleri 
518
a. Genel Olarak 
518
b. Noterin Toplantıya İlişkin Kararı Değerlendirme Yetkisi var mı? 
518
c. Defterler ve Açılış/Kapanış Onayları 
519
d. Karar Defteri Bulunmaması 
519
e. Defter Kapanış Onayı Sonraki Yıllarda Yapılabilir mi? 
520
5. Bankacılık İşlemleri 
520
6. e–SGK Şifre ve Kullanıcı Bilgileri ile Bildirimler 
520
7. Avukata Vekâlet 
521
8. Ortak Yerleri Kiraya Verme Yetkisi 
521
9. Sözleşmelerin Kontrol Edilmesi 
521
10. Aylık İş ve Periyodik Bakım Listesi Hazırlanması 
521
11. İşletme Projesi Hazırlığı 
522
II. YÖNETİCİNİN GÖREVLERİ 
522
A. Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi–KMK md.35 
522
1. Kurul Kararları ve Yönetim Planı Hükümlerinin Yerine Getirilmesi 
522
2. Anagayrimenkulün Gayesine Uygun Olarak Kullanılması, Korunması, Bakımı ve Onarımı İçin Gereken Tedbirlerin Alınması 
524
a. Gereken (Olağan) Tedbirlerin Alınması 
524
b. Masraflı ve Büyük İşlerin Yapılması 
526
c. Olağanüstü ve Acil Durumlar 
526
d. Mahkemece Yapılacak Tespit 
527
e. Yargıtay Kararları 
527
3. Anagayrimenkulün Sigorta Ettirilmesi 
528
a. DASK 
528
b. Ortak Alan Sigortası 
529
c. Özel Konut Sigortası 
529
4. Anagayrimenkulün Genel Yönetim İşleriyle Korunması, Onarımı, Temizlik Gibi Bakım İşleri İçin Avans Toplanması ve Ek Avans Toplanması 
529
5. Anagayrimenkulün Yönetimiyle İlgili Ödemelerin Kabulü, Yönetim Dolayısıyla Doğan Borçların Ödenmesi 
530
6. Anagayrimenkulün Tümünü İlgilendiren Tebligatların Kabulü 
530
7. Anagayrimenkulü İlgilendiren Bir Sürenin Geçmesine veya Bir Hakkın Kaybına Meydan Vermeyecek Gerekli Tedbirlerin Alınması 
531
8. Anagayrimenkulün Korunması ve Bakımı İçin Kat Maliklerinin Yararına Olan Hususlarda Gerekli Tedbirleri Onlar Adına Almak 
531
9. Dava Açılması, İcra Takibi Yapılması ve Kanuni İpotek Hakkı Tescili 
532
10. Bankada Hesap Açtırmak 
533
11. Kat Malikleri Kurulunu Toplantıya Çağırma 
534
12. Asansör Bakım ve İşletmesine İlişkin Görevleri 
535
13. Personel İstihdamı ve 3. Kişilerle Sözleşme Yapma 
535
B. Adres Levhası Asılması –KMK md.34/9 
536
C. Defter Tutması, Belgelerin Saklanması–KMK md.36 
538
1. Kat Mülkiyetinde Tutulması Zorunlu Defterler 
538
a. KMK Yönünden 
538
aa. Karar Defteri 
538
ab. Gelir–Gider Defteri (İşletme Defteri) 
539
ac. Denetleme Defteri 
540
ad. Asansör Kayıt Defteri 
541
ae. Demirbaş Kayıt Defteri 
541
b. Vergi Mevzuatı Yönünden 
541
c. SGK Mevzuatı Yönünden 
542
ca. Genel Hükümler 
542
cb. Ceza Hükümleri 
543
cc. Usul Hükümleri 
544
cca. Tasdik Şartı 
544
ccb. Kayıt Şartı 
544
ccc. İbraz Şartı 
545
ccd. Prim Belgesi Verme Zorunluluğu 
545
d. İş Mevzuatı Yönünden 
545
2. Kat Mülkiyetinde Defter Tasdiki ve Önemi 
546
a. Noter Tasdiki 
546
aa. 634 Sayılı KMK Yönünden Tasdik 
546
aaa. Açılış Tasdiki 
546
aaaa. Karar Defteri 
546
aaab. İşletme Defteri 
547
aaac. Denetleme Defteri 
547
aab. Kapanış Tasdiki 
547
aaba. Karar Defteri 
547
i. Defterin Bitmesi Nedeniyle Kapanış Tasdiki 
547
ii. Dönem Sonu Kapanış Tasdiki 
548
iii. Dönem Sonu Kapanış Tasdiki Yapılmamasının Müeyyidesi 
548
aabb. İşletme Defteri 
548
aabc. Denetleme Defteri 
549
aac. Türkiye Noterler Birliği Uygulamaları 
549
aaca. VUK’ta Yer Almayan Defter Onaylama İşlemleri Konulu 02.09.2021 Tarih ve 51 Sayılı Birleştirilmiş Genelge 
549
aacb. 634 Sayılı KMK’ya göre Yönetim Defterlerinin İlk Açılış ve Yıl Sonu Kapanışı Konulu 18.06.2007 Tarih ve 80 Sayılı Genelge 
550
ab. 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu Yönünden Tasdik 
551
ac. 6102 Sayılı TTK Yönünden Tasdik 
551
ad. 213 Sayılı VUK Yönünden Tasdik 
551
ae. 6100 Sayılı HMK Yönünden Defter Tasdiki 
552
b. Delil Niteliği 
552
ba. 634 Sayılı KMK Yönünden Delil Niteliği 
552
baa. Karar Defteri 
552
bab. Gelir/Gider Defteri (İşletme Defteri) 
553
bb. 6100 Sayılı HMK Yönünden Delil Niteliği 
554
3. Belgelerin Saklanması 
556
4. Zayi Belgesi 
556
D. İşletme Projesi Yapılması–KMK md.37 
556
E. İptal Davalarını Duyurmak–KMK md.38 
557
F. Faaliyet Raporu Hazırlama –KMK md.39 
557
G. Bildirim Yükümlülüğü–KMK md.48/1 
557
H. Kullanma Yerlerinin Boşaltılması–KMK ek md.2 
557
I. Toplu Yapı Yönetim Kurulunun Görevleri 
558
İ. Yöneticinin Diğer Mevzuat Kapsamındaki Görevleri 
559
1. 1774 Sayılı Kimlik Bildirme Kanunu 
559
2. Adres Kayıt Sistemi Yönetmeliği 
559
3. Asansör Yönetmelikleri Kapsamında Görevleri 
560
a. Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği 
560
b. Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği 
561
c. Yargıtay Kararları 
562
4. Konut Kapıcıları Yönetmeliği 
564
5. Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik 
564
6. Isı Sayaçları Muayene Yönetmeliği 
565
7. Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği 
566
8. Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik 
566
9. Sığınak Yönetmeliği 
570
10. 5188 Sayılı Kanun Gereği Özel Güvenlik Mali Mesuliyet Sigortası 
570
11. KVKK Kapsamında Görevleri 
571
12. İş, Sosyal Güvenlik ve Vergi Mevzuatı Kapsamında Görevleri 
571
13. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği 
572
III. VEKÂLET SÖZLEŞMESİ KAPSAMINDA YÖNETİCİNİN BORÇLARI 
572
A. Talimatlara Uyma Borcu 
572
B. Şahsen İfa, Sadakat ve Özen Gösterme Borcu 
573
1. Şahsen İfa Borcu 
573
a. Vekâlet Verenin Vekile Yetki Vermesi 
573
b. İşin ve Durumun Gereği Zorunlu Haller 
573
c. Teamülün Mümkün Kıldığı Hâller 
574
2. Sadakat Borcu 
574
3. Özen Gösterme Borcu 
574
C. Sır Saklama Borcu 
575
D. Hesap Verme ve Aldıklarını Geri Verme (TBK md.508) 
575
IV. YÖNETİCİNİN HUKUKİ SORUMLULUĞU 
575
A. Vekil Gibi Sorumluluk (KMK md.38) 
576
1. Yöneticinin Hukuki Sorumluluğu ve Kapsamı 
576
a. Açıklamalar 
576
b. Yargıtay Kararları 
578
2. Vekâletin Kapsamı 
582
a. Açıklamalar 
582
b. Yargıtay Kararları 
584
ba. Yargıtay HGK Kararları 
584
bb. Yargıtay Daire Kararları 
585
3. Sorumlu Olduğu Dönem 
587
4. Görev Süresi Sona Eren Yönetici Yetkilerini Kullanabilir mi? 
588
a. Açıklamalar 
588
b. Yargıtay Kararları 
590
5. Yönetici, Yeni Yönetici Atandığında Yetkilerini Kullanamaz 
592
6. Üçüncü Kişiye Vekâlet Verme 
592
7. Avukata Vekâlet Verme 
593
a. Açıklamalar 
593
b. Yöneticinin Değişmesi Halinde Vekâlet 
594
c. Yargıtay Kararları 
595
8. Yetkisiz Temsil ve Vekâletsiz İş Görme 
597
a. Yöneticinin Vekâletsiz İş Görmesi 
597
b. Yöneticinin Yetkisinin Bulunmaması veya Yetkisini Aşması 
597
c. Yöneticinin Yetkisini Kötüye Kullanması 
597
9. Yöneticinin Hukuki Sorumluluğunda Kat Maliklerinin Hakları 
598
10. Sorumluluktan Kurtulma ve Sorumluluğu Azaltan Haller 
599
a. Hukukumuzda Sorumluluk Nedenleri ve Borcun Kaynağı 
599
b. Sorumluluk Şartları 
599
ba. Kusur 
600
bb. Zarar 
600
bc. İlliyet Bağı 
601
bd. Kat Maliklerinin veya Zarar Görenlerin Kusuru 
601
be. Müterafik Kusur 
601
bf. Sorumsuzluk Anlaşması 
602
c. Yönetim Kurulu Üyeleri Arasındaki Müteselsil Sorumluluk 
604
d. İş Bölümü, Görev Dağılımı 
606
e. Kusursuzluğunu İspat 
606
f. Kurul Kararlarını Yerine Getirme 
606
g. Harcama Yetkisi 
607
B. İptal Davalarında Temsil Yetkisi ve Görevi 
607
1. İptal Davalarına İlişkin Sorumluluğu 
607
2. İptal Davalarını Duyurmak 
608
3. Davayı Kabul/Feragat Yetkisi 
609
4. Yargılama Giderleri 
610
C. Hesap Verme (KMK md.39) 
611
1. Yöneticinin Hesap Vermesi 
611
2. Hesap Verme Zamanı 
611
3. Hesap Verilecek Kişiler 
611
4. Hâkim Müdahalesi ile Hesap Verme 
612
D. Haksız Fiil ve Zarar Sorumluluğu 
613
1. Açıklamalar 
613
2. Emsal Kararlar 
614
V. YÖNETİCİNİN HAKLARI 
620
A. Genel Olarak 
620
B. Görev Süresine İlişkin Ücret Talep Hakkı 
620
1. Yöneticinin Kat Malikleri Arasından Atanması 
620
a. Yönetici Ücreti 
620
aa. Açıklama 
620
ab. Toplu Yapı Yöneticilerinin Ücreti 
621
ac. Sırayla Yöneticilik Yapılması 
621
ad. Yöneticinin Mahkeme Tarafından Belirlenmesi 
621
b. Gider Muafiyeti ve Normal Yönetim Giderlerinin İçeriği 
621
c. Yönetici Yardımcıları 
622
2. Yöneticinin Kat Malikleri Dışından Atanması 
623
a. Yönetici Ücreti 
623
b. Ücret Uyuşmazlığı 
624
c. Yönetici Yardımcıları 
624
3. Toplu Yapılarda Ücrete Karar Verecek Organlar 
624
4. Yönetim Planı ile Atanan Geçici Yönetici Ücretleri 
625
5. Ücret Talep Zamanı 
625
6. Ücret veya Muafiyette Gelir Vergisi Sorunu 
626
7. Ücret ve Huzur Hakkı Arasındaki Fark 
626
8. SGK Kaydı ve Kıdem Tazminatı 
627
9. Kat Maliki Avukatın Yönetici Ücreti 
627
10. Ücrete İlişkin Yargıtay Kararları 
628
C. Sözleşmeyi Fesih Hakkı 
629
D. Tazminat Hakkı 
630
7. Bölüm
KAT MÜLKİYETİNDE TARAF EHLİYETİ
I. GENEL OLARAK TARAF EHLİYETİ (HUSUMET) 
631
II. YÖNETİM ŞİRKETİNİN TARAF EHLİYETİ 
633
A. Sözleşme ile Hizmet Alınan Yönetim Şirketi 
633
B. Yönetici Olarak Atanan Yönetim Şirketi 
634
III. KAT MÜLKİYETİNDE KOOPERATİFLERİN TARAF EHLİYETİ 
635
A. Taraf Ehliyeti 
635
B. Kooperatifin İhyası 
636
IV. YÖNETİCİNİN KANUN GEREĞİ TARAF OLABİLECEĞİ UYUŞMAZLIKLAR 
638
A. Aktif Taraf Ehliyeti (Davacı olma) 
638
1. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Yerine Getirilmesi 
638
2. Ortak Gider Alacağının Tahsiline İlişkin Dava ve İcra Takipleri 
639
3. Banka Muamelelerine İlişkin Davalar 
641
4. Sözleşmelerden Doğan Uyuşmazlıklara İlişkin Davalar 
642
5. KMK md.19 Hükmünden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar 
644
6. Vekâletsiz İş Görme 
644
7. Yönetim Adına Tesis Edilen Hukuki ve İdari İşlemler 
645
8. Kambiyo Senetlerine Özgü Takip İşlemleri 
646
B. Pasif Taraf Ehliyeti (Davalı olma) 
646
1. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptaline İlişkin Davalar 
646
a. Husumetin Yöneticiye Yöneltilmesi 
646
b. Husumetin Karara Olumlu Oylarıyla Katılanlara Yöneltilmesi 
647
c. Taraf Sıfatlarının Birleşmesi 
648
d. Yöneticinin Davayı Kabul Yetkisi 
649
2. İşletme Projesinin İptaline İlişkin Davalar 
649
3. Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi, Kurul Kararları ve Sözleşmelerden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar 
649
a. Açıklamalar 
649
b. Yargıtay Kararları 
650
ba. Yargıtay HGK Kararları 
650
bb. Yargıtay Daire Kararları 
651
4. İşçi Alacaklarına İlişkin Davalar 
654
5. Menfi Tespit ve İstirdat Davaları 
654
6. Defter Tutma, Belgeleri Saklama ve İbrazına İlişkin Davalar 
655
7. Müdahalenin Meni 
655
a. Kurul Kararı ile Yapılan Müdahale 
655
b. Yönetim Planı Hükmü Gereği Yapılan Müdahale 
656
c. Yönetici Kararı ile Yapılan Müdahale 
656
d. İhtiyati Tedbir Talebi 
656
8. Mimari Projeye Aykırılık Nedeniyle Açılabilecek Davalar 
656
9. Ecrimisil 
658
a. Açıklamalar 
658
b. Emsal Kararlar 
658
10. Yöneticinin Hukuki Sorumluluğu Nedeniyle Açılabilecek Diğer Davalar 
659
a. Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi Kapsamında Maddi Tazminat Davaları 
659
b. Ortak Alanlardan Kaynaklanan Hasar Tazmini 
660
c. Sigorta Rücu Davaları 
661
d. Hırsızlık, Adam Çalıştıranın Sorumluluğu 
662
da. Açıklamalar 
662
db. Yargıtay Kararları 
665
e. Manevi Tazminat Davaları 
670
f. Sebepsiz Zenginleşme Davası 
671
g. Zilyetliğin Gasbı, Defter ve Belgelerin Teslimi 
671
h. Elatmanın Önlenmesi 
672
ı. Eski Hale Getirme 
672
i. Vekâletsiz İş Görme 
672
j. Görevli Mahkemelerin Tespiti 
673
ja. Maddi Zararın Yöneticiden Talep Edilmesi 
673
jb. Yöneticiden Manevi Tazminat Talep Edilmesi 
673
jc. Zararın Yönetici ve Özel Güvenlik Şirketinden Talep Edilmesi 
674
jd. Yönetim Şirketi ile ilgili Uyuşmazlıklar 
676
jda. Açıklamalar 
676
jdb. Tüketici Hakem Heyetine Başvuru 
676
jdc. Yargıtay Kararları 
677
a. Tüketici Mahkemesine İlişkin Kararlar 
677
b. Tüketici Hakem Heyetine İlişkin Kararlar 
678
V. ÖZEL OLARAK YETKİ VERİLMESİ HALİNDE YÖNETİCİNİN TARAF EHLİYETİ 
679
A. Genel Hükümler 
679
1. Özel Yetki Gereken Konular ve Usulü 
679
2. Yöneticinin Kat Maliki Olmaması 
680
3. Kat Maliki Olan Yönetici 
681
4. Dava Şartları 
682
5. Sonradan Verilen Yetki–İcazet ve Mahkemenin Yetki İçin Süre Vermesi 
682
6. Yetki İçin Karar Yeter Sayısı ve Yetkili Organ 
683
a. Blok Kat Malikleri Kurulu 
683
b. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 
684
c. Geçici Yönetim Kurulu 
684
B. Ayıp ve Eksik İş Nedenine Dayalı Uyuşmazlıklarda Taraf Ehliyeti 
684
1. Ayıp ve Eksik İş İhbarı 
685
2. Ayıp ve Eksik İş Nedenine Dayalı Davalar 
685
a. İnşaat Başlangıcından İtibaren Ayıp ve Eksik İşler 
685
aa. Açıklamalar 
685
ab. Yazarın Görüşü 
686
ac. Yargıtay Kararları 
688
b. TBK md.526 Hükümleri – Vekâletsiz İş Görme 
693
c. Sonradan Yapılan İnşaat ve İşlere İlişkin Ayıp ve Eksik İşler 
696
d. Sonuç 
698
C. Mimari Projeye Aykırılığın Giderilmesi 
698
1. Açıklamalar 
698
2. Emsal Kararlar 
699
D. Ortak Yerlere Elatmanın Önlenmesi 
701
1. Açıklama 
701
2. Yönetici Dava Yoluna Gitmeden Müdahaleyi Defedebilir mi? 
702
3. Yargıtay Kararları 
703
E. Gürültü, Evcil Hayvanların Tahliyesi ve Komşuluk Hukukuna İlişkin Davalar 
706
F. Ecrimisil 
707
G. KMK md.24–Yasak İşlere İlişkin Davalar 
708
H. Kambiyo Taahhüdünde Bulunma ve Takip İşlemleri 
709
I. Kira Bedeli Tahsili, Kira Tespit ve Tahliye 
711
İ. Araç Satın Alma 
712
J. Yönetici ve Denetçiler Aleyhinde Sorumluluk Davaları 
713
VI. YÖNETİCİNİN TARAF OLAMAYACAĞI DAVALAR 
714
A. Kurul Kararlarının İptali Davası Açamaması 
715
B. Kurul Kararı ile Yapılan Müdahalenin Meni 
715
C. Arsa Payı Düzeltme Davaları 
717
D. Yönetim Planının İptaline İlişkin Davalar 
717
E. Kat Mülkiyetinin ve Arsa Payının Devri Davaları– KMK md.25–47 
718
F. Tescile İcbar ve Tescil Davaları 
718
G. Kamulaştırmasız Elatma 
719
H. TMK’nın Komşuluk Hukukuna İlişkin Davalar 
719
I. TBK Hükümlerinden Kaynaklanan Davalar 
720
VII. KİRACI VE KULLANANLARIN TARAF EHLİYETİ 
721
A. Açıklamalar 
721
B. Yargıtay Kararlarına Göre Kiracının Açabileceği Davalar 
722
VIII. İNTİFA HAKKI SAHİBİNİN TARAF EHLİYETİ 
724
A. Açıklamalar 
724
B. Yargıtay Kararları 
725
8. Bölüm
TOPLU YAPILARDA DENETİM VE DENETÇİ
I. DENETİM 
727
A. Kat Mülkiyetinde Denetim Türleri 
728
1. Bireysel Denetim 
728
2. Kat Malikleri Kurulu Aracılığı ile Denetim 
728
3. Denetim Organı Aracılığı ile Denetim 
728
4. Bağımsız Denetim Şirketleri ile Denetim 
729
B. Göreve Başlarken Denetçinin Kabul Ettiği Şartların Sonradan Değişmesi 
729
II. DENETÇİ ATAYACAK KURULLAR 
730
1. Blok/Yapı Kat Malikleri Kurulu 
730
2. Parsel Kat Malikleri/Temsilciler Kurulu 
730
3. Ada Kat Malikleri/Temsilciler Kurulu 
730
4. Ticari Alan Kat Malikleri Kurulu 
731
5. Toplu Yapı Kat Malikleri/Temsilciler Kurulu 
731
III. DENETÇİ ATAMASI 
731
A. Klasik Yönetimde Denetçi 
731
B. Blok Denetçisi 
731
1. Denetçinin Kimlerden Atanacağı 
732
2. Blok Denetçisinin Kat Maliki Olup Olmayacağı 
732
3. Denetçinin Dışarıdan Atanması 
733
4. Blok Denetçisinin Ne Kadar Süre İçin Atanacağı 
734
5. Blok Denetçisinin Kaç Kişi Olacağı 
735
6. Blok Denetçisi Atanamazsa Ne Olur? 
735
C. Blok Niteliğinde Olmayan Yapı Denetçi 
735
D. Toplu Yapı Denetçisi 
736
1. Toplu Yapıya Denetçi Ataması Zorunlu mu? 
736
2. Toplu Yapılarda Denetçinin Kat Maliki Olması Zorunlu mu? 
736
3. Kat Maliki Olmayanların Denetçi Atanabileceğine İlişkin Görüşüm 
736
4. Toplu Yapıya Denetçi Atayacak Kurullar 
738
5. Denetçinin Başka Bir Kurul Tarafından Atanması Mümkün Müdür? 
738
6. Toplu Yapılarda Denetçi Kimlerden Atanır? 
739
7. Denetçi Atama Karar Yeter Sayısı 
740
8. Denetleme Kurulu Kaç Kişiden Oluşur? 
740
9. Toplu Yapı Denetçisinin Yetki Alanı 
741
10. Toplu Yapı Denetçilerinin Görev Süresi 
741
11. KMK Uygulamasında Eksik Gördüğüm Hususlar 
742
IV. DENETÇİNİN GÖREV, YETKİ VE SORUMLULUKLARI 
743
A. Genel Olarak Denetim Görevi 
743
B. Hesap Denetimi 
744
C. Yöneticinin Görevdeki Tutumunun Denetlenmesi 
745
D. Zararı ve Sorumlusunu Tespit Etme 
745
E. Denetimi Bizzat İfa Görevi 
745
F. Sadakat, Özen ve Sır Saklama Yükümlülüğü 
746
G. Denetim Raporu Hazırlama 
746
H. Denetim Raporunun Tebliği 
747
I. Kurulların Olağanüstü Toplanması İstemi 
748
İ. Denetleme Defteri Tutmak 
748
J. Sorumluluk ve Hesap Verme 
748
K. Dava ve Taraf Ehliyetinin Değerlendirilmesi 
748
V. DENETÇİNİN HAKLARI 
749
A. Belge ve Kayıtların Teslimi ile Çalışma Ortamı Talep Hakkı 
749
B. Ücret Talep Hakkı 
749
C. Yaptığı Masrafları Talep Hakkı 
750
D. Sözleşmeyi Fesih Hakkı 
750
VI. DENETİMİN İÇERİĞİ 
750
A. Genel Esaslar 
750
B. Mizan 
752
1. Mizan Çeşitleri 
752
a. Aylık Mizan 
752
b. Genel Geçici Mizan 
752
c. Kesin Mizan 
752
2. Mizanın Şekli 
752
3. Mizanda Yer Alacak Gider Örnekleri 
753
4. Gerçekleşmiş Gider Mizan Kaydı 
755
VII. ZAMAN ARALIĞI YÖNÜNDEN DENETİM 
755
VIII. DENETİMİN SONUÇLARI 
756
A. Denetimin Hukuki Sonuçları 
756
B. Denetimin Cezai Sonuçları 
757
C. Genel Değerlendirme 
757
9. Bölüm
YÖNETİM VE DENETİM GÖREVİNİN SONA ERMESİ, SONUÇLARI
I. YÖNETİM VE DENETİM GÖREVİNİN SONA ERME NEDENLERİ 
759
A. Olağan Sona Erme 
759
B. Tek Taraflı Sona Erme 
760
1. Azil 
760
a. Azil Nedenleri 
760
aa. Talimatlara Uyulmaması, Görevlerin Yerine Getirilmemesi 
760
ab. Sadakat ve Özen Yükümlülüğüne Aykırılık 
761
ac. Bilgilerin Açıklanması 
761
ad. Kurul Olarak Birlikte Hareket Etmeme 
761
ada. Yönetim Kurulu 
761
adb. Denetim Kurulu 
761
ae. İşin Bizzat Yapılmaması 
762
af. Hesap Vermeme 
763
ag. Zararın Karşılanmaması – Teminat Göstermeme 
763
ah. Denetim Amacının Aşılması 
763
b. Azil Yetkisi 
764
ba. Blok Yönetici/Denetçilerinin Azli 
764
bb. Toplu Yapı Yönetici/Denetçilerinin Azli 
764
c. Toplanma ve Karar Usulü 
765
ca. Önemli Bir Sebebin Çıkması 
765
cb. Yönetici, Denetçi veya Kurul Üyelerinin Üçte Birinin İstemi 
765
cc. Gündem ve Çağrı 
765
d. Karar Yeter Sayısı 
766
2. İstifa 
768
3. Ölüm, Ehliyetin Kaybedilmesi, İflas ve Konkordato Mühleti 
769
4. Kat Maliki Olma Sıfatının Kaybedilmesi 
769
5. Sonuç 
769
C. Karşılıklı Anlaşma ile Sözleşmenin Sona Ermesi veya Fesih 
770
II. YÖNETİM VE DENETİM GÖREVİNİN SONA ERMESİNİN SONUÇLARI 
770
A. Yönetici veya Yönetim Kurulu Üyeleri Açısından 
770
1. Hukuki Sonuçları 
770
a. Defter Tutma ve Dosya Saklama Yükümlülüğü Kapsamında Teslim Borcu 
770
b. Kullanma Yerlerinin Boşaltılması–Tahliye Etme Yükümlülüğü 
773
c. Bildirim Ödevi 
774
d. Özen Yükümlülüğü Kapsamında Devir ve Teslim 
774
e. Sadakat ve Sır Saklama Borcu– (KMK md.35/a–f–g, TBK md.396) 
774
f. Alınanları Geri Verme Yükümlülüğü 
775
g. Yöneticinin Sorumluluğu Nedeniyle Aleyhinde Açılabilecek Hukuk Davaları 
776
2. İdari Para Cezaları 
776
a. KMK’da Düzenlenen İdari Para Cezaları 
776
aa. KMK md.33 
776
ab. KMK md.34 
776
ac. KMK md.36 
776
b. Kimlik Bildirme Kanunu–KBK 
777
c. Adres Kayıt Sistemi Yönetmeliği 
777
d. Kabahatler Kanunu–KK 
777
e. Enerji Verimliliği Kanunu–EVK 
778
f. Kişisel Verileri Koruma Kanunu–KVKK 
778
g. İş ve SGK Mevzuatı 
778
h. Özel Güvenlik Mevzuatı 
778
ı. Sığınak Yönetmeliği 
779
i. Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik 
779
j. Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği 
779
3. Cezai Sonuçları 
780
a. Güveni Kötüye Kullanma Suçu–TCK md.155 
780
aa. Açıklamalar 
780
ab. Yargıtay Kararları 
781
b. Dolandırıcılık (TCK md.157) 
786
c. Özel Belgede Sahtecilik, Bozmak, Yok Etmek veya Gizlemek (TCK md.207–208) 
786
e. Genel Güvenliği Taksirle Tehlikeye Sokma– TCK md.171 
789
f. Konut Dokunulmazlığını İhlal –TCK md.116) 
789
g. Özel Hayata ve Hayatın Gizli Alanlarına Karşı Suçlar 
790
ga. Güvenlik Kameraları ve Özel Hayata Müdahalesinin Değerlendirilmesi 
790
gb. Güvenlik Kameralarının Özel Hayatın Gizliliğini İhlal Edip Etmediği 
792
h. Verileri Hukuka Aykırı Olarak Verme veya Ele Geçirme–TCK md.136 
795
ı. Verileri Yok Etmeme–TCK md.138 
796
i. Sistemi Engelleme, Bozma, Verileri Yok Etme veya Değiştirme (TCK md.244) 
796
j. Özen Yükümlülüğünden Doğan Taksirle Yaralama 
797
k. Suç İşlemek Amacıyla Örgüt Kurma (TCK md.220) 
797
l. Kişisel Verilerin Kaydedilmesi Suçu–TCK md.135 
797
la. Açıklamalar 
797
lb. Şikâyet Süresi ve Zamanaşımı 
799
lc. Suçun Cezası 
799
ld. Özel Hayatın Gizliliğini İhlal ve Kişisel Verilerin Kaydedilmesi Suçu 
799
le. Cezayı Attıran Nedenler (TCK md.137) 
799
lf. Cezanın Ertelenmesi, Adli Para Cezasına Çevrilmesi veya HAGB 
799
m. Kişilerin Huzur ve Sükûnunu Bozma–TCK md.123 
799
n. Gürültüye Neden Olma–TCK md.183 
801
na. Açıklamalar 
801
nb. Yargıtay Kararları 
802
o. İmar Kirliliğine Neden Olma–TCK md.184 
803
oa. Açıklamalar 
803
ob. Yargıtay Kararları 
804
ö. Hayvanın Tehlike Yaratabilecek Şekilde Serbest Bırakılması (TCK md.177) 
806
öa. Açıklamalar 
806
öb. Yargıtay Kararları 
808
4. İbra 
809
a. İbra Nedir? 
809
aa. Toplu Yapıda Yönetici ve Denetçinin İbrası 
811
ab. Blok Yapıda Yönetici ve Denetçinin İbrası 
811
ac. İbra ve Sonuçları 
812
b. Yönetici ve Denetçi İbra Oylamasında Oy Kullanabilir mi? 
813
c. İbra Edilen Yöneticinin Sorumluluğu Kalkmış Olur mu? 
814
d. Usulsüzlük ve İbra Edilmeme 
816
e. Genel Olarak İbra Edilmeme Nedenleri 
818
5. Yönetim Görevinin Sona Ermesi Nedeniyle Yöneticinin Hakları 
819
a. Görev Süresine İlişkin Ücret Talep Hakkı 
819
b. Yaptığı Masrafları Talep Hakkı 
819
6. Yönetici ve Denetçinin Açabileceği Davalar 
820
a. Hukuk Davaları 
820
aa. Ücret Alacağına İlişkin Davalar 
820
ab. Haksız ve Erken Fesih Nedeniyle Tazminat Davası 
820
ac. Masraf Alacağına İlişkin Davalar 
820
ad. Teminat İadesi İçin Menfi Tespit ve İstirdat 
821
b. Ceza Davaları 
821
B. Denetçi ve Denetim Kurulu Üyeleri Açısından 
822
1. Hukuki Sonuçları 
822
a. Kullanma Yerlerinin Boşaltılması–Aldıklarını Teslim Etme Yükümlülüğü 
822
b. Sadakat ve Sır Saklama Yükümlülüğü 
822
c. Denetçinin Sorumluluğu Nedeniyle Aleyhinde Açılabilecek Hukuk Davaları 
822
2. Denetim Görevinin Sona Ermesi Nedeniyle Denetçinin Hakları 
822
3. Cezai Sonuçları 
823
10. Bölüm
PROFESYONEL SERVİS (HİZMET) ŞİRKETLERİ
I. GENEL OLARAK 
825
II. SERVİS ŞİRKETİ KATEGORİLERİ 
827
A. Yönetim Hizmet ve Danışmanlık Şirketleri 
827
1. Amatör Yönetim Şirketleri 
828
2. Profesyonel Görünen Yönetim Şirketleri 
828
3. Profesyonel Yönetim Şirketleri 
828
4. Uzman Yönetim Kadrosu Oluşturulması 
829
B. Teknik Servis 
830
1. Teknik Servis Nedir? 
830
2. Toplu Yapılarda Olası Teknik Cihazlar 
830
3. Teknik Servis Ne İş Yapar? 
831
C. Özel Güvenlik Şirketleri 
831
D. Temizlik Şirketleri 
832
E. Danışmanlık Şirketleri 
832
F. Hukuki Danışmanlık ve Avukatlık Hizmetleri 
833
G. Mali Müşavirlik 
833
H. Diğer Şirketler ve Genel Değerlendirme 
833
I. Sözleşmeler 
834
1. Sözleşme Hazırlanırken Dikkat Edilecek Hususlar 
834
2. Sözleşmede Bulunması Gerekenler 
834
3. Sözleşme Kontrol Listesi 
836
11. Bölüm
ÖZEL GÜVENLİK VE İSG MEVZUATI
I. ÖZEL GÜVENLİK MEVZUATI 
839
A. 5188 sayılı Özel Güvenlik Hizmetlerine Dair Kanun 
840
1. ÖGG Temel Görevi 
840
2. ÖGG Yetki Sınırı 
841
3. ÖGG Hukuki Statüleri 
841
4. ÖGG Yetkileri ve Yükümlülükleri 
842
a. Durdurma ve Kimlik Sorma Yetkisi 
843
b. Arama Yetkisi 
845
c. Emanete Alma Yetkisi 
845
5. Adli Görevler Açısından Özel Güvenlik 
845
a. Adli Görevi 
845
b. Adli Yakalama Yetkisi 
846
c. Kelepçe Takılması 
847
d. Yakalamada Zor Kullanma 
847
6. Yakalama Yetkisinde Görev Alanı Açısından Esas Alınacak Ölçüt 
847
a. Adli Arama Yetkisi 
848
b. Emanete Alma Yetkisi 
848
c. El Koyma Yetkisi 
848
d. Adli Amaçlı El Koyma 
848
e. Güvenlik Görevlilerinin Zor Kullanma Yetkisi 
848
f. Meşru Müdafaa 
849
7. Özel Güvenlik Görevlilerinin Kanuni Yükümlülükleri 
850
a. İhbar Yükümlülüğü 
851
b. Olay Yerinin Korunması Yükümlülüğü 
852
8. Özel Güvenlik Görevlilerinin Hiyerarşik Yapılanması 
853
9. Özel Güvenlikle Korunan Yere Polisin Silahla Girmesi 
853
10. Özel Güvenlik Mali Sorumluluk Sigortası 
853
B. Özel Güvenlik Hizmetlerine Dair Kanunun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik 
855
1. Özel Güvenlik Görevlisinde Aranan Şartlar 
855
a. Özel Güvenlik Görevlisi Çalışma İzni 
855
b. Sağlık Şartları 
855
c. Özel Güvenlik Görevlilerinin Bildirilmesi 
856
d. Çalışma İzninin Yenilenmesi/İptali 
856
e. ÖGG Kimlik Kartları ve Yenilenmesi 
856
f. Üniforma ve Teçhizat 
856
g. Silah Bulundurma ve Taşıma İzni Verilmesi 
856
2. Mülki Amirin Denetim Yetkisi 
857
3. 5188 Sayılı Kanun’da İdari Para Cezası ve Yaptırım Gerektiren Fiiller 
858
4. Özel Güvenlik İzni İçin İstenen Belgeler 
859
C. Özel Güvenlik Görevlisi Yerine Danışman Çalıştırılması 
860
D. Özel Güvenlik Sözleşmesi 
861
1. Sözleşmenin Niteliği 
861
2. Tarafların Borçları 
861
3. Şirketin Hukuki Sorumluluğu 
862
4. Şirketin Üçüncü Kişilere Karşı Sorumluluğu 
862
5. Sözleşmenin Sona Ermesi 
862
E. Yargıtay Kararları 
863
II. İŞ VE SOSYAL GÜVENLİK MEVZUATI 
865
A. İş Mevzuatı Hükümleri 
865
1. Haftalık Çalışma Süresi 
865
2. Gece Çalışması 
866
3. Ara Dinlenmeleri 
866
4. Serbest Zaman 
866
5. Hafta Tatili 
867
6. Denkleştirme Çalışması 
867
7. Fazla Çalışma 
867
8. Fazla Süreli Çalışma 
868
9. Ulusal Bayram ve Genel Tatil Günlerinde Çalışma ve Ücret 
868
10. Telafi Çalışması 
868
11. İşçi Postaları 
869
12. Yıllık Ücretli İzin 
870
13. İşçi Çıkarma ve Ücretle İlgili Hükümlere Aykırılık 
871
B. Özel Güvenlik Uygulamaları 
872
C. ÖGG Haftalık Çalışma Döngüsü ve Fazla Mesai Hesaplama 
872
D. İşçi–İşveren Uyuşmazlıkları 
874
1. Genel Olarak İşçi ve İşveren Uyuşmazlıkları 
874
2. Fesih Hakkı, İhbar Önelleri ve Bildirimsiz Fesih Halleri 
875
3. İş Arama İzni 
876
4. Emeklilik Nedeniyle İş Akdinin Feshi 
877
5. Davalarda Husumet 
878
6. Asıl İşveren – Alt İşveren İlişkisi 
880
7. Dava Şartı Arabuluculuk 
882
8. Görevli ve Yetkili Mahkeme 
882
9. Davada İncelenecek Belgeler 
883
10. Yöneticinin Davayı Kabul Yetkisi 
883
11. İhbar Tazminatı 
883
12. İşe İade Davaları 
884
13. Kıdem Tazminatı Davaları 
886
a. Kıdem Tazminatı Nedir? 
886
b. Kıdem Tazminatını Kim Öder? 
887
c. Kiracıya İcra Emri Gönderilebilir mi? 
889
d. Kıdem Tazminatı Hangi Oranda Paylaştırılır? 
890
e. Bağımsız Bölümün Birden Fazla Maliki Olması Halinde Paylaşım 
890
f. Geçmiş Dönem Kıdem Tazminatından Kim Sorumludur? 
890
g. Kıdem Tazminatı Hesaplama 
892
h. Kıdem Tazminatına Hak Kazanma 
893
14. İşçi ve İşveren Uyuşmazlıklarında Kurulacak Hüküm 
894
15. Faiz Türü, İşlemeye Başlayacağı Tarihler ve Zamanaşımı Süreleri 
897
16. İcra Takibi ve Kararın İnfazı 
897
17. Anagayrimenkul Yönetiminde 89/1 Haciz İhbarnamesi ve Haciz Müzekkeresi Sorunu 
899
E. Kapıcı ve Kapıcı Dairesi 
901
1. Tanımlar 
902
2. Kapıcı Çalıştırılması Zorunlu mudur? 
902
3. Kapıcı Dairesi Zorunlu Mudur? 
902
4. Kapıcıya Konut Verilip Verilmeyeceği Sorunu 
903
5. Kapıcıya Verilen Konut Kira Bedeli Sorunu 
904
6. Kapıcı Dairesine Su, Elektrik, Gaz Aboneliği Tesisi 
904
7. Kapıcı Dairesi Kullanım ve Ortak Giderleri 
905
8. Kapıcılık Sözleşmesinin Feshi 
906
9. Kapıcı Dairesi–Kullanım Yerlerinin Tahliyesi 
906
10. Kapıcı Dairesi–Aile Konutu 
907
III. 6331 SAYILI İŞ SAĞLIĞI VE GÜVENLİĞİ KANUNU 
908
12. Bölüm
KAT MÜLKİYETİNDE HAK VE YÜKÜMLER
I. KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN HAKLARI VE YÜKÜMLERİ 
911
A. Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları 
911
1. Yapının Tamamlanmasını İsteme ve Dava Hakkı 
911
2. Yapının Tamamlanması İçin Yönetici Atama 
912
B. Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları 
912
1. Yapının Tamamlanması Yükümü 
912
a. Borçları Karşılıklı Olarak Yerine Getirme 
912
b. Yapım İşini Kolaylaştırma 
914
2. Kat İrtifakı Hakkının Devri Zorunluluğu 
914
3. Kat İrtifakı Hakkının Devri Davası 
914
a. Dava Şartları 
914
aa. Sözleşme Şartı 
914
ab. Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçlarını Yerine Getirmemiş Olması 
914
ac. Borcu Ödemekte Direnme (Temerrüt) 
914
b. Davanın Tarafları 
915
c. Dava Açma Süresi 
915
d. Görevli ve Yetkili Mahkeme 
916
e. Hüküm 
916
f. Yargıtay Kararları 
916
4. Diğer Kat İrtifakı Sahiplerine Verilen Zararın Giderilmesi 
917
C. KMK md.17 Yargıtay Kararları 
917
1. Yargıtay HGK Kararları 
917
2. Yargıtay Daire Kararları 
918
II. KAT MALİKLERİNİN HAKLARI 
922
1. Mülkiyet ve Tasarruf Hakkı 
922
2. Tadilat Yapma Hakkı ve Uyulması Gereken Kurallar 
923
3. Bağımsız Bölümleri Birleştirme, Ayırma 
924
4. Devre Mülk Hakkı ve Devre Tatil Sözleşmeleri 
924
a. Devre Mülk Hakkı 
924
b. Devre Tatil Sözleşmeleri 
927
c. Yargıtay Kararları 
927
5. Yaşam Hakkı 
929
a. Özel Yaşama Saygı Hakkı 
929
b. Mahremiyet, Kişisel Verilerin Korunma Hakkı 
930
c. Aile Yaşamına Saygı Hakkı 
930
6. Aile Konutu Hakkı 
930
7. Konut Dokunulmazlığı Hakkı 
931
1. Ortak Yer Nedir? 
932
2. Ortak Yerlerin Belirlenmesi 
932
a. Kanun Gereği Ortak Yerler 
933
aa. KMK md.4 Gereği Ortak Yerler 
933
ab. KMK md.10/8 Gereği Ortak Yer Olarak Tescil Edilen Bağımsız Bölümler 
933
b. Sözleşme ile Belirlenen Ortak Yerler 
934
c. Yönetim Planı ile Belirlenen Ortak Yerler 
934
d. Ortaklaşa Kullanma–Korunma–Faydalanma İçin Zaruri Diğer Yer ve Şeyler 
934
e. Ortak Yerlerin Sonradan Belirlenmesi veya Ortak Yerlerden Çıkarılması 
935
3. Toplu Yapı Ortak Yerleri 
935
a. Blok Ortak Yerleri 
935
b. Parsel Ortak Yerleri 
936
c. Ada Ortak Yerleri 
936
d. Toplu Yapı Ortak Yerleri– KMK md.67–68 
936
da. Ortak Sosyal ve Alt Yapı Tesisleri 
937
dc. KMK md.10/8 Gereği Tescil Edilen Bağımsız Bölümler 
938
dd. KMK md.68 Gereği Kamuya Ayrılan Yerler 
938
4. Eklentiler 
938
a. Açıklamalar 
938
b. Yargıtay Kararları 
939
5. Kat Maliklerinin Ortak Yerlerdeki Kullanma Hakları 
942
aaa. Kanun Gereği Blok Ortak Yerleri 
943
aab. Sözleşme/Özgüleme ile Kurulan Blok Ortak Yerleri 
944
ab. Blok Niteliğinde Olmayan Yapı Maliklerinin Ortak Yerlerdeki Hakları 
944
ac. Parsel Ortak Yerleri Üzerinde Kat Maliklerinin Hakları 
944
aea. Tasarruf Hakkı 
945
aeb. Kullanma, Yararlanma ve Giderlere Katılma Oranı 
946
aec. Payların Belirlenmesi 
947
b. Özgülenen Ortak Yerlerdeki Hakları 
948
ba. Bağımsız Bölüme Özgüleme 
948
bb. Blok Yapılara Özgüleme 
948
bc. Grup Yapılara Özgüleme 
949
bd. Toplu Yapıya Özgüleme 
949
be. Kamuya Ayrılan Yerlerin Toplu Yapıya Özgülenmesi 
949
c. KMK md.16’ya İlişkin Yargıtay Kararları 
951
7. Tahsisli Alanlar ve Kullanım Tahsisleri 
953
a. Açıklamalar 
953
b. Tahsis ile Eklenti Arasındaki Farklar 
955
c. Tahsis ile İntifa Hakkı Arasındaki Farklar 
956
d. Tahsis ile Sükna (Oturma) Hakkı Arasındaki Farklar 
956
e. Kat Mülkiyetinde Kullanım Tahsisleri (Özgüleme) 
957
ea. Balkon 
957
eb. Teras 
957
ec. Avlu / Bahçe 
960
ee. Depo 
966
ef. Sosyal Tesisler 
967
eg. Garaj / Otopark 
967
ega. Otopark İnşası ve Kullanımı 
969
egaa. İmar Kanunu 
969
egab. Otopark Yönetmeliği Hükümleri 
970
egac. KMK Hükümleri 
971
egad. Yönetim Planı Hükümleri 
972
egae. Uygulamada Yaşanan Bazı Uyuşmazlıklar 
972
i. Kat Maliki Otoparka Birden Fazla Araç Park Edebilir mi? 
972
ii. Kat Maliki veya Yönetici, Kiracının Otoparkı Kullanmasını Engelleyebilir mi? 
972
iii. Misafirler Otoparkı veya Sosyal Tesisleri Kullanabilir mi? 
973
iv. Otopark Alanı Depo veya Başka Bir Amaçla Kullanılabilir mi? 
973
v. Otoparka Elektrikli Araç Şarj İstasyonu Kurulabilir mi? 
973
vi. Otoparka Kamyon, Kamyonet, Minibüs, Karavan Gibi Araçlar Alınabilir mi? 
975
vii. İkinci İkametgâh ve Adres Bildiriminin Değerlendirilmesi 
976
egb. KMK md.42 Gereği Otopark Yerleşim Planı 
977
egc. Yönetmelik ve KMK md.16 Hükümlerinin Karşılaştırılması 
977
egd. Kullanım Tahsisleri 
979
ege. Tahsisin Sonraki Malike Etkisi 
980
egf. Yargıtay Kararları 
981
eh. Kapıcı Daireleri 
985
eı. Sığınaklar 
986
eıa. Açıklamalar 
986
eıb. Sığınakların Amacı Dışında Kullanılamamasının İstisnaları 
986
f. Tahsise İlişkin Karar Yeter Sayısı 
987
g. Yargıtay Kararları 
989
8. Faydalı Yenilik ve İlaveler KMK md.42 
993
a. KMK md.42/f.1 Gereği Faydalı Yenilik ve İlaveler 
993
aa. Açıklamalar 
993
ab. Ortak Alanlara Güvenlik Kamerası Takılması 
995
ac. Kat Maliki, Kiracının Kamera Sistemi Takmasını Yasaklayabilir mi? 
997
ad. Güvenlik Kameraları Kurulumunda Dikkat Edilecek Hususlar 
998
ae. Yargıtay Kararları 
999
b. Engelli Hakları– KMK md.42/f.2 Gereği Faydalı Yenilik ve İlaveler 
1003
ba. Açıklamalar 
1003
bb. Engelli Haklarına İlişkin Mevzuat 
1005
bc. Yargıtay Kararları 
1007
c. Isı Yalıtımı ve Isıtma Sisteminin Dönüşümü KMK md.42/f.4 
1007
ca. Isı Yalıtımı (Mantolama) 
1008
cb. Isıtma Sisteminin Dönüşümü 
1009
d. Çok Masraflı ve Lüks Olanlar–KMK md.43 
1010
e. KMK md.42–43 Uygulaması İçin Karar Usulü ve Yeter Sayı 
1012
f. KMK md.19 ile md.42–43 Arasındaki Farklar 
1014
g. KMK md.42–43 Kapsamında Gider Katılımına İlişkin Yargıtay Kararları 
1016
9. Bağımsız Bölüm İlavesi –KMK md.44 
1018
a. Kanuni Düzenlemenin Kapsamı 
1018
b. Bağımsız Bölüm İlavesi Koşulları 
1018
c. Karar Alacak Kurullar 
1019
d. Arsa Paylarının Yeniden Belirlenmesi 
1020
e. Tescil 
1020
f. Yeni Bağımsız Bölümde Paydaş Olmak İstemeyen Kat Maliki 
1021
g. Yargıtay Kararları 
1021
ga. Yargıtay HGK kararları 
1021
gb. Yargıtay Daire kararları 
1022
10. Temliki Tasarruflar ve Önemli Yönetim İşleri (KMK md.45) 
1025
a. Temliki Tasarruflar 
1025
aa. Anagayrimenkulün Bir Hakla Kayıtlanması 
1025
ab. Anagayrimenkul Arsasının Bölünmesi ve Bölünen Kısmın Mülkiyetinin Başkasına Devrolunması 
1026
ac. Diğer Temliki Tasarruflar 
1026
b. Önemli Yönetim İşleri– Kiralama 
1026
ba. Açıklamalar 
1026
bb. Düzenlemeye İlişkin Eleştirilerim 
1028
bc. Düzenleme Tüm Ortak Yerleri Kapsamaz 
1029
bd. Düzenlemede Sayma Usulü Benimsenmiştir 
1029
be. Lafzi Yoruma Bakılmalıdır 
1029
bf. KMK md.45 Hükmünün md.10/8’le Birlikte Değerlendirilmesi 
1029
bg. KMK md.45 Günümüz Şartlarına Uymamaktadır 
1030
bh. KMK md.45 Dar Yorumlanmalıdır 
1030
c. Toplu Yapıda Karar Alacak Organlar 
1031
d. Yargıtay Kararları 
1033
C. Kat Maliklerinin Diğer Hakları 
1036
1. Taşınmaza Yönelik Tecavüzün Önlenmesi 
1036
a. Bizzat Kuvvet Kullanma– Savunma Hakkı 
1036
b. İdari Makamlara Başvuru 
1036
2. Elatmanın Önlenmesi 
1037
III. KİRACILARIN KULLANMA VE YARARLANMA HAKLARI 
1037
A. Kiracıların Bağımsız Bölümü Kullanma ve Yararlanma Hakları 
1037
B. Kiracıların Ortak Yer ve Tesisleri Kullanma ve Yararlanma Hakları 
1038
1. Genel Kural 
1038
2. Yönetim Planı Hükümleri 
1039
3. Kira Sözleşmesi Hükümleri 
1039
C. Kiracıların Eklentileri Kullanma ve Yararlanma Hakları 
1040
1. Genel Kural 
1040
2. Kullanma ve Yararlanma Hakkının Sınırlandırılması 
1040
IV. KAT MALİKLERİNİN YÜKÜMLERİ 
1041
A. KMK Hükümleri–(md.18–28) 
1041
1. Genel Kural (md.18) 
1041
a. Doğruluk Kaidelerine Uymak 
1042
b. Birbirlerini Rahatsız Etmemek 
1042
c. Birbirlerinin Haklarını Çiğnememek 
1042
d. Yönetim Planı Hükümlerine Uymak 
1042
e. KMK md.18’e İlişkin Yargıtay Kararları 
1043
2. Anagayrimenkulün Bakımı, Korunması, Zarardan Sorumluluk (md.19) 
1046
a. Düzenleme İçeriği 
1046
b. Anagayrimenkulün Bakımı, Mimari Durumu, Güzelliği ve Sağlamlığını Koruma 
1047
ba. Bakım Borcu 
1047
bb. Koruma Borcu 
1049
bba. Mimari Durumu Koruma 
1049
bbaa. Açıklamalar 
1049
bbab. Yargıtay Kararları 
1050
bbb. Güzelliğini Koruma 
1054
bbc. Sağlamlığını Koruma 
1056
bbd. Anayapının Güçlendirilmesi 
1057
bbdb. KMK Hükümleri ve Kat Malikleri Kuruluna Başvurma 
1061
bbdc. Kat Maliklerinin Güçlendirme Kararı 
1062
bbdd. Mahkemece Yapılacak Tespit 
1063
bbde. Bilgi Toplama 
1065
bbdf. Ölçüm ve Test Yöntemleri 
1065
bbdg. Verilerin Değerlendirilmesi 
1066
bbdh. Tespit Sonuçları 
1067
bbdı. Güçlendirme Yöntemleri 
1067
bbdi. Güçlendirme (Tadilat) Projesi 
1067
bbdj. Gider Paylaşımı 
1068
bbdk. Sorumlulara Rücu 
1068
bbdl. Rücu Zamanaşımı 
1069
bbdm. Zararların Tazmini 
1069
bbe. Tehlike Arz Eden Yapıların Yıkılması 
1069
bbf. Yargıtay Kararları 
1071
c. Ortak Yerlerde Değişiklik Yaparken Uyulacak Yükümlülükler 
1075
ca. Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Yazılı Rızası Gereken Haller 
1076
caa. Klasik Yönetimde 
1076
cab. Toplu Yapılarda 
1076
cabb. Grup Yapılarda 
1077
cabc. Toplu Yapı Ortak Yerleri 
1077
cabd. Yargıtay Kararları 
1080
cb. Mimari Proje Değişikliği Gerektiren Haller 
1081
cba. Açıklamalar 
1081
cbb. Yargıtay Kararları 
1083
cc. Kat Maliklerinin Rızasına Gerek Olmayan Haller 
1086
cca. Onaylı Mimari Projede Olup Yapılmayan İşler 
1086
ccb. Acil Onarım veya Güçlendirme Nedeniyle Yapılacak Değişiklikler 
1087
ccc. Bağımsız Bölümde Yapılabilecek Değişiklikler 
1091
ccd. Hakkaniyet Gereği İzin Alınması Gerekmeyen Haller ve Şartları 
1093
ccda. Çatıya Anten Takılması 
1093
ccdb. Güneş Enerjisi Sisteminin Kurulması 
1094
ccdc. Cam Balkon, Tente ve Panjur Takılması 
1097
ccdd. Kapı ve Pencerelere Parmaklık Takılması 
1099
ccde. Klima Dış Ünitesi Takılması 
1100
ccdf. Tanıtıcı Levha ve Reklam Panosu Asma 
1101
ccdg. Pergola, Sundurma, Çardak/Kameriye Yasal Durumu 
1101
(1). İlk Olarak Kullanılan Malzemenin Niteliğine Bakılmalıdır 
1103
(2). Yapının Niteliği ve Kullanım Amacı Araştırılmalıdır 
1104
(3). Yapıldığı Yere Bakılmalıdır 
1105
cd. Yapılacak Değişikliğin Diğer Kat Maliklerini Rahatsız Etmemesi, Anayapıya veya Diğer Bağımsız Bölümlere Zarar Vermemesi 
1108
ce. Eski Hale İade İçin Uygun Bir Süre Verilmesi 
1109
d. Zararlardan Sorumluluk Haller 
1110
e. KMK md.19’a İlişkin Yargıtay Kararları 
1111
ea. Yargıtay Hukuk Genel Kurul Kararları 
1111
eb. Yargıtay Daire Kararları 
1113
3. Anagayrimenkulün Genel Giderlerine Katılma Yükümlülüğü–md.20 
1118
4. Anagayrimenkulün Sigorta Ettirilmesi–md.21 
1118
a. Ortak Alan Sigortası 
1119
b. Ortak Alan Sigortasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar 
1119
c. Poliçe ile Teminat Altına Alınan Yerler 
1119
d. Sigorta Poliçesinin Kapsamı 
1120
e. Ortak Alan Sigortası Apartmanlarda da Yapılabilir Mi? 
1120
f. Ortak Alan Sigortası Zorunlu mu? 
1120
g. Yönetici Hangi Sigortaları Yaptırmak Zorundadır? 
1121
h. Karar Verecek Organ ve Karar Yeter Sayısı 
1121
ı. Sigorta Primleri Kimden ve Hangi Oranda Tahsil Edilir? 
1121
5. Müsaade Mecburiyeti–KMK md.23 
1122
a. Açıklama 
1122
b. Yargıtay Kararları 
1123
6. Yasak İşler– KMK md.24 
1125
a. Bağımsız Bölümde Kesin Olarak Yasaklanan İşler ve İstisnaları 
1125
b. Bağımsız Bölümlerin Özgülendiği Amaca Uygun Kullanılması 
1125
c. Meskenin İş veya Ticaret Yeri Olarak Kullanılması 
1126
d. Meskende İşyeri Açılmasının Kanun’daki İstisnaları 
1129
e. Meskende Muayenehane Açılması 
1130
f. İşyerinin Mesken Olarak Kullanılması 
1131
g. Yasak İşlere Uyulmaması 
1132
h. KMK md.24’e İlişkin Kararlar 
1133
ha. Danıştay İDDK Kararları 
1133
hb. Danıştay Kararları 
1134
hc. Yargıtay Hukuk Genel Kurul Kararları 
1135
hd. Yargıtay Daire Kararı 
1136
he. BAM Kararları 
1141
7. Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti–KMK md.25 
1142
8. Anayapının Tümünün Harap Olması Halinde Bildirim ve Yeniden İnşa Yükümlülüğü 
1142
B. TBK Hükümleri 
1143
1. Kat Maliklerinin 3. Kişilere Karşı Borçlardan Sorumluluğu 
1143
a. Açıklamalar 
1143
b. Müteselsil Sorumluluk Halleri 
1145
ba. Adam Çalıştıranın Sorumluluğu 
1145
bb. Bina ve Yapı Malikinin Sorumluluğu 
1145
bc. Haksız Fiil Sorumluluğu 
1150
bd. Müşterek Borçlanma İradesi 
1150
be. Diğer Kat Maliklerine Rücu 
1151
2. Kiracının Yükümleri 
1151
C. TMK Hükümleri 
1153
D. Kabahatler Kanunu’ndaki Hükümler 
1156
E. Kimlik Bildirme Kanunu’ndaki Hükümler 
1158
F. Diğer Mevzuattaki Hükümler 
1159
1. Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği 
1159
2. Merkezi Isıtma Yönetmeliği 
1159
3. Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği 
1159
4. Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik 
1160
5. Sığınak Yönetmeliği 
1160
13. Bölüm
ORTAK GİDERLER VE PAYLAŞIM ESASLARI
I. KAT MÜLKİYETİNDE ORTAK GİDER 
1161
A. Tanımlar 
1161
1. Ortak Yer 
1161
2. Ortak Gider/Avans Payı 
1162
3. Aidat ve Ortak Gider/Avans Payı Arasındaki Farklar 
1162
B. Genel Kurallar 
1163
1. Anagayrimenkulün Ortak Giderlerine Katılma 
1163
2. Yönetim Planı Hükümleri 
1163
3. KMK md.20 Hükümleri 
1167
4. KMK md.42–43 Gereği Giderlere Katılım 
1167
5. KMK md.72 Hükümleri 
1168
6. Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik Hükümleri 
1168
7. Ortak Giderlerin ve Paylaşım Esaslarının Belirlenmesi 
1168
8. Ortak Giderleri Ödeme Zamanı 
1170
9. Ortak Gider Alacağının Silinememesi 
1171
a. Açıklamalar 
1171
b. Genel Giderler ve Ferileri 
1171
c. Para Cezaları 
1172
II. GİDERLERİN SINIFLANDIRILMASI 
1173
A. Paylaşım Şekline Göre Giderler 
1173
1. Eşit Paylı Giderler 
1173
2. Arsa Paylı Giderler (eşit paylaşılmayan tüm giderler) 
1173
B. Yapılara Göre Giderler 
1173
C. Gider Türüne Göre Giderler 
1173
D. Ödeme Yükümlülerine Göre Giderler 
1173
III. TOPLU YAPILARDA ORTAK GİDERLER 
1174
A. Toplu Yapılarda Ortak Gider Katılım Payının Belirlenmesi ve Değiştirilmesi 
1174
B. Toplu Yapı Ortak Giderleri 
1178
1. Bireysel Kullanım ve Özgülemeye Dayalı Ortak Giderler 
1178
2. Bağımsız Bölümün Bulunduğu Blok/Yapıya Ait Ortak Giderler 
1179
3. Grup Oluşturan Yapı Ortak Giderleri 
1181
4. Toplu Yapı Ortak Giderleri 
1181
5. AVM Ortak Giderleri 
1181
C. Ortak Gider Paylaşım Oranları 
1183
1. Eşit Paylı Giderler 
1183
2. Arsa Paylı Giderler 
1185
3. Faydalanma Oranına Göre Karşılanacak Giderler 
1186
D. Blok/Yapıların Ortak Giderleri 
1186
1. Eşit Paylı Ortak Giderler 
1186
2. Arsa Paylı Ortak Giderler 
1186
3. Yalnızca Bir Yapıyı İlgilendiren Arızi Giderler 
1187
4. Diğer Giderler 
1187
5. Yargıtay Kararları 
1188
E. Toplu Yapının Ortak Giderlerine Katılma 
1189
1. Eşit Olarak Paylaştırılacak Ortak Giderler 
1189
2. Arsa Paylarına Göre Paylaştırılacak Ortak Giderler 
1190
3. Diğer Gider Paylaşımları 
1190
F. Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinin Kurulumu, İşletilmesi ve Giderlerinin Paylaştırılması 
1191
1. Yasal Mevzuatta Isıtma ve Sıcak Su Sistemlerinin Gelişimi 
1191
a. Binalarda Isı Yalıtım Yönetmeliği 
1191
b. Enerji Verimliliği Kanunu 
1191
c. KMK md.42 Hükümleri 
1191
d. Merkezi Isıtma Yönetmeliği 
1192
e. Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği 
1192
2. Isı Kontrol, Ölçüm Ekipmanları, Sorumlular ve Denetim 
1193
3. Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Tüketimi Paylaşım Sisteminin Uygulanacağı Yapılar 
1195
a. Isıtma veya Sıhhi Sıcak Su Sisteminin Kurulu Olması Bakımından 
1195
b. Bina Yapım Tarihi Bakımından 
1195
c. Yakıt Tipi Bakımından 
1196
d. Bağımsız Bölüm Sayısı Bakımından 
1196
e. Bağımsız Bölümlerin Niteliği 
1196
4. Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemi Kurulumu 
1197
5. Isıtma Sisteminin Dönüşümü– KMK md.42/f.4 
1200
a. Isıtma Sisteminin Yakıt Dönüşümü 
1200
b. Isıtma Sisteminin Merkezi Sistemden Ferdi Sisteme veya Ferdi Sistemden Merkezi Sisteme Dönüştürülmesi 
1200
ba. Toplam İnşaat Alanı İkibin Metrekareye Kadar Olan Binalar 
1200
bb. Toplam İnşaat Alanı İkibin Metrekare ve Üzerinde Olan Binalar 
1203
c. Toplu Yapıda Karar Alacak Organlar 
1203
6. Tüketime Bağlı Giderlerin Paylaşımı 
1204
7. Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Gider Paylaşımı Hesaplaması 
1207
a. Isıtma Gider Paylaşımı 
1209
b. Sıhhi Sıcak Su Gider Paylaşımı 
1210
c. Paylaşımın Farklı Yapıldığı Durumlar 
1211
ca. Ön Ödemeli (Kartlı) Isı Sayacı Kullanılması 
1211
cb. Jeotermal Kaynaklı Isıtma Sistemine Dahil Binalarda; Bina Ana Isı Sayacı ile Bağımsız Bölümlerde Süzme Isı Sayaçları Kullanılması 
1211
8. Tüketim Ölçümü Yapılamaması veya Sistemin Kapatılması 
1211
9. Bağımsız Bölüm Kullanıcısının Değişmesi 
1212
10. Bağımsız Bölüm Petek Sayısının Arttırılması 
1212
11. Ortak Alan Isıtma Giderleri Ölçümü 
1213
12. Sayaç Muayenesi 
1213
a. Açıklamalar 
1213
b. Muayene Muafiyeti 
1215
13. Emsal Kararlar 
1215
a. Yargıtay HGK Kararları 
1215
b. Yargıtay Daire Kararları 
1216
c. BAM Kararı 
1218
G. Paylaşıma Konu Diğer Ortak Giderler 
1218
1. Ortak Alan Soğuk Su Gider Paylaşımı 
1218
a. Kurumlardan Sözleşme ile Temin Edilen Soğuk Su 
1218
b. Doğal Kaynaklardan Temin Edilen Soğuk Su 
1219
2. Soğuk Su Bireysel Abonelik Sözleşmesi Yapılması 
1220
3. Ortak Alan Elektrik Gider Paylaşımı 
1222
4. Jeneratör Gideri, Elektrik Enerjisinde Şebeke–Jeneratör Ayrımı 
1223
5. Teknik Giderlerin Paylaşımı 
1225
6. Asansör Giderleri 
1225
7. Sözleşmeler 
1226
H. Yatırım Giderlerine Katılma 
1226
1. Niçin Yatırım Projesi Hazırlanmalı 
1226
2. Yatırım Projesi Hazırlanması 
1226
3. Acil ve Beklenmedik Durumlar 
1227
4. Yöneticinin Özen Sorumluluğu Kapsamında Yatırım Harcaması 
1227
5. Hâkim Müdahalesi 
1228
IV. TOPLU YAPILARDA ORTAK GİDERLERİ ARTTIRAN NEDENLER 
1229
A. Yapısal Nedenler 
1229
B. Yönetimsel Nedenler 
1231
1. Amatör Yönetimler 
1231
a. Gönüllü, İyiniyetli Yöneticiler 
1231
b. Kötüniyetli Yöneticiler 
1231
2. Yönetim Şirketleri 
1232
a. Profesyonel Görünen Yönetim Şirketleri 
1232
b. Profesyonel Yönetim Şirketleri 
1232
3. Karma Yönetimler 
1233
C. Amaçsal Nedenler 
1233
V. ORTAK GİDERLERDEN SORUMLU OLANLAR 
1233
A. Kat Malikleri 
1234
1. Genel Kural 
1234
2. Gidere Katılmaktan Kaçınamama 
1234
a. Açıklamalar 
1234
b. Yargıtay Kararları 
1236
3. Bağımsız Bölümün Birden Fazla Paydaşının Bulunması 
1238
4. Ortak Giderlerden Muafiyet 
1240
5. Kat Malikinin Değişmesi, Sorumluluk Tarihinin Belirlenmesi 
1241
a. Açıklamalar 
1241
b. Yeni Malikin Rücu Hakkı 
1243
c. Yargıtay Kararları 
1243
6. Kat Malikinin Sorumluluğunun Kira Sözleşmesi ile Kaldırılamaması 
1246
7. Yargıtay Kararları 
1246
B. İntifa ve Sükna Hakkı Sahipleri 
1247
C. Kiracılar 
1249
D. Devamlı Olarak Faydalananlar 
1249
1. Malik Yakınları 
1249
2. Kiracı Yakınları 
1251
3. Kefillerin Durumu 
1251
4. Diğer Kullananlar 
1251
VI. KİRACININ ORTAK GİDERLERDEN SORUMLULUĞU 
1252
A. Kiracının Sorumlu Olduğu Giderler 
1252
1. Açıklamalar 
1252
2. Yargıtay Kararları 
1254
B. Kiracının Sorumlu Olmadığı Giderler 
1255
1. Demirbaş/Yatırım Giderleri 
1255
2. Uzun Vadeli Yatırımlar 
1257
3. Genel Değerlendirme 
1258
C. Kiracının Sorumlu Olduğu Dönem 
1258
1. Sorumluluğun Başlangıcı ve Bitişi 
1258
2. Kat Malikinin Kiracıya Rücu Hakkı ve Tahliye 
1260
a. Açıklamalar 
1260
b. Yargıtay Kararları 
1262
3. Erken Tahliye 
1264
4. Kiracının Kat Malikine Rücu Hakkı 
1265
a. Kira Bedelini Aşan Kısım Yönünden 
1265
b. Kira Dönemini Kapsamayan Kısım Yönünden 
1265
c. Yatırım/Demirbaş Giderleri Yönünden 
1265
d. Faydalandığından Çok Ödeme İddiası 
1266
5. Yargıtay Kararları 
1266
D. Kiracının Sorumlu Olduğu Tutar 
1267
1. Kira Miktarı ile Sınırlı Sorumluluk 
1267
2. Kira Borcundan Mahsup 
1268
a. Kira Kontratında Kiracının Sorumluluğunun Kararlaştırılması 
1268
b. Kiracının Ortak Giderlere Katılmayacağının Kararlaştırılması 
1269
c. Kira Kontratında Mahsup Yasağı Kararlaştırılması 
1269
3. Düzenlemeye İlişkin Eleştirilerim 
1270
a. Ortak Giderlerin Kira Miktarını Aşması 
1270
b. Kira Borcu Bulunmaması 
1270
c. Mahsup Yasağı 
1270
d. Taşınmazın Tahliyesi 
1271
4. Genel Değerlendirme 
1271
E. Kiraya Verenin Borçları 
1272
F. Hapis Hakkı 
1273
1. Kiralayanın Hapis Hakkı 
1274
2. Hapis Hakkı Kapsamındaki Mallar 
1274
a. Konut Kirasında 
1274
b. İşyeri Kirasında 
1275
3. Yönetici/Yönetim Kurulunun Hapis Hakkı 
1276
G. Kiracılar Çevre ve Temizlik Vergisi Öder mi? 
1276
H. Emlak Vergisi 
1277
1. Kiracılar Emlak Vergisi Öder mi? 
1277
2. Emlak Vergisi Muafiyet Şartları 
1277
I. Kiracılar Dask Primi Öder mi? 
1280
İ. Kiracılar Kombi/Kalorifer Kazanı Giderlerini Öder mi? 
1280
VII. TOPLU YAPI ORTAK GELİRLERİ 
1281
A. Ortak Yerlerden Elde Edilen Gelirler 
1281
B. Kiracının Ortak Alanlardan Kira Geliri Elde Etmesi Mümkün müdür? 
1281
C. Toplu Yapı Ortak Gelirlerinin Paylaşımı 
1282
D. AVM Ortak Gelirleri 
1283
VIII. ORTAK GİDER/AVANS BORCUNU ÖDEMEMENİN MÜEYYİDELERİ 
1283
A. Dava ve İcra Takibi Yoluna Başvurma 
1283
1. Dava ve Takip Yetkisi Olanlar 
1283
2. Davalı/Takip Borçlusu 
1285
3. Yetkili Mahkeme ve İcra Dairesi 
1285
4. İcra Takibi 
1285
a. Açıklamalar 
1285
b. Takip Türü, Takip Talebi, Takip Dayanağı Belgeler 
1286
c. Yabancı Para Takibi 
1288
d. Talep Sonucu 
1289
5. Davalar 
1289
a. İtirazın Kaldırılması 
1289
b. İtirazın İptali Davası 
1291
c. Alacak Davası 
1292
6. Görevli Mahkeme 
1292
7. Yargılama Usulü 
1292
8. Zamanaşımı Süreleri 
1293
9. Deliller 
1293
10. Yönetici Atama Usulünün İncelenememesi 
1294
11. İptal Davalarının Bekletici Mesele Yapılması Sorunu 
1294
12. Bilirkişi İncelemesi 
1295
13. Davada Kurulacak Hüküm 
1295
14. İstinaf/Temyiz Yolu 
1296
15. Kararın İnfazı 
1296
16. Yargıtay Kararları 
1297
B. Gecikme Tazminatı 
1299
1. Genel Kurallar 
1299
2. Gecikme Tazminatı Oranı 
1299
3. Gecikme Tazminatının İşlemeye Başlayacağı Tarihler 
1302
a. Açıklamalar 
1302
b. Yargıtay Kararları 
1304
4. Gecikme Tazminatı İşletilemeyen Haller 
1307
a. KMK Hükümlerinin Uygulanmadığı Haller 
1307
b. Gider Türü Yönünden Gecikme Tazminatı Uygulanamayan Haller 
1308
c. Muaccel Olmayan Alacaklar 
1310
d. Yönetim Planı Hükümleri 
1310
da. Yönetim Planının Yürürlüğünden Önceki Dönem 
1310
db. Yönetim Planının Yürürlüğünden Sonraki Dönem 
1310
e. Merkezi Sistem Üzerinden Sağlanan Bireysel Giderler Yönünden 
1311
5. Gecikme Tazminatının Asıl Alacaktan Ayrı Olarak Talep Edilmesi 
1312
6. Gecikme Tazminatına Gecikme Tazminatı 
1312
7. Gecikme Tazminatına Gecikme Faizi 
1312
a. Asıl Alacakla Birlikte Takip 
1312
b. Asıl Alacaktan Ayrı Takip 
1312
ba. Asıl Borç Ödenmemişse 
1313
bb. Asıl Borç Ödenmişse 
1313
8. Gecikme Tazminatına İcra İnkâr Tazminatı 
1313
9. Toplu Yapılarda Gecikme Tazminatı 
1313
10. Zamanaşımı 
1316
11. Gecikme Tazminatı Hesaplama 
1316
C. Gecikme (Temerrüt) Faizi 
1316
1. Gecikme Faizinin Belirlenmesi 
1316
2. Gecikme Tazminatı ile Birlikte İstenebilmesi 
1317
3. Sonradan Faiz Talep Edilmesi 
1318
4. Gecikme Faizi Hesaplama 
1318
5. Yargıtay Kararları 
1319
D. İcra İnkâr Tazminatı 
1319
1. Yasal Düzenleme 
1319
2. Tazminat Hesabı 
1320
3. Yargıtay Kararları 
1321
E. Ortak Giderlerin Teminatı 
1322
1. İmtiyazlı (Rüçhanlı) Alacaklar 
1322
a. Sıra Cetveli–Alacak Kaydı 
1322
b. Sıra Cetveline İtiraz 
1323
ba. Alacağın Sırasına İtiraz 
1323
bb. Alacağın Esasına İtiraz 
1324
c. Borçlunun İflası 
1324
ca. İflasın Açılmasından Önce Doğmuş Alacaklar – Kayıt Kabul Davası 
1325
cb. İflas Tarihinden Sonraki Alacaklar 
1326
2. Kanuni İpotek Hakkı 
1329
a. Kanuni İpotek Hakkının Tescili 
1329
b. Kanuni İpotek Hakkının Terkini 
1330
3. Yargıtay Kararları 
1330
F. Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti Davası– KMK md.25 
1332
1. Kat Malikinin Borçları ve Yükümlerini Yerine Getirmemesi 
1332
2. Diğer Kat Maliklerinin Haklarının İhlâl Edilmesi 
1334
3. İhlalin Diğer Kat Malikleri İçin Çekilmez Hale Gelecek Derecede Olması 
1334
a. İki Takvim Yılında Üç Defa İcra veya Dâva Takibi Yapılması 
1334
b. Hâkim Kararını Yerine Getirmemekte Direnme 
1336
c. Ahlâk ve Âdaba Aykırı Harekette Bulunulması 
1337
4. Kat Maliklerinin Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğuyla Karar Vermeleri 
1337
5. Davanın Tarafları 
1338
6. Dava Hakkının Düşmesi ve Zamanaşımı Süreleri 
1339
7. Devir Bedelinin Depo Edilmesi ve Hüküm 
1340
G. Munzam Zarar Tazmini 
1340
H. Merkezi Hizmetlerin Sonlandırılması 
1343
1. Bireysel Hizmetler 
1343
2. Yaşamsal ve Zorunlu Hizmetler 
1343
3. Özel ve Lüks Hizmetler 
1347
I. Alacaklıya Halef Olma ve Alacağın Devri 
1348
14. Bölüm
İŞLETME VE YATIRIM PROJESİ – GERÇEKLEŞMİŞ GİDER
I. İŞLETME VE YATIRIM PROJESİ 
1351
A. Genel Olarak İşletme ve Yatırım Projesi 
1351
1. İşletme Projesi 
1351
2. Yatırım Projesi 
1351
B. Proje Hazırlanması 
1352
1. İşletme Projesi 
1352
a. Klasik Yönetimde İşletme Projesi 
1352
b. Blok Yapı İşletme Projesi 
1352
ba. Blok Kat Malikleri Kurulu 
1352
bb. Blok Yöneticisi 
1353
c. Ada ve Parsel İşletme Projesi 
1353
d. Toplu Yapı İşletme Projesi 
1353
da. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu 
1353
db. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 
1354
dc. Toplu Yapı Yönetim Kurulu 
1355
e. AVM İşletme Projesi 
1355
2. Yatırım Projesi 
1355
a. Klasik Yönetimde Yatırım Projesi 
1355
b. Blok Yapı Yatırım Projesi 
1356
ba. Blok Kat Malikleri Kurulu 
1356
bb. Blok Yöneticisi 
1356
c. Ada veya Parsel Yatırım Projesi 
1356
d. Toplu Yapı Yatırım Projesi 
1357
da. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu 
1357
db. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 
1357
dc. Toplu Yapı Yönetim Kurulu 
1358
C. Gider ve Gelirlerin Sınıflandırılması 
1359
1. Paylaşım Şekline Göre (KMK md.20) 
1359
2. Yapılara Göre Giderler (KMK md.72) 
1360
3. Türlerine Göre Gelir/Giderler 
1361
4. Ödeme Yükümlülüğüne Göre Gider Türleri (İşletme / Yatırım) 
1362
D. Yatırım Gelir/Giderleri 
1362
1. Blok/Yapı Yatırım Giderlerine Katılma 
1362
a. Eşit Paylı Yatırım Giderleri 
1362
b. Arsa Paylı Yatırım Giderleri 
1363
2. Toplu Yapı Yatırım Giderlerine Katılma 
1364
a. Eşit Paylı Yatırım Giderleri 
1364
b. Arsa Paylı Yatırım Giderleri 
1364
3. Yatırım Gelirleri 
1365
E. İşletme ve Yatırım Projesi Hazırlama Kriterleri 
1366
1. Proje Yapma Görev ve Yetkisi 
1366
a. İşletme Projesi 
1366
b. Yatırım Projesi 
1366
2. Proje Ön Hazırlığı 
1367
a. İşletme Projesi 
1367
aa. Gerçekleşmiş Gider Analizi 
1367
ab. Enflasyon ve Kur Artışları 
1367
ac. Çok Masraflı ve Lüks Giderden Kaçınma 
1367
ad. Önceki Dönem Gerçekleşmiş Gider Kalemleri 
1367
ae. Beklenmeyen Giderler 
1368
af. Uzman Görevlendirmesi 
1368
ag. Personel Sayısı ve Asgari Ücret Artışı 
1368
ah. Sözleşmeler 
1369
aı. Cihaz Bakımları 
1369
ai. Kat Maliklerinden Gelen İstekler 
1369
aj. İşletme Gelirleri 
1369
ak. Blok Yapı Ayırımı 
1369
al. Güncel Kat Malikleri Listesi 
1370
b. Yatırım Projesi 
1370
ba. Gerçekleşmiş Gider Analizi ve Yatırım/Demirbaş İhtiyacı 
1370
bb. Enflasyon ve Kur Artışları 
1370
bc. Çok masraflı ve Lüks Giderden Kaçınma 
1370
bd. Beklenmeyen Giderler 
1370
be. Uzman Görevlendirmesi 
1370
bf. Kıdem ve İhbar Tazminatları 
1371
bg. Sözleşmeler 
1371
bh. Makine ve Cihazların Esaslı Bakımları 
1371
bı. Yapıların Denetimi 
1371
bi. Amortisman Uygulaması 
1372
bj. Kat Maliklerinin İstekleri 
1372
bk. Yatırım Gelirleri 
1372
bl. Blok/Yapı Ayırımı 
1372
3. Personel Maliyet Hesaplaması 
1373
4. Müdür Maaşı Hesaplama 
1373
F. İşletme Projesinde Gider Kalemleri Arasında Aktarma Yetkisi 
1375
1. İşletme Projesi Genel Esasları 
1375
2. İşletme Projesinde Ortak Gider/Avans Payı Hesaplama Yöntemi 
1376
3. Gider Kalemleri Arasında Yer Değiştirme Yetkisi 
1377
a. Yönetici “Kalemler Arası Yer Değiştirme” Yetkisini Nasıl Kullanmalıdır? 
1377
b. Yetkinin Aynı Blok veya Toplu Yapı Giderlerinde Kullanılması 
1378
c. Yetkinin Aynı Paylaşım Esasındaki Giderlerde Kullanılması 
1378
4. Beklenmeyen Giderler İçin Belli Bir Oranda Pay Ayrılması 
1378
5. Arsa Paylı İşletme Gelirlerinin Arsa Paylı Giderlerde Kullanılması 
1379
G. Örnek Proje Yapımı 
1379
1. İşletme Projesi Hazırlanması 
1379
2. Yatırım Projesi Hazırlanması 
1380
H. Tebligat 
1380
1. İşletme Projesi 
1381
a. Yönetici/Yönetim Kurulu 
1381
b. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Kararları 
1381
c. Kat Malikleri Kurulu Kararları 
1382
ca. Açıklamalar 
1382
caa. Yönetim Planında Son Ödeme Tarihi Belirlenmişse 
1382
cab. Yönetim Planında Son Ödeme Tarihi Düzenlenmemişse 
1383
cb. Yargıtay Karaları 
1383
2. Yatırım Projesi 
1384
a. Kat Malikleri Kurulu Kararı 
1384
b. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Kararı 
1384
c. Yönetici/Yönetim Kurulu 
1384
I. İtiraz 
1385
1. İşletme Projesine İtiraz 
1385
a. Kat Malikleri Kurulunda Yapılan İşletme Projesi 
1385
b. Toplu Yapı Temsilciler Kurulunda Yapılan İşletme Projesi 
1386
c. Yönetici/Yönetim Kurulu Tarafından Yapılan İşletme Projesi 
1386
d. KMK md.73 Gereği Atanan Geçici Yönetim Tarafından Yapılan İşletme Projesi 
1387
2. İşletme Projesine Kiracılar İtiraz Edebilir mi? 
1387
a. Açıklamalar 
1387
b. Genel Kural 
1387
c. Ödemelerin Kira Bedelinden Mahsup Edilmesi 
1390
3. İşletme Projesine İtiraz Nedenleri 
1390
4. Yatırım Projesine itiraz 
1391
İ. İtirazların Karara Bağlanması 
1392
1. Kat Malikleri Kurulu 
1392
2. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 
1392
J. İptal Davası 
1393
1. Açıklamalar 
1393
2. Yargıtay Kararları 
1394
K. Temsilciler Kurulu Kararlarının İptali 
1396
L. Projenin Kesinleştirilmesi ve Sonuçları 
1398
M. Ek İşletme Projesi Yapılması– KMK md.35/(d) 
1400
N. İşletme Projesinin Revize Edilmesi 
1401
II. DÖNEM SONU GERÇEKLEŞMİŞ GİDER HESABI 
1402
A. Gerçekleşmiş Gider Hesaplama 
1402
1. Gelir ve Giderin Aynı Tutarda Gerçekleşmesi 
1402
a. Yönetim Açısından 
1402
b. Bağımsız Bölümler Yönünden 
1402
ba. Eşit ve Arsa Paylı Giderlerin Öngörülen Tutarlarda Gerçekleşmesi 
1403
bc. Eşit Paylı Giderlerin Az, Arsa Paylı Giderlerin Daha Fazla Gerçekleşmesi 
1403
2. Gelirin Fazla, Giderin Az Gerçekleşmesi 
1404
a. Yönetim Açısından 
1404
b. Bağımsız Bölümler Yönünden 
1404
3. Gelirin Az veya Giderin Fazla Gerçekleşmesi 
1405
a. Yönetim Açısından 
1405
b. Bağımsız Bölümler Yönünden 
1405
4. Yargıtay Kararları 
1406
B. Gerçekleşmiş Giderlerin Tasfiyesi 
1408
1. Önceki ve Sonraki Malikler Yönünden 
1409
2. Yeni ve Eski Kiracılar Yönünden 
1409
3. Sonuç 
1410
C. Gerçekleşmiş Giderlerin Tasfiyesinde Karşımıza Çıkabilecek Sorunlar 
1411
1. Gider Fazlalığı (Eksik Avans Toplanması) 
1411
a. Bağımsız Bölüm Nezdinde Avans Borcu Yoksa 
1411
b. Bağımsız Bölüm Nezdinde Ödenmemiş Avans Borcu Varsa 
1411
ba. Gerçekleşmiş Gider Farkında Gecikme Tazminatı 
1411
bb. Gerçekleşmiş Gider Farkına Gecikme Faizi 
1412
bc. Yeni İcra Takibi 
1412
c. Bağımsız Bölüm Nezdinde Derdest Dava/İcra Takibi Bulunması 
1412
d. Gerçekleşmiş Gider Farkına İcra İnkâr Tazminatı 
1413
e. Yöneticinin Avans Payı Muafiyeti Yönünden 
1413
2. Gelir Fazlalığı (İade/Takas/ Mahsup) 
1414
a. Bağımsız Bölüm Nezdinde Avans Borcu Yoksa 
1414
b. Bağımsız Bölüm Nezdinde Ödenmemiş Avans Borcu Varsa 
1414
ba. Yeni Bir İcra Takibi İçin Alacak Hesabı 
1415
bb. Örnek Hesaplama 
1415
c. Fazla Gerçekleşmiş Gelirlerin Derdest Dava ve İcra Takibine Etkisi 
1416
D. Açılabilecek Davalar 
1416
1. Genel Olarak 
1416
2. Ön Koşul 
1418
a. Kat Malikleri Kuruluna Başvurma 
1418
b. Talep Zamanı 
1420
c. Arabuluculuk 
1420
3. Dava Açma Süresi 
1421
4. Aktif Dava Ehliyeti 
1421
a. Kat Maliki 
1421
b. Kiracı ve Kullananlar 
1422
5. Pasif Husumet Ehliyeti 
1424
6. Görevli Mahkeme 
1426
7. Yetkili Mahkeme 
1427
8. İncelenecek Belgeler 
1427
9. Bilirkişi İncelemesi 
1428
10. Yargılama Usulü 
1428
11. Davada Kurulacak Hüküm 
1428
12. İstinaf/Temyiz yolu 
1429
13. Kararın İnfazı 
1429
15. Bölüm
KAT MÜLKİYETİ UYUŞMAZLIKLARI VE
YARGILAMA
I. GİRİŞ 
1431
II. DAVA ÖN ŞARTI– KAT MALİKLERİ KURULUNA BAŞVURMA 
1432
A. Anlaşmazlıklarda Kat Malikleri Kuruluna Başvurma 
1432
1. Kurula Başvurmanın Zorunlu Olduğu Durumlar 
1432
a. Anagayrimenkulün Kullanılması ve Yönetimine İlişkin Uyuşmazlıklar 
1432
b. Yönetici Atamasına İlişkin Uyuşmazlıklar 
1434
c. Kat Malikleri ile Yönetici ve Denetçiler Arasında Yaşanan Uyuşmazlıklar 
1434
d. Denetçilerle Yöneticiler Arasında Yaşanan Uyuşmazlıklar 
1435
e. Dava Ön Şartı Sağlanan Haller 
1436
2. Kurula Başvurmanın Gerekmediği Durumlar 
1436
a. Kanun’dan Kaynaklanan Bir Hakkın Kullanılması 
1436
b. Acil ve Zorunlu İşler 
1437
3. Aynı Konuda Daha Önce Verilmiş Kararlar 
1438
B. Toplu Yapı Yönetiminde Kurula Başvurma 
1439
1. Kurula Başvurmanın Zorunlu Olduğu Durumlar 
1439
a. Blok Kat Malikleri Kurulu 
1439
b. Toplu Yapı Yönetim Kurulu 
1440
c. Geçici Yönetim Kurulu 
1441
d. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 
1441
2. Kurula Başvurmanın Gerekmediği Durumlar 
1442
III. DAVA ŞARTI ARABULUCULUK 
1442
A. Genel Olarak Arabuluculuk 
1442
1. Açıklamalar 
1442
2. Arabuluculuğa Elverişli Uyuşmazlıklar 
1443
3. Arabuluculuğa Elverişli Olmayan Uyuşmazlıklar 
1443
4. Dava Şartı Arabuluculuk 
1444
5. İhtiyari Arabuluculuk 
1446
6. Arabuluculukta Uzmanlık Alanları 
1447
7. Arabuluculuğa Başvuru Usulü 
1447
8. Arabuluculukta Taraf Ehliyeti 
1447
9. Arabuluculukta Mecburi Dava Arkadaşlığı 
1448
10. Arabuluculukta Adli Yardım 
1448
11. Arabuluculuğa Başvuru ve Davet 
1448
12. Arabuluculukta Yetkili Yer 
1449
13. Arabuluculuğa Başvurunun Sürelere Etkisi 
1449
14. Arabuluculuk Toplantısına Katılmamanın Yaptırımı 
1449
15. Arabuluculuk Süreci 
1450
16. Arabuluculuğun Sona Ermesi ve Tutanaklar 
1450
17. Tarafların Anlaşması ve İcra Edilebilirlik Şerhi 
1452
18. Anlaşma Belgesine Eklenebilecek Özel Hükümler 
1454
19. Arabuluculuk Ücreti 
1454
20. Arabulucu Avans Talep Edebilir mi? 
1455
21. Anlaşma Belgesinin İnfazı 
1455
22. Anlaşma Belgesinin İptali 
1455
B. Kat Mülkiyetinde Arabuluculuk 
1457
1. Yasal Düzenleme Nedeni 
1457
2. Taraf veya Vekillerinin Araştırması Gereken Hususlar 
1458
3. Arabulucunun Görüşme Öncesi İnceleyeceği Hususlar 
1459
4. KMK Kapsamında Dava Şartı Arabuluculuğa Tabi Uyuşmazlıklar 
1459
a. Arabuluculuk Yoluyla Çözülebilecek Uyuşmazlıklar 
1459
b. Arabuluculuk Yoluyla Çözülemeyecek Uyuşmazlıklar 
1460
c. KMK’nın Emredici Hükümlerinin Arabuluculuğa Etkisi 
1462
5. Arabuluculukta Yöneticinin Taraf Ehliyeti 
1463
a. Yöneticinin Temsil Yetkisi ve Kapsamı 
1463
b. Yöneticiye Özel Yetki Verilmesi Gereken Uyuşmazlıklar 
1464
c. Yöneticinin Taraf Olamayacağı Uyuşmazlıklar 
1465
6. Kat Mülkiyetinde Vekâlete İlişkin Hükümlerin Arabuluculuğa Etkisi 
1465
7. KMK’dan Kaynaklanan Bazı Uyuşmazlıklarda Arabuluculuk 
1466
a. Ortak Giderlerin Tahsili 
1467
aa. İcra Takibi ve İtirazın Kaldırılması 
1467
ab. İtirazın İptali ve Alacak Davası 
1467
b. Kurul Kararlarının İptali 
1467
ba. Yönetim Kurulu Kararları 
1467
bb. Kat Malikleri Kurulu Kararları 
1468
c. Yönetici ve Denetçi Ataması 
1468
d. İşletme Projesinin İptali 
1469
e. Ortak Alanlardan Kaynaklanan Hasarlar 
1470
f. Kurula Başvurulması Gerekmeyen, Acil ve Zorunlu İşler 
1470
g. Mimari Proje Değişikliği 
1470
h. Mimari Projeye Aykırılık 
1471
ı. Ortak Yerlere Elatmanın Önlenmesi ve Eski Hale Getirme 
1472
i. Yönetim Planının İptali 
1472
j. Arsa Paylarının Düzeltilmesi 
1472
k. Bağımsız Bölüm İlavesi 
1472
l. Temliki Tasarruflar ve Önemli İşler 
1473
m. Yasak İşler 
1473
n. Kat Mülkiyetinin Devri 
1474
o. Ortaklığın Giderilmesi 
1474
ö. Kat Mülkiyeti Kurulması Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi 
1474
p. Pay Devri ve Kat İrtifakının Sona Ermesi 
1474
r. İdari Para Cezaları 
1474
8. Diğer Mevzuat Kapsamında Dava Şartı Arabuluculuk 
1475
a. 4721 Sayılı TMK Kapsamında Dava Şartı Arabuluculuk 
1475
aa. Taşınmazın Devri veya Sınırlı Ayni Hak Kurulması 
1475
ab. Taşınır ve Taşınmazların Paylaştırılması ve Ortaklığın Giderilmesi 
1475
ac. Komşu Hakkından Kaynaklanan Uyuşmazlıklar 
1476
b. 6098 Sayılı TBK Kapsamında Kira İlişkisinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar 
1476
c. 7036 Sayılı İMK Kapsamında İşçi ve İşveren Uyuşmazlıkları 
1477
d. 6502 Sayılı Kanun Kapsamında Tüketici Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk 
1479
da. Taşınmazın Geç Tesliminden Kaynaklanan Davalar 
1480
db. Ayıp ve Eksik İş Nedenine Dayalı Uyuşmazlıklar 
1480
dc. Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar 
1480
dd. Özel Güvenlik ve Yönetim/Hizmet Sözleşmelerinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar 
1480
de. Sigorta Hukukundan Kaynaklanan Uyuşmazlıklar 
1480
df. Tüketici Hakem Heyetine Başvuru 
1481
e. 6102 Sayılı TTK’dan Kaynaklanan Uyuşmazlıklarda Arabuluculuk 
1482
9. Dava Şartı Arabuluculuğa Tabi Olmayan Uyuşmazlıklar 
1482
10. Toplu Yapı Şerhinin Arabuluculuğa Etkisi 
1482
IV. DAVA YOLUNA BAŞVURMA – HÂKİM MÜDAHALESİ 
1483
A. Açıklamalar 
1483
B. Davanın Tarafları 
1484
1. Dava Hakkı Olanlar – Aktif Husumet 
1484
2. Davalı – Pasif Husumet 
1484
C. Görevli Mahkeme 
1484
D. Yetkili Mahkeme ve İcra Dairesi 
1485
E. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler 
1487
F. Yargılama Usulü 
1487
G. Kat Mülkiyetinde Deliller 
1490
1. Genel Olarak Deliller 
1490
2. Keşif İcrası 
1491
3. Bilirkişi İncelemesi 
1492
a. Bilirkişilik Kurumu 
1492
b. Bilirkişi Raporunun Delil Niteliği 
1492
c. Bilirkişiye Başvurulması Zorunlu Konular 
1493
ç. Çözümü Özel veya Teknik Bilgi Gerektiren Uyuşmazlıklar 
1493
d. Bilirkişiye Başvurulamayan Konular 
1493
e. Hukukî Bilgiyle Çözülebilen Uyuşmazlıklar 
1494
f. Bilirkişinin Taşıması Gereken Nitelikler 
1494
g. Bilirkişinin Görevini Yapmaktan Yasaklı Olması ve Reddi 
1494
ğ. Bilirkişinin Bildirim ve Çekinme Yükümlülüğü 
1495
h. Bilirkişinin Yetkileri 
1495
ı. Bilirkişi İncelemesi Öncesinde Yapılması Gerekenler 
1495
i. Bilirkişi Görevlendirmesi 
1496
j. Bilirkişi Kurulu Görevlendirmesi 
1496
k. Bilirkişinin Görev Alanının Belirlenmesi 
1497
l. Bilirkişilik Görevinin Kapsamı 
1497
m. Bilirkişi Seçimi 
1497
n. Bilirkişiye Verilecek Süre 
1497
o. Raporun Hazırlanması 
1497
ö. Bilirkişinin İncelemede Kullandığı Yöntem ve Teknikler 
1498
p. Bilirkişi Raporu ve Rapor İçeriği 
1498
r. Bilirkişi Raporuna İtiraz 
1500
s. Bilirkişi Raporunun Mahkemece Değerlendirilmesi 
1500
ş. Bilirkişi Ek Raporu 
1500
t. Bilirkişi Raporu ile Uzman Görüşü Arasındaki Çelişkinin Giderilmesi 
1500
u. İkinci Bilirkişi Raporu ve Raporları Arasındaki Çelişkinin Giderilmesi 
1501
ü. Bilirkişi Ücreti ve Giderleri 
1501
v. Bilirkişinin Cezai ve Hukuki Sorumluluğu 
1501
y. Bilirkişinin Denetimi, İnceleme ve Kapsamı 
1501
z. Yargıtay Kararları 
1501
4. Uzman Görüşü –HMK md.293 
1503
a. Uzman Görüşü Kavramı ve Hukuki Niteliği 
1503
aa. Uzman Görüşü Kavramı 
1503
ab. Uzman Görüşünün Hukuki Niteliği 
1504
b. Uzman Görüşünün Amacı 
1505
c. Uzman Görüşü Talep Edebilecek Taraflar 
1505
d. Uzman Görüşüne Başvurulabilecek Konular 
1505
da. Hukuki Konular 
1505
db. Özel ve Teknik Bilgi 
1506
e. Uzman Görüşüne Başvurulacak Zamanlar 
1506
f. Uzmanın Nitelikleri ve Hakları 
1507
fa. Uzmanlık Bilgisi 
1507
fb. Tarafsızlık ve Objektiflik 
1507
fc Tutarlılık 
1508
fd. Doğruluk ve Dürüstlük 
1508
fe. Uzmanın Hakları ve Yükümlülükleri 
1508
g. Uzman Görüşünün Değerlendirilmesi 
1509
ga. Uzman Görüşüne İtiraz 
1509
gb. Uzmanın Duruşmaya Çağırılması 
1509
gc. Uzman Görüşünün Mahkemece Değerlendirilmesi 
1510
h. Uzman Görüşü ile Bilirkişi İncelemesi Arasındaki Farklar 
1510
ı. Yargıtay Kararları 
1511
H. Yargılama Sonucu Kurulacak Hüküm 
1514
1. Dava Şartları Yönünden 
1514
2. Tarafların Mülkiyeti Devretmesi 
1515
3. Davanın Konusuz Kalması 
1516
4. Eda Davası Açma İmkânı Varken Tespit Davası Açılması 
1516
5. Taleple Bağlılık ve Haklılık Durumu 
1517
I. Kanun Yolları 
1517
İ. Hükmün İnfazı 
1519
J. Karar Gereğinin Yerine Getirilmemesinin Yaptırımları 
1520
1. Hukuki Yaptırımlar 
1520
a. İlamın İİK Hükümleri Gereği İcra Marifetiyle İnfazı 
1520
aa. Açıklamalar 
1520
ab. Yargıtay Kararları 
1521
b. KMK md.25 Gereği Bağımsız Bölüm Mülkiyetinin Devri 
1523
2. Para Cezası Yaptırımı 
1523
a. KMK’da Düzenlenen İdari Para Cezaları 
1523
b. İdari Para Cezası Tayini ve Tahsili 
1524
c. Diğer Mevzuatta Düzenlenen İdari Para Cezaları 
1525
d. İdari Para Cezalarına İtiraz 
1525
e. Yargıtay Kararları 
1526
3. Tazyik Hapsi 
1528
V. GENEL UYUŞMAZLIKLAR 
1528
A. Ayıp ve Eksik İş 
1528
1. Tanımlar 
1528
2. Tüketici, Tüketici İşlemi ve Uygulanacak Kanun Hükümleri 
1529
3. 6502 Sayılı TKHK Kapsamına Girebilecek Sözleşmeler 
1529
a. Ayıplı Mal Hükümlerine Tâbi Sözleşmeler 
1529
b. Sözleşmede TKHK Hükümlerinin Uygulanabilmesi İçin Gereken Şartlar 
1530
aa. Konut veya Tatil Amaçlı Taşınmaz Olması 
1530
ab. Satıcının Meslekî ve Ticarî Faaliyet Kapsamında Olması 
1530
ac. Ticari veya Mesleki Olmayan Amaçlarla Hareket Edilmesi 
1531
4. Ayıplı İş/Kötü İfa 
1531
5. Eksik İş 
1532
6. Genel Olarak Ayıp İhbarı 
1533
7. Taşınmazda Ayıbın Varlığı ve Özellikleri 
1535
a. Açıklamalar 
1535
b. Yargıtay Uygulamalarında Taşınmazlardaki Ayıp Örnekleri 
1537
c. Yargıtay Kararları 
1538
8. Malikin Seçimlik Hakları 
1540
a. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Hükümleri 
1540
b. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Hükümleri 
1541
9. Ayıp ve Eksik İş Nedenine Dayalı Davalar 
1541
a. Ayıp İhbarı 
1541
b. Davacı Taraflar 
1541
ba. Arsa Sahibi 
1541
baa. Bağımsız Bölümler Satılmadan Önce 
1542
bab. Bağımsız Bölümlerin Satışından Sonra 
1543
bac. Yargıtay Kararları 
1543
bb. Kat Maliki 
1545
bba. Arsa Sahibine Bırakılan Bölümleri Satın Alanlar 
1545
bbb. Konutu İkinci El Satın Alanların Ayıp ve Eksik İşle İlgili Hakları 
1546
bbc. Son Alıcının Yüklenici İnşaat Firmasına Karşı Hakkı 
1546
bbd. Yasal Sorumlular Bakımından 
1547
bc. Yönetici 
1547
c. Davalı taraflar 
1548
ca. Yüklenici 
1548
cb. Güvence Veren 
1548
cc. Konut Finansman Kuruluşu 
1549
d. Görevli Mahkeme, Arabuluculuk, Tüketici Hakem Heyeti 
1550
da. Görevli Mahkeme 
1550
db. Arabuluculuk 
1550
dc. Tüketici Hakem Heyeti 
1551
e. İspat Yükü 
1551
f. Zamanaşımı Süreleri 
1551
B. Ortak Yerlere Elatma – Müdahalenin Meni 
1553
1. Açıklamalar 
1553
2. Yargıtay Kararları 
1557
a. Yargıtay Hukuk Genel Kurul Kararları 
1557
b. Yargıtay Daire Kararları 
1558
C. Mimari Projeye Aykırılık 
1562
1. Açıklamalar 
1562
2. Yargıtay Kararları 
1565
a. Yargıtay Hukuk Genel Kurul Kararları 
1565
b. Yargıtay Daire Kararları 
1567
D. Ecrimisil/Haksız İşgal Tazminatı 
1573
1. Ecrimisil Nedir? 
1573
2. Görevli Mahkeme 
1575
3. Zamanaşımı 
1576
4. Dava Hakkı Olanlar 
1576
5. Kiracı ve Kullananların Ortak Alan İşgalinden Dolayı Ecrimisil Talebi 
1577
6. İntifadan Men Koşulu 
1578
7. İspat 
1579
8. Talep Dönemi 
1579
9. Talep Tutarı 
1580
10. Faiz ve İşlemeye Başlayacağı Tarihler 
1581
11. Ecrimisil Gelirini Değerlendirme Yöntemi 
1582
12. İdarenin Kat Maliklerinden Ecrimisil Talebi 
1582
a. Açıklamalar 
1582
b. Danıştay Kararları 
1583
c. Yargıtay Kararları 
1584
13. Genel Gider Kapsamında Ecrimisil Değerlendirmesi ve Sorumlular 
1586
14. Cezai Yaptırımlar 
1587
15. Yargıtay Kararları 
1587
E. Ortak Alandan Kaynaklı Hasar ve Uyuşmazlıklar 
1590
1. Genel Hasarlar 
1590
2. Su Hasarı 
1591
3. Delil Tespiti 
1591
4. Hâkim Müdahalesi 
1592
5. Yargıtay Kararları 
1592
F. Evcil Hayvan Besleme 
1594
1. Evcil Hayvan Nedir? 
1595
2. Anagayrimenkulde Evcil Hayvan Besleme 
1595
a. Yönetim Planı Hükümleri 
1595
aa. Yönetim Planında Yasaklama Varsa 
1595
ab. Yönetim Planında Düzenleme veya Yasaklama Yoksa 
1597
b. Kat Malikleri Kurulu Kararları 
1597
c. Komşuluk Hukukuna İlişkin Düzenlemeler 
1598
d. Yönetim Planında Düzenlenen Yasaklamanın Ev Hayvanlarının Korunmasına Dair Avrupa Sözleşmesi ve TBK md.27 Hükümlerine Göre Değerlendirilmesi 
1599
e. Sahipsiz Hayvanların Durumu ve Yöneticinin Hayvanlara Müdahale Yetkisi 
1600
3. Hayvanların Uzaklaştırılmasına İlişkin Hâkim Müdahalesi 
1602
4. Kiracının Tahliyesi 
1604
5. Yargıtay Kararları 
1605
G. Gürültü 
1607
1. Açıklamalar 
1607
2. Kiracı Yönünden Yaptırım 
1608
3. Gürültünün Yasaklandığı Mevzuat 
1609
a. 30.3.2005 Tarih ve 5326 sayılı Kabahatler Kanunu 
1609
b. 9.8.1983 Tarih ve 2872 Sayılı Çevre Kanunu 
1609
c. 12.10.2004 Tarihli 5237 Sayılı Türk Ceza Kanunu 
1609
d. 13.07.2005 Tarihli 5393 Sayılı Belediye Kanunu 
1610
e. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu 
1610
f. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 
1610
g. 4.6.2010 Tarih ve 27601 Sayılı Çevresel Gürültünün Değerlendirilmesi ve Yönetimi Yönetmeliği 
1610
h. İstanbul Büyükşehir Belediye Zabıta Yönetmeliği 
1612
ı. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 
1613
4. Gürültü Yapılmasını Yasaklayan Sözleşme Hükümleri 
1613
a. Yönetim Planı 
1613
b. Yönetim Planı ile Hazırlanan Cezai Şart Yönetmeliği 
1613
5. Yerel Örf ve Adetler 
1614
6. Uygulama 
1614
7. Yargıtay Kararları 
1614
H. Fena Kullanım 
1616
1. Açıklamalar 
1616
2. Yargıtay Kararları 
1616
I. Kısa Süreli Kiralamalar 
1618
1. Açıklamalar 
1618
2. 7464 Sayılı Kanun Hükümleri 
1619
a. Yasal Düzenleme 
1619
b. Kanun’un Kapsamı 
1619
c. Konutu Kiraya Verebilecek Kişiler 
1620
d. Kat Malikleri Kurulunun Oybirliği Kararı 
1621
e. İzin Belgesi ve Niteliği 
1622
f. İzin Belgesinin İptali 
1622
g. Uygulanacak İdari Yaptırımlar 
1623
h. Denetim ve Düzenleme Yetkisi 
1623
3. 7464 Sayılı Kanun Kapsamı Dışındaki Haller 
1623
4. 7464 Sayılı Kanun Öncesi Uygulanacak Mevzuat 
1624
a. İşyeri Açma ve Çalıştırma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik 
1624
b. Vergi Kanunları Açısından 
1625
c. Kimlik Bildirme Kanunu ve Uygulama Yönetmeliği 
1627
d. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 
1627
e. Günübirlik Kiralanan Konutların Denetimi 
1628
İ. Yüzme Havuzlarında Cankurtaran Çalıştırma Sorunu 
1631
J. Kentsel Dönüşüm ve Gecekondu Önleme Bölgesi Harç Muafiyeti 
1632
1. Ön Koşul 
1632
2. Yasal Mevzuat 
1633
a. 775 Sayılı Gecekondu Kanunu 
1633
b. 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 
1634
c. 6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği 
1635
d. 213 Sayılı Vergi Usul Kanunu 
1636
3. İzlenecek Yolun Belirlenmesi 
1636
4. Düzeltme Başvurusu (VUK md.125) 
1637
a. Şikâyet Yolu ile Düzeltme Başvurusu 
1637
aa. 10.12.2018 Öncesi Uygulama 
1637
ab. 10.12.2018 Sonrası Uygulama 
1637
b. Muafiyetten Yararlanma Hakkı Bulunanların Takip Edeceği Yol 
1638
c. Vergi Mahkemesi Dava Safhası 
1639
d. İlamın İnfazı 
1639
5. Emsal Kararlar 
1640
a. Danıştay Kararları 
1640
b. BİM Kararları 
1641
c. Vergi Mahkemesi Kararları 
1641
K. Ring Servis Hizmeti 
1641
1. Servis Hizmeti Anagayrimenkul Sınırları İçinde İse 
1642
2. Servis Hizmeti Anagayrimenkul Sınırları Dışında Hizmet Verecekse 
1642
L. Anagayrimenkulde Meydana Gelen Trafik Kazaları ve Sigorta Şirketinin Sorumluluğu 
1643
1. 2918 Sayılı Kanun Hükümleri 
1644
2. Karayolları Motorlu Araçlar ZMSS Genel Şartları 
1644
3. Site ve AVM Otoparkında Meydana Gelen Kazaların Değerlendirmesi 
1644
4. Yargıtay Kararları 
1645
VI. VERGİSEL UYUŞMAZLIKLAR 
1647
A. Kat Mülkiyeti Yönetiminde Yaşanan İktisadi Olaylar ve Vergisel Boyutu 
1647
1. Yönetimin Kafe İşletmesi 
1648
2. Yönetimin Otopark İşletmesi 
1648
3. Yüzme Havuzlarından Ücret Alınması 
1648
4. Ortak Alan Kira Gelirleri 
1649
a. Gelir Vergisi Kanunu Açısından 
1649
b. Katma Değer Vergisi Açısından 
1654
5. Cezai Şart (Para Cezası) Gelirleri 
1654
6. Mevduat Faizi Gelirleri 
1655
B. Çalışanlara Ücret Ödemesi ve Ücret Bordrosu 
1655
1. Ücret Ödemeleri 
1655
2. Ücret Bordrosu 
1656
3. Yargıtay Kararı 
1656
C. Çalışanlara Ödenen Ücretlerde Gelir Vergisi ve Vergi İstisnası 
1657
1. Gelir Vergisi 
1657
2. Gelir Vergisi Kısmi İstisna Uygulaması 
1658
3. Gelir Vergisi Tam İstisna Uygulaması (GVK md.23/f.6) 
1659
a. Yönetici ve Denetçi 
1659
b. Site Müdürü 
1659
c. Çalışanlar 
1660
d. İstisna Tablosu 
1663
D. Çalışanlara Ödenen Ücretlerde Gelir Vergisi Tevkifatı 
1663
1. Yasal Düzenleme 
1663
2. Yönetimin Vergi Kanunları Yönünden Yükümlülüğü (Sair Kurumlar) 
1664
3. Emsal Kararlar 
1664
E. Yönetici ve Denetçilere Ödenen Ücretlerde Gelir Vergisi Sorunu 
1666
1. Yasal Düzenleme 
1666
2. Yönetici ve Denetçilerin Kat Malikleri Arasından Atanması Halinde 
1667
3. Yönetici ve Denetçilerin Kat Malikleri Dışından Atanması Halinde 
1667
4. Yönetici Ücretine İlişkin Düzenlenmesi Gereken Belgeler 
1668
5. Tevkifata Tabi Ücret Geliri Elde Eden Yönetici ve Denetçilerin Beyanname Verip Vermeyeceği 
1668
F. İstisna ve Tevkifata İlişkin Sonuç 
1669
G. Avukat, Muhasebeci ve Mali Müşavirler 
1671
VII. KMK KAPSAMINDA KVKK’NIN DEĞERLENDİRİLMESİ 
1672
1. KVKK’ya Genel Bakış 
1672
2. Hangi Bilgiler Kişisel Veri Olarak Kabul Edilir? 
1673
a. Açıklamalar 
1673
b. Kişisel Veri Örnekleri 
1674
ba. Örnekler 
1674
bb. Yaşam Şekline İlişkin Kişisel Veriler 
1675
bc. Ekonomik ve Finansal Kişisel Veriler 
1675
bd. Bilişim Alanına İlişkin Kişisel Veriler 
1675
be. Sağlıkla İlgili Kişisel Veriler 
1675
bf. Politik Kişisel Veriler 
1675
3. Kişisel Verilerin İşlenmesinde Açık Rıza ve İstisnaları 
1676
a. Genel Olarak 
1676
b. Anagayrimenkul Yönetimleri Açısından 
1677
c. Yönetici ve Veri Sorumlusu Tarafından Kaydedilebilecek Bilgi ve Veriler 
1680
4. KMK md.20 ve 22 Hükümlerinin KVKK Kapsamında Değerlendirilmesi 
1681
5. Bağımsız Bölüm Borç Bilgisinin Yayınlanması 
1682
6. Kiracının Borç Bilgisinin Kat Maliki ile Paylaşılması 
1684
7. Tapu Uygulamalarının KVKK Kapsamında Değerlendirilmesi 
1685
8. KVKK İdari Para Cezasına İtiraz 
1686
9. Emsal Kararlar 
1687
16. Bölüm
ÖRNEK BELGELER–QR KOD 
1689
17. Bölüm
KAT MÜLKİYETİNDE UYGULANAN MEVZUAT–QR KOD 
1689
Yararlanılan Kaynaklar 
1696
HakkımızdaUluslararası Yayınevi BelgesiKaynakça Dosyası Kişisel Verilerin Korunması ÜyelikSiparişlerimİade Politikasıİletişim
 
Ana Sayfa
Kategori
Sipariş
Sepetim
Profil