Teoride ve Uygulamada Gayrimenkul Finansmanı Alım, Satım, Kiralama ve Değerleme Yapacaklar için Dr. Nurgün Komşuoğlu Yılmaz  - Kitap
Teoride ve Uygulamada

Gayrimenkul Finansmanı

Alım, Satım, Kiralama ve Değerleme Yapacaklar için

1. Baskı, 
Ekim 2018
Kitabın Detayları
Dili:
Türkçe
Ebat:
16x24
Sayfa:
224
Barkod:
9789750250330
Kapak Türü:
Karton Kapaklı
Kitabın Fiyatı:
150,00
İndirimli (%63):
55,00
Stoktan hemen gönderilir.
Diğer Baskılar
2. baskı Yeni Baskı
Ekim 2023
220,00
220,00 (%0)
Kitabın Açıklaması
Uzun yıllar üniversitelerde "Finans" konularında dersler veren ve aynı zamanda da harita mühendisi olması nedeni ile gayrimenkul konusunda bilgi ve tecrübesi olan yazar, güncel gelişmeler ışığında hazırlamış olduğu kitapta, hem akademik gelişmeleri hem de reel piyasadaki karşılıklarını kaleme almıştır.
Konut, fabrika, dükkan, akaryakıt istasyonu, AVM, turizm merkezleri, eğitim binaları gibi projeler için yatırım kararları alınmakta, değerlemeler yapılmakta, finansman sağlanmakta, sağlanan finansman ile proje inşaa edilerek hayata geçmekte ve satışı, kullanımı veya kiralama işlemi gerçekleşmektedir. Gerek gayrimenkul geliştiricileri gerek alımını yapacak yatırımcılar açısından gayrimenkulün taşıdığı özellikleri dikkate alarak değerinin tespit edilmesi en önemli husustur. Konusunda doğru bilgi ve yeterli tecrübeye sahip olmak, gerek gayrimenkul geliştiricisi gerekse alım-satım yapacak yatırımcı açısından taşınacak risklere koruyucu bir kalkan yaratacaktır.
Bu kitap gayrimenkul proje geliştiricileri, gayrimenkul yatırımcıları, SPK gayrimenkul değerleme uzmanlık sınavlarına hazırlananlar için kılavuz niteliğinde bir eserdir. Gayrimenkul çeşitleri, gayrimenkul yatırımlarının taşıdığı riskler, gayrimenkul finans matematiği, gayrimenkul değerleme yöntemleri ve gayrimenkul finanslama ve mortgage piyasaları hakkında güncel bilgiler ve uygulamalar içermektedir.
Kitabın Konu Başlıkları
.
Gayrimenkul Piyasaları
.
Gayrimenkul Finansman Matematiği
.
Gayrimenkul Değerleme Kavramı ve Yöntemleri
.
Mortgage (İpotek) Piyasaları
.
Gayrimenkul Yatırımlarının Taşıdığı Riskler
.
Gayrimenkul Yatırımlarının Avantaj ve Dezavantajları
.
Gayrimenkul Finansman Piyasalarında Fon Kaynakları
.
Mortgage (İpotek) Sisteminin İşleyişi
.
Mortgage Piyasalarında İpoteki Konut Kredisi Türleri
.
Menkul Kıymetleştirme
Kitabın İçindekileri
Önsöz 
5
Özgeçmiş 
9
Tablolar Listesi 
17
Şekiller Listesi 
19
Kısaltmalar 
21
BİRİNCİ BÖLÜM
GAYRİMENKUL PİYASALARI
1.1. Bir Yatırım Aracı Olarak Gayrimenkul 
27
1.1.1. Gayrimenkul Kavramı 
27
1.1.2. Gayrimenkul Çeşitleri 
29
1.1.2.1. Konut 
29
1.1.2.2. Ticari ve Endüstriyel Gayrimenkul 
32
1.1.2.3. Tarımsal Gayrimenkul 
33
1.1.2.4. Özel Amaçlı Gayrimenkul 
34
1.1.3. Bir Yatırım Aracı Olarak Gayrimenkul 
34
1.2. Gayrimenkul Yatırımlarının Avantajları, Dezavantajları ve Riskleri 
37
1.2.1. Gayrimenkul Yatırımlarının Avantajları 
38
1.2.1.1. Gayrimenkulün Değer Kazanması 
39
1.2.1.2. Kaldıraç Etkisi 
39
1.2.1.3. Vergi Avantajı 
40
1.2.1.3.1. Değer Artışı ile İlgili Vergi Avantajı 
40
1.2.1.3.2. Kentsel Dönüşüm Esaslı Vergi Avantajı 
42
1.2.1.4. Şahsi Kontrolün Fazla Olması 
43
1.2.1.5. Enflasyona Karşı Koruyucu Etkisi 
43
1.2.2. Gayrimenkul Yatırımlarının Dezavantaj ve Riskleri 
44
1.2.2.1. Yatırımcı Açısından Risk Kaynakları 
45
1.2.2.1.1. Piyasa Riski 
46
1.2.2.1.2. Finansal Risk 
46
1.2.2.1.3. Sermaye Piyasası Riski 
46
1.2.2.1.4. Enflasyon 
46
1.2.2.1.5. Likidite Riski 
47
1.2.2.1.6. Çevresel Risk 
47
1.2.2.1.7. Kiralama Riski 
47
1.2.2.2. Emlak Müteahhidi Bakış Açısı ile Risk Kaynakları 
48
1.3. Gayrimenkulde Değer Kavramı ve Değer Çeşitleri 
51
1.3.1. Gayrimenkulün Piyasa Değeri ve Satış Değeri 
52
1.3.2. Vergi Değeri 
54
1.3.3. Tasfiye Değeri 
54
1.3.4. Kullanım Değeri 
55
1.3.5. Sigortalanabilir Değer 
55
1.3.6. Yatırım Değeri 
55
1.3.7. İpotek Teminatlı Kredi Değeri 
55
1.3.8. Özel Değer 
56
1.3.9. Acil Satış Değeri 
56
1.3.10. Hurda Değer 
56
1.3.11. İşleyen Teşebbüs Değeri 
56
1.3.12. Maliyet Değeri 
56
1.4. Borçlanarak Konut Satın Alma 
56
1.4.1. Konut Finansmanında Borç Alınabilecek Miktar 
58
1.4.1.1. Kredi Değer Oranı (Loan–to–Value Ratio (LTV)) 
58
1.4.1.2. Borç Karşılama Oranı (Debt Coverage Ratio – DCR) 
59
1.5. Konut Finansman Kaynakları 
59
1.5.1. Kurumsal Olmayan Finansman Kaynakları 
63
1.5.2. Kurumsal Finansman Kaynakları 
64
1.5.2.1. Genel Finansman Kurumları 
65
1.5.2.1.1. Ticari bankalar 
65
1.5.2.1.2. Mevduat Bankaları 
67
1.5.2.1.3. Katılım Bankaları 
67
1.5.2.1.4. Kalkınma ve Yatırım Bankaları 
67
1.5.2.1.5. Emeklilik ve Sigorta Şirketleri 
68
1.5.2.2. Uzman Gayrimenkul Finansman Kurumları 
68
1.5.2.3. Kamu Finansmanı 
68
1.6. Gayrimenkul Finansman Piyasalarında Kullanılan Fon Kaynakları 
70
1.6.1. Doğrudan Finansman Yöntemi (The Direct Route) 
71
1.6.2. Sözleşme Karşılığında Birikim Yöntemi (Contractual Saving Scheme) 
72
1.6.3. Mevduat Finansmanı Yöntemi 
73
1.6.4. İpotek Bankacılığı Yöntemi 
73
1.7. Para Piyasaları, Sermaye Piyasaları ve Gayrimenkul Piyasaları 
74
1.7.1. Para Piyasaları (Money Markets) 
75
1.7.1.1. Para Piyasası Araçları 
76
1.7.1.1.1. Ciro Edilebilir Mevduat Sertifikası (Certificates of Deposits (CD)) 
76
1.7.1.1.2. Hazine Bonosu (Treasury Bills) 
76
1.7.1.1.3. Banka Kabulü (Bankers’ Acceptances) 
77
1.7.1.1.4. Şirket Bonosu (Commercial Paper) 
77
1.7.1.1.5. Repo (Repurchase Agreement) 
77
1.7.1.1.6. Federal Fon Pazarı (Federal Funds) 
77
1.7.1.1.7. Çek ve Senetler 
77
1.7.1.1.8. Eurodolar (Eurodollar market) 
77
1.7.1.1.9. Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler (VDMK) 
78
1.7.2. Sermaye Piyasaları (Capital Markets) 
78
1.7.2.1. Hisse Senetleri 
78
1.7.2.2. Devlet Tahvilleri 
79
1.7.3. Gayrimenkul Piyasaları (Real Estate Markets) 
81
1.7.4. Gayrimenkul Piyasalarının Etkinliği 
82
1.8. Dünya’da ve Türkiye’de Gayrimenkul Sektörü 
84
1.8.1. Dünyada Konut Sektörü 
87
1.8.2. Türkiye’de Konut Sektörü 
89
İKİNCİ BÖLÜM
GAYRİMENKUL FİNANSMAN MATEMATİĞİ
2.1. Faiz Kavramı 
101
2.1.1. Basit Faiz (Simple Interest Rate) 
102
2.1.2. Bileşik Faiz (Compound Interest Rate) 
105
2.1.3. “72 Kuralı” – Paranızı İkiye Katlamak (Rule of 72) 
109
2.1.4. Efektif Faiz Oranı (Effective Annual Rate) 
110
2.1.5. Nominal Faiz, Reel Faiz ve Enflasyon 
112
2.1.6. Sürekli Bileşik Faiz 
115
2.2. Paranın Zaman Değeri 
116
2.2.1. Bugünkü Değer ve Gelecek Değer Kavramları Üzerine 
116
2.2.2. Net Bugünkü Değer (Net Present Value) 
121
2.2.3. İç Verim Oranı = IVO (Internal Rate Of Return = IRR) 
126
2.3. Anüite (Annuity) 
127
2.3.1. Dönem Sonu Anüitelerin Gelecek Değeri (Future Value of Annuity) 
129
2.3.2. Dönem Sonu Anüitelerin Bugünkü Değeri (Present Value of Annuity) 
130
2.3.3. Dönem Başı Anüitelerin Gelecek Değeri 
132
2.3.4. Dönem Başı Anüitelerin Bugünkü Değeri (Present Value of Annuity Due) 
133
2.3.5. Belirli Bir Oranda Artan veya Azalan Anüiteler 
134
2.3.6. Belirli Bir Oranda Artan veya Azalan Anüitelerde Bugünkü Değer (Growing Annuitiy) 
134
2.3.7. Belirli Bir Oranda Artan veya Azalan Anüitelerde Gelecek Değer (Growing Annuitiy) 
136
2.3.8. Sonsuza Giden Nakit Akışlarının Hesapları (Perpetuity) 
138
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
GAYRİMENKUL DEĞERLEME
KAVRAMI VE YÖNTEMLERİ
3.1. Gayrimenkul Değerleme 
143
3.1.1. Gayrimenkul Değerleme Şirketi ve Uzmanı Kavramları 
144
3.1.2. Gayrimenkul Değerlemeye İlişkin Kuruluşlar 
146
3.1.2.1. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) 
146
3.1.2.2. Değerleme Uzmanları Derneği (DUD) 
146
3.1.2.3. Lisanslı Değerleme Şirketleri Birliği Derneği (LİDEBİR) 
146
3.1.2.4. International Valuation Standards Committee (IVSC) 
147
3.1.2.5. Appraisal Institute (AI) 
147
3.1.2.6. The European Group of Valuers’ Associations (TEGOVA) 
148
3.1.2.7. Appraisal Institute of Canada (AIC) 
148
3.1.2.8. Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) 
149
3.1.3. Gayrimenkul Değerleme Gerektiren Durumlar 
149
3.1.4. Gayrimenkul Değerini Etkileyen Unsurlar 
151
3.1.5. Gayrimenkul Değerleme Süreci 
165
3.1.5.1. Değerleme Sorununun Tanımlanması 
167
3.1.5.2. İşin Kapsamının Tanımlanması 
167
3.1.5.3. Verilerin Toplanması ve Mülke Ait Özelliklerin Tanımlanması 
167
3.1.5.4. Veri Analizi 
169
3.1.5.5. Arazi Değeri Tahmini 
169
3.1.5.6. Değerleme Yaklaşımı Uygulamaları 
169
3.1.5.7. Değerlerin Karşılaştırılması ve Son Değere Kanaat Edilmesi 
170
3.1.5.8. Doğru Raporlama 
171
3.2. GAYRİMENKUL DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 
172
3.2.1. Uluslararası Değerleme Standartları 
172
3.2.2. Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri 
174
3.2.2.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 
175
3.2.2.1.2 Emsal Karşılaştırma Yönteminin Aşamaları ve Veri Kaynakları 
177
3.2.2.2. Gelir İndirgeme (Kapitalizasyonu) Yaklaşımı 
179
3.2.2.2.1. Doğrudan Gelir Kapitilizasyonu Yöntemi 
180
3.2.2.2.2. Brüt Gelir Çarpanı Yöntemi (Gross Income Multipliers, GIM) 
182
3.2.2.2.3. İndirgenmiş Nakit Akışları Yöntemi (İNA), (NPV) 
183
3.2.2.3. Maliyet Yaklaşımı 
184
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
MORTGAGE (İPOTEK) PİYASALARI
4.1. Mortgage Sistemi İle İlgili Kavramsal Çerçeve 
191
4.1.1. Mortgage Kavramı 
191
4.1.2. Mortgage’ın Tarihsel Gelişim Süreci 
193
4.1.3. İpotek Piyasaları 
195
4.1.3.1. Birincil İpotek Piyasası 
195
4.1.3.2. İkincil İpotek Piyasası 
197
4.1.4. Mortgage Sisteminin İşleyişi 
198
4.1.5. Mortgage Sisteminin Faydaları 
199
4.1.6. Risk Kavramı ve İpotek Kredilerinde Risk Faktörleri 
199
4.1.6.1. Risk Kavramı 
199
4.1.6.2. Mortgage (İpotek) Kredilerinde Risk Faktörleri 
201
4.1.6.2.1. Faiz Oranı Riski 
201
4.1.6.2.2. Erken Ödeme Riski 
201
4.1.6.2.3. Ödenmeme Riski (Default Risk) 
202
4.1.7. Mortgage Piyasasında İpotekli Konut Kredisi Türleri 
202
4.1.7.1. Sabit Faizli Konut Kredileri (Fixed Rate Mortgage) 
202
4.1.7.2. Değişken Faizli Konut Kredileri (Variable Rate Mortgage, VRM veya Adjustable Rate Mortgage, ARM) 
203
4.1.7.3. Diğer Mortgage Kredileri 
204
4.1.7.3.1. Artan Geri Ödeme Tutarlı Mortgage Kredileri (Graduated Payment Mortgages – GPM) ve Azalan Geri Ödeme Tutarlı Mortgage Kredileri 
204
4.1.7.3.2. Ayarlanabilir Mortgage Kredisi (Adjustable Rate Mortgages) ve Sınırlı Ayarlanabilir Mortgage Kredisi (Capped ARM’s) 
204
4.1.7.3.3. Çift Oranlı İpotek Kredileri (Dual Rate Mortgages–DRM’s) 
205
4.1.7.3.4. Hibrit veya Karma Ayarlanabilir Oranlı Mortgage Kredisi (Hybrid ARM) 
205
4.1.7.3.5. Geçişli Ayarlanabilir Oranlı İpotek Kredileri (Convertible ARM’s) 
205
4.1.7.3.7. Yüksek Ödemeli İpotek Kredisi (Balloon mortgage) 
206
4.1.7.3.8. İndirimli İpotek Kredisi (Buydown mortgage) 
206
4.1.7.3.9. İki Aşamalı İpotek Kredisi (Two–step mortgage) 
207
4.1.7.3.10. Kazanç Paylaşımlı İpotek Kredisi (Shared appreciation mortgage–SAM) 
207
4.1.7.3.11. Kaydırılabilen İpotek Kredisi (Movable mortgage) 
207
4.2. Menkul Kıymetleştirme ve Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler 
207
4.2.1. Menkul Kıymetleştirme Tanımı 
207
4.2.2. İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler (İDMK/MORTGAGE BACKED SECURITIES–MBS) 
209
4.3. Menkul Kıymetleştirmenin Gelişimi 
210
Kaynaklar 
213
Kavram Dizini 
222