1.1. Bir Yatırım Aracı Olarak Gayrimenkul
27
1.1.1. Gayrimenkul Kavramı
27
1.1.2. Gayrimenkul Çeşitleri
29
1.1.2.2. Ticari ve Endüstriyel Gayrimenkul
32
1.1.2.3. Tarımsal Gayrimenkul
33
1.1.2.4. Özel Amaçlı Gayrimenkul
34
1.1.3. Bir Yatırım Aracı Olarak Gayrimenkul
34
1.2. Gayrimenkul Yatırımlarının Avantajları, Dezavantajları ve Riskleri
37
1.2.1. Gayrimenkul Yatırımlarının Avantajları
38
1.2.1.1. Gayrimenkulün Değer Kazanması
39
1.2.1.2. Kaldıraç Etkisi
39
1.2.1.3. Vergi Avantajı
40
1.2.1.3.1. Değer Artışı ile İlgili Vergi Avantajı
40
1.2.1.3.2. Kentsel Dönüşüm Esaslı Vergi Avantajı
42
1.2.1.4. Şahsi Kontrolün Fazla Olması
43
1.2.1.5. Enflasyona Karşı Koruyucu Etkisi
43
1.2.2. Gayrimenkul Yatırımlarının Dezavantaj ve Riskleri
44
1.2.2.1. Yatırımcı Açısından Risk Kaynakları
45
1.2.2.1.1. Piyasa Riski
46
1.2.2.1.2. Finansal Risk
46
1.2.2.1.3. Sermaye Piyasası Riski
46
1.2.2.1.5. Likidite Riski
47
1.2.2.1.6. Çevresel Risk
47
1.2.2.1.7. Kiralama Riski
47
1.2.2.2. Emlak Müteahhidi Bakış Açısı ile Risk Kaynakları
48
1.3. Gayrimenkulde Değer Kavramı ve Değer Çeşitleri
51
1.3.1. Gayrimenkulün Piyasa Değeri ve Satış Değeri
52
1.3.4. Kullanım Değeri
55
1.3.5. Sigortalanabilir Değer
55
1.3.7. İpotek Teminatlı Kredi Değeri
55
1.3.9. Acil Satış Değeri
56
1.3.11. İşleyen Teşebbüs Değeri
56
1.3.12. Maliyet Değeri
56
1.4. Borçlanarak Konut Satın Alma
56
1.4.1. Konut Finansmanında Borç Alınabilecek Miktar
58
1.4.1.1. Kredi Değer Oranı (Loan–to–Value Ratio (LTV))
58
1.4.1.2. Borç Karşılama Oranı (Debt Coverage Ratio – DCR)
59
1.5. Konut Finansman Kaynakları
59
1.5.1. Kurumsal Olmayan Finansman Kaynakları
63
1.5.2. Kurumsal Finansman Kaynakları
64
1.5.2.1. Genel Finansman Kurumları
65
1.5.2.1.1. Ticari bankalar
65
1.5.2.1.2. Mevduat Bankaları
67
1.5.2.1.3. Katılım Bankaları
67
1.5.2.1.4. Kalkınma ve Yatırım Bankaları
67
1.5.2.1.5. Emeklilik ve Sigorta Şirketleri
68
1.5.2.2. Uzman Gayrimenkul Finansman Kurumları
68
1.5.2.3. Kamu Finansmanı
68
1.6. Gayrimenkul Finansman Piyasalarında Kullanılan Fon Kaynakları
70
1.6.1. Doğrudan Finansman Yöntemi (The Direct Route)
71
1.6.2. Sözleşme Karşılığında Birikim Yöntemi (Contractual Saving Scheme)
72
1.6.3. Mevduat Finansmanı Yöntemi
73
1.6.4. İpotek Bankacılığı Yöntemi
73
1.7. Para Piyasaları, Sermaye Piyasaları ve Gayrimenkul Piyasaları
74
1.7.1. Para Piyasaları (Money Markets)
75
1.7.1.1. Para Piyasası Araçları
76
1.7.1.1.1. Ciro Edilebilir Mevduat Sertifikası (Certificates of Deposits (CD))
76
1.7.1.1.2. Hazine Bonosu (Treasury Bills)
76
1.7.1.1.3. Banka Kabulü (Bankers’ Acceptances)
77
1.7.1.1.4. Şirket Bonosu (Commercial Paper)
77
1.7.1.1.5. Repo (Repurchase Agreement)
77
1.7.1.1.6. Federal Fon Pazarı (Federal Funds)
77
1.7.1.1.7. Çek ve Senetler
77
1.7.1.1.8. Eurodolar (Eurodollar market)
77
1.7.1.1.9. Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler (VDMK)
78
1.7.2. Sermaye Piyasaları (Capital Markets)
78
1.7.2.1. Hisse Senetleri
78
1.7.2.2. Devlet Tahvilleri
79
1.7.3. Gayrimenkul Piyasaları (Real Estate Markets)
81
1.7.4. Gayrimenkul Piyasalarının Etkinliği
82
1.8. Dünya’da ve Türkiye’de Gayrimenkul Sektörü
84
1.8.1. Dünyada Konut Sektörü
87
1.8.2. Türkiye’de Konut Sektörü
89
GAYRİMENKUL FİNANSMAN MATEMATİĞİ
2.1.1. Basit Faiz (Simple Interest Rate)
102
2.1.2. Bileşik Faiz (Compound Interest Rate)
105
2.1.3. “72 Kuralı” – Paranızı İkiye Katlamak (Rule of 72)
109
2.1.4. Efektif Faiz Oranı (Effective Annual Rate)
110
2.1.5. Nominal Faiz, Reel Faiz ve Enflasyon
112
2.1.6. Sürekli Bileşik Faiz
115
2.2. Paranın Zaman Değeri
116
2.2.1. Bugünkü Değer ve Gelecek Değer Kavramları Üzerine
116
2.2.2. Net Bugünkü Değer (Net Present Value)
121
2.2.3. İç Verim Oranı = IVO (Internal Rate Of Return = IRR)
126
2.3. Anüite (Annuity)
127
2.3.1. Dönem Sonu Anüitelerin Gelecek Değeri (Future Value of Annuity)
129
2.3.2. Dönem Sonu Anüitelerin Bugünkü Değeri (Present Value of Annuity)
130
2.3.3. Dönem Başı Anüitelerin Gelecek Değeri
132
2.3.4. Dönem Başı Anüitelerin Bugünkü Değeri (Present Value of Annuity Due)
133
2.3.5. Belirli Bir Oranda Artan veya Azalan Anüiteler
134
2.3.6. Belirli Bir Oranda Artan veya Azalan Anüitelerde Bugünkü Değer (Growing Annuitiy)
134
2.3.7. Belirli Bir Oranda Artan veya Azalan Anüitelerde Gelecek Değer (Growing Annuitiy)
136
2.3.8. Sonsuza Giden Nakit Akışlarının Hesapları (Perpetuity)
138
3.1. Gayrimenkul Değerleme
143
3.1.1. Gayrimenkul Değerleme Şirketi ve Uzmanı Kavramları
144
3.1.2. Gayrimenkul Değerlemeye İlişkin Kuruluşlar
146
3.1.2.1. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB)
146
3.1.2.2. Değerleme Uzmanları Derneği (DUD)
146
3.1.2.3. Lisanslı Değerleme Şirketleri Birliği Derneği (LİDEBİR)
146
3.1.2.4. International Valuation Standards Committee (IVSC)
147
3.1.2.5. Appraisal Institute (AI)
147
3.1.2.6. The European Group of Valuers’ Associations (TEGOVA)
148
3.1.2.7. Appraisal Institute of Canada (AIC)
148
3.1.2.8. Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
149
3.1.3. Gayrimenkul Değerleme Gerektiren Durumlar
149
3.1.4. Gayrimenkul Değerini Etkileyen Unsurlar
151
3.1.5. Gayrimenkul Değerleme Süreci
165
3.1.5.1. Değerleme Sorununun Tanımlanması
167
3.1.5.2. İşin Kapsamının Tanımlanması
167
3.1.5.3. Verilerin Toplanması ve Mülke Ait Özelliklerin Tanımlanması
167
3.1.5.4. Veri Analizi
169
3.1.5.5. Arazi Değeri Tahmini
169
3.1.5.6. Değerleme Yaklaşımı Uygulamaları
169
3.1.5.7. Değerlerin Karşılaştırılması ve Son Değere Kanaat Edilmesi
170
3.1.5.8. Doğru Raporlama
171
3.2. GAYRİMENKUL DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
172
3.2.1. Uluslararası Değerleme Standartları
172
3.2.2. Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri
174
3.2.2.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
175
3.2.2.1.2 Emsal Karşılaştırma Yönteminin Aşamaları ve Veri Kaynakları
177
3.2.2.2. Gelir İndirgeme (Kapitalizasyonu) Yaklaşımı
179
3.2.2.2.1. Doğrudan Gelir Kapitilizasyonu Yöntemi
180
3.2.2.2.2. Brüt Gelir Çarpanı Yöntemi (Gross Income Multipliers, GIM)
182
3.2.2.2.3. İndirgenmiş Nakit Akışları Yöntemi (İNA), (NPV)
183
3.2.2.3. Maliyet Yaklaşımı
184
MORTGAGE (İPOTEK) PİYASALARI
4.1. Mortgage Sistemi İle İlgili Kavramsal Çerçeve
191
4.1.1. Mortgage Kavramı
191
4.1.2. Mortgage’ın Tarihsel Gelişim Süreci
193
4.1.3. İpotek Piyasaları
195
4.1.3.1. Birincil İpotek Piyasası
195
4.1.3.2. İkincil İpotek Piyasası
197
4.1.4. Mortgage Sisteminin İşleyişi
198
4.1.5. Mortgage Sisteminin Faydaları
199
4.1.6. Risk Kavramı ve İpotek Kredilerinde Risk Faktörleri
199
4.1.6.1. Risk Kavramı
199
4.1.6.2. Mortgage (İpotek) Kredilerinde Risk Faktörleri
201
4.1.6.2.1. Faiz Oranı Riski
201
4.1.6.2.2. Erken Ödeme Riski
201
4.1.6.2.3. Ödenmeme Riski (Default Risk)
202
4.1.7. Mortgage Piyasasında İpotekli Konut Kredisi Türleri
202
4.1.7.1. Sabit Faizli Konut Kredileri (Fixed Rate Mortgage)
202
4.1.7.2. Değişken Faizli Konut Kredileri (Variable Rate Mortgage, VRM veya Adjustable Rate Mortgage, ARM)
203
4.1.7.3. Diğer Mortgage Kredileri
204
4.1.7.3.1. Artan Geri Ödeme Tutarlı Mortgage Kredileri (Graduated Payment Mortgages – GPM) ve Azalan Geri Ödeme Tutarlı Mortgage Kredileri
204
4.1.7.3.2. Ayarlanabilir Mortgage Kredisi (Adjustable Rate Mortgages) ve Sınırlı Ayarlanabilir Mortgage Kredisi (Capped ARM’s)
204
4.1.7.3.3. Çift Oranlı İpotek Kredileri (Dual Rate Mortgages–DRM’s)
205
4.1.7.3.4. Hibrit veya Karma Ayarlanabilir Oranlı Mortgage Kredisi (Hybrid ARM)
205
4.1.7.3.5. Geçişli Ayarlanabilir Oranlı İpotek Kredileri (Convertible ARM’s)
205
4.1.7.3.7. Yüksek Ödemeli İpotek Kredisi (Balloon mortgage)
206
4.1.7.3.8. İndirimli İpotek Kredisi (Buydown mortgage)
206
4.1.7.3.9. İki Aşamalı İpotek Kredisi (Two–step mortgage)
207
4.1.7.3.10. Kazanç Paylaşımlı İpotek Kredisi (Shared appreciation mortgage–SAM)
207
4.1.7.3.11. Kaydırılabilen İpotek Kredisi (Movable mortgage)
207
4.2. Menkul Kıymetleştirme ve Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler
207
4.2.1. Menkul Kıymetleştirme Tanımı
207
4.2.2. İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler (İDMK/MORTGAGE BACKED SECURITIES–MBS)
209
4.3. Menkul Kıymetleştirmenin Gelişimi
210