Kategoriler
Eser Adı Yazar Yayınevi Açıklama İçindekiler Barkod
Arama  
Ana Sayfa Sipariş Takip Üyelik Yardım İletişim
 
 
Bülten
   
Taşınmaz Değerlemesi
Taşınmaz Hukuku – İmar Hukuku – Değerleme Yöntemleri
Ekim 2019 / 4. Baskı / 1400 Syf. / Ciltli
Fiyatı: 180.00 TL
Stokta var (24 saatte kargoya verilir).
 
Sepete Ekle

Diğer Baskılar
 BaskıTarih Fiyatı İndirimli
 3. Nisan 2016 180.50 TL 115.00 TL (%37)Sepete Ekle
   

Gördüğü yoğun ilgi sonucunda, kısa sürede güncellenmiş 4. baskısını yapan Kitapta, Türkiye'de ve Dünya'da ki değerleme yöntemleri ve teknikleri soru ve cevaplarla ayrıntılı olarak açıklanmaktadır. Ayrıca taşınmaz mülkiyeti, tapu sicili, imar, mekansal planlama, imar uygulamaları, imar mevzuatına aykırı yapılar, imarda kazanılmış hak ve daha pek çok konu yargı kararları, yasa, tüzük, yönetmelik ve genelgelerin yanı sıra yerli ve yabancı pek çok kaynağın ışında anlatılmıştır.

Kitap, uzun yıllar, "Gayrimenkul Değerleme" ve "Arazi Geliştirme" konularında çalışan, bu konularda çeşitli üniversiteler, meslek kuruluşları ve kamu kurumlarında eğitimler veren, danışmanlık yapan yazarlar tarafından hazırlanmıştır. Yazarlar kitabın yeni baskısında, eğitimlerine katılanlardan ve danışmanlık yaptıkları firmalardan gelen sorularla kapsamını genişletmişler ve daha pratik bir kitap haline getirmişlerdir.

Kitapta, aşağıda yer alan soruların cevaplarını ve daha fazlasını bulabilirsiniz.

- Arsa, konut, işyeri, tarımsal topraklar, turizm tesisleri, alışveriş merkezleri, akaryakıt istasyonları, kıyı yapıları, fabrikalar, irtifak hakkı, şerefiyendirme ve ecrimisilde değerleme örnekleri ile nasıl yapılır?
- Yapı Ruhsatı ve/veya yapı kullanma izni alınmadan inşa edilen yapılara değer takdir edilir mi?
- Tapu kütüğündeki şerhler ve beyanlardan hangileri mülkiyet ve tasarruf hakkını yasaklamaktadır?
- Hangi şerhler ve belirtmeler taşınmaz değerlemesini olumsuz etkiler?
- Tapu kütüğündeki takyidatlar ile şerhler ve beyanlar sütunundaki kayıtların neler olduğunu ve taşınmaz değerlemesi üzerindeki etkileri nedir?
- İmar planının iptal edilmesi veya yürürlüğünün durdurulması taşınmaz değerlemesini nasıl etkiler?
- Değerleme uzmanı plan ve ruhsat incelemelerinde nelere dikkat etmelidir?
- Ruhsatla ilgili değişik durumlar taşınmaz değerlemesi üzerinde ne tür etkiler yaratır?
- Taşınmaz değerlemesinde imar incelemeleri nasıl yapılır?
- Sit alanları, su havzaları, Kıyı, tarım arazisi, OSB ve sanayi alanları, orman, turizm koruma ve geliştirme bölgeleri, meralar ve daha pek çok özel yasa kapsamındaki alanlarda kalan taşınmazların imar incelemeleri ile taşınmaz değerlemesinde göz önünde bulundurulacak kritik noktaları nelerdir?
- İmarda kazanılmış hak olgusu ile taşınmaz değerlemesi arasında ne tür ilişki vardır?
- 6306 sayılı Yasa kapsamında riskli alan/rezerv yapı alanı/riskli yapı ilan edilen taşınmazlara değer verilebilir mi?
- Piyasa rayici ile değerleme uzmanının belirlediği "değer" arasında fark olursa ne yapmak gerekir?
- Taşınmaz değerlemesinde emlak vergisi değeri ile kamulaştırma değeri esas alınır mı?
- Değerlemesi yapılmayan taşınmazların emlak vergisi nasıl hesaplanır? Hatalı işleme itiraz nasıl yapılır?
- Türkiye'de taşınmaz değerlemesinde hangi yöntemler uygulanır ve kaç tür değerleme tekniği vardır?
- Gayrimenkul hukuku ile imar hukukunu Anayasa Mahkemesi, Yargıtay ve Danıştay kararları ile içtihatlı olarak bulabilirsiniz.

Konu Başlıkları
Taşınmaz Değerlemesine İlişkin Kavramlaşma, Taşınmaz Piyasası ve Analizler
Türk Hukuk Sisteminde Taşınmaz Değerlemesinin Yeri
Türkiye'de Taşınmaz Değerlemesi Yapan Kişiler, Kurullar, Şirketler, Komisyonlar
Sermaye Piyasasında Taşınmaz Değerlemesi İle İlgili Kuruluşlar
Taşınmaz Değerlemesi ve Taşınmaz Hukuku
Taşınmaz Değerlemesi ve İmar Hukuku
Türkiye'de Taşınmaz Değerlemesinde Var Olan Sistemler
Emlak Vergisi ve Kamulaştırma Amaçlı Değerleme
Taşınmaz Değerlemesi Yöntemleri, Taşınmaz Değerlemesinde Özel Uygulamalar
Almanya'da Taşınmaz Değerlemesi
Uluslararası Değerleme Standartları
Barkod: 9789750257513
Yayın Tarihi: Ekim 2019
Baskı Sayısı:  4
Ebat: 17x25
Sayfa Sayısı: 1400
Yayınevi: Seçkin Yayıncılık
Kapak Türü: Ciltli
Dili: Türkçe
Ekler: -

 

İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Birinci Baskıya Önsöz  7
İkinci Baskıya Önsöz  9
Üçüncü Baskıya Önsöz  11
Dördüncü Baskıya Önsöz  13
Kısaltmalar  35
Bölüm 1
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN AMACI, KAPSAMI VE ÖNEMİ
1.1 GİRİŞ  41
1.2 TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN AMACI  43
1.3 TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN KAPSAMI  45
1.4 TOPRAK POLİTİKASI VE TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN ÖNEMİ  48
1.5 TAŞINMAZ EKONOMİSİ–TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ İLİŞKİSİ  49
Bölüm 2
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN KAVRAMLAŞMA, TAŞINMAZ PİYASASI VE ANALİZLER
2.1 GENEL  51
2.2 TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN EKONOMİK KAVRAMLAR  51
2.2.1 Rant Nedir ve Kaynağı Nedir?  52
2.2.2 Fiyatın Temeli Nedir?  54
2.2.3 Değer Nedir?  55
2.2.4 Dil Birliği  55
2.2.5 Fiyat–Maliyet–Pazar–Değer İlişkisi  55
2.3 DEĞER TANIMLARI VE TÜRLERİ  57
2.3.1 Temel Kavram: Piyasa (Pazar) Değeri  57
2.3.2 Diğer Tanımlar  59
2.3.3 Türk Hukuk Sisteminde Değerleme ile İlgili Tanımlar ve Kavramlar  62
2.3.3.1 Anayasa  62
2.3.3.2 Türk Medeni Kanunu  63
2.3.3.3 Vergi Usul Yasası  66
2.3.3.4 Emlak Vergisi Yasası  68
2.3.3.5 Kamulaştırma Yasası  69
2.3.3.6 Sermaye Piyasası Yasası  70
2.3.3.7 Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Yasa  72
2.3.3.8 Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Yasa’da Değişiklik Yapılması Hakkında Yasa  72
2.3.3.9 Kat Mülkiyeti Yasası  72
2.3.3.10 Vakıflar Yasası  73
2.3.3.11 Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Yasa  73
2.3.3.12 Harçlar Yasası  73
2.3.3.13 Türk Borçlar Yasası  74
2.3.3.14 Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi İle Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Yasa  75
2.3.3.15 Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Yasa  77
2.3.3.16 Tapu ve Kadastro Mevzuatı  79
2.4 TAŞINMAZ PİYASASI  79
2.4.1 Taşınmaz Piyasasının Özellikleri  79
2.4.2 Piyasa Araştırma Teknikleri  83
2.4.3 Veri Analizi  85
2.4.4 Analiz Teknikleri  87
2.4.5 Para ve Sermaye Piyasalarının Rolü ve Taşınmaz Piyasaları ile Etkileşimi  88
2.4.6 Taşınmaz Değerlemesinin Adımları ve Piyasa Analizlerinin Öğeleri  89
2.5 DEĞERLEME SÜRECİNDEKİ İNCELEMELER  91
2.5.1 Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri  91
2.5.2 Taşınmazın Konumu  94
2.5.3 Taşınmazın Fiziksel ve Yerel Özellikleri  95
2.5.4 Taşınmazın Türü ve Kullanış Amacı  96
2.6 TAŞINMAZIN ANALİZİ  98
2.6.1 En Verimli ve En İyi Kullanım Analizi  98
2.6.2 SWOT Analizi  100
2.6.3 Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi  103
2.7 BİLGİSAYAR DESTEKLİ ANALİZLER  106
Bölüm 3
TÜRK HUKUK SİSTEMİNDE TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ
3.1 TÜRKİYE’DE KURUMLARIN VE KİŞİLERİN FAALİYETLERİNDE TEMEL ALDIKLARI VE KULLANDIKLARI DEĞERLEME SİSTEMLERİ  110
3.1.1 Kamulaştırma Yöntemini Temel Alan Yasalar ve Kurumlar  110
3.1.2 Emlak Vergisi Yöntemini Temel Alan Yasalar ve Kurumlar  112
3.1.3 Mahkemelerce Değerleme Yapılmasını Temel Alan Yasalar ve Kurumlar  112
3.1.4 SPK’dan Lisans Almış Taşınmaz/Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarını ve Şirketlerini Esas Alan Yasalar ve Kurumlar  112
3.1.5 Özel Amaçlı Komisyonları Temel Alan Yasalar ve Kurumlar  113
3.2 KAMULAŞTIRMA AMAÇLI DEĞERLEME  114
3.2.1 Kamulaştırma Bedelinin Ödenmesi  116
3.2.2 Kamu Yararı Kararı Alınması ve Onaylanması  117
3.2.3 İdarelerin Satın Alma Yöntemi  118
3.2.4 Kamulaştırma Bedelinin Belirlenmesinde Yetki  120
3.2.5 Bilirkişi Kurulu  122
3.2.6 Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Esasları  123
3.2.6.1 Taşınmazın Cinsi (Türü) ve Nevi (Niteliği)  125
3.2.6.1.1 Taşınmazın “Arsa mı?” Yoksa “Arazi mi?” Olduğunun Belirlenmesi  126
3.2.6.1.2 Arsa Olarak Değerlendirilmeyen Taşınmazlar: Köy Merkezlerindeki Taşınmazlar  133
3.2.6.2 Taşınmazın Yüzölçümü  133
3.2.6.3 Taşınmazın Değerini Etkileyebilecek Nitelikleri ve Unsurları  135
3.2.6.4 Taşınmazın Varsa Vergi Bildirimi  136
3.2.6.5 Kamulaştırma Tarihindeki Resmi Makamlarca Yapılmış Değerlemeler  138
3.2.6.6 Değerlemede (Bedel Tespitinde) Etkili Olacak Diğer Nesnel Ölçüler  138
3.2.7 Arsalarda Değerleme  142
3.2.7.1 Emsal Alınamayacak Satışlar  145
3.2.7.2 Özel Amaçlı Satışlar  146
3.2.7.3 Kamulaştırma Gününden Sonraki Satışlar  148
3.2.7.4 Kamulaştırma Nedeniyle Yapılan Alımlar  149
3.2.7.5 Paydaşlar ve Yakın Akrabalar Arasındaki Satışlar  149
3.2.7.6 Resmi Olmayan Satışlar  149
3.2.7.7 En İyi Emsal Satışlar  151
3.2.7.8 Düzenleme Ortaklık Payı Düşülmesi  152
3.2.8 Yapılarda Değerleme  155
3.2.8.1 Yapılardaki Değerlemelerde “Kamulaştırma Tarihi” ile İlgili Anayasa Mahkemesi Kararı  155
3.2.8.2 Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri  156
3.2.8.3 Kat Mülkiyetli Binalar  157
3.2.8.4 Yapılarda Özel Durumlar  158
3.2.9 Arazilerde Değerleme  160
3.2.9.1 Arazinin Kamulaştırma Tarihindeki Konumu ve Koşulları  162
3.2.9.2 Arazinin Mevkii ve Şartlarına Göre ve Olduğu Gibi Kullanılması  163
3.2.9.3 Ürünlere İlişkin Resmi Bilgilerin Elde Edilmesi  163
3.2.9.4 Sulu–Kuru Arazi  164
3.2.9.5 Kapama Arazi  166
3.2.9.6 Taşınmaz Üzerindeki Ağaçlar ve Muhdesat  168
3.2.9.7 Kapitalizasyon Faizi  169
3.2.9.8 Ürün Net Gelirinin Hesaplanması  173
3.2.10 İrtifak Hakkı Değerlemesi  174
3.2.11 Değerlemede Dikkate Alınmayacak Konular  175
3.2.12 Kısmen Kamulaştırma  176
3.2.13 Kamulaştırmasız El Koyma  180
3.3 EMLAK VERGİSİ AMAÇLI DEĞERLEME  194
3.3.1 Emlak Vergisinin Tarihsel Gelişimi  195
3.3.2 Emlak Vergisi Sisteminde Yetkili Kurumlar  197
3.3.3 Emlak Vergisini Düzenleyen Hukuk Kaynakları  199
3.3.4 Emlak Vergisinin Yükümlüleri  199
3.3.5 Emlak Vergisinin Konusu  200
3.3.6 Emlak Vergisinin Oranı  201
3.3.7 Emlak Vergisi İçin Temel Alınan Değer (Matrah) ve Bina, Arsa ve Arazinin Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi  201
3.3.7.1 Binaların Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi  202
3.3.7.2 Arsaların Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi  205
3.3.7.3 Arazilerin Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi  208
3.3.7.4 Emlak Vergisi Değerlerinin Duyurulması ve Kesinleşmesi  209
3.3.7.5 Emlak Vergisine Karşı Açılacak Davada Ehliyet  211
3.3.8 Emlak Vergisinin Tarhı ve Tahakkuku  212
3.3.9 Emlak Vergisinde, Dava Açma Süresi, Bilirkişi İncelemesi ve Diğer İşlemler  214
3.3.9.1 Dava Açma Süresi  214
3.3.9.2 Emlak Vergisinin Tespitinde Bilirkişi İncelemesi  215
3.3.9.3 Takdir Komisyonu Kararlarına Karşı Dava Açılmış Olup Olmamasına Göre Yapılacak İşlemler  216
3.3.10 Emlak Vergisi Yükümlülüğünün Başlangıcı ve Sonraki Yıllarda Yapılan Artışlar  217
3.3.11 Emlak Vergisi Ödeme Tarihleri  218
3.3.12 Emlak Vergisi Bildirimi Verilmemesi ile Vergi Değerini Değiştiren Nedenler  219
3.3.12.1 Emlak Vergisi Bildirimi Verilmemesi  219
3.3.12.2 Vergi Değerini Değiştiren Nedenler (EmlakVK, m. 33)  220
3.3.12.3 Tapudaki İşlemler Sırasında Alınacak Harca Esas Emlak Vergisi Değeri  221
3.4 SERMAYE PİYASASI’NDA TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ  226
3.4.1 Sermaye Piyasasında Tanımlar ve Kavramlar  227
3.4.2 Sermaye Piyasası Kurulu  228
3.4.2.1 Sermaye Piyasası Kurulunun Oluşumu  228
3.4.2.2 Sermaye Piyasasında Kurumlar  229
3.4.3 Sermaye Piyasasında Taşınmaz Değerlemesine İlişkin Düzenlemeler  230
3.4.4 Sermaye Piyasası Kuruluna Bağlı Kuruluşlar  234
3.4.4.1 Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği (TSPB)  234
3.4.4.2 Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş. (SPL)  234
3.4.4.3 Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB)  236
3.4.5 Gayrimenkul/Taşınmaz Değerleme Şirketleri  241
3.5 TOPLU DEĞERLEME  252
Bölüm 4
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ VE TAŞINMAZ HUKUKU
4.1 TAŞINMAZ MÜLKİYETİ  255
4.1.1 Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu  260
4.1.1.1 Arazi  260
4.1.1.2 Bağımsız ve Sürekli Haklar  261
4.1.1.3 Bağımsız Bölümler  262
4.1.2 Taşınmaz Mülkiyetinin Kapsamı  263
4.1.2.1 Bütünleyici Parça  263
4.1.2.2 Doğal Ürünler  263
4.1.2.3 Eklenti  263
4.1.2.4 Arazideki Yapılar  264
4.1.3 Taşınmaz Mülkiyetinin Türleri  265
4.1.3.1 Bağımsız Mülkiyet  266
4.1.3.2 Birlikte Mülkiyet  266
4.1.3.2.1 Paylı Mülkiyet  266
4.1.3.2.2 Elbirliği Mülkiyeti  272
4.1.4 Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması  272
4.1.4.1 Satış (Temlik)  273
4.1.4.2 Bağışlama  275
4.1.4.3 Trampa  277
4.1.4.4 Taksim (Bölme)  278
4.1.4.5 Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi  279
4.1.4.6 Miras  281
4.1.4.7 İşgal  282
4.1.4.8 Yeni Arazi Oluşması  283
4.1.4.9 Kazandırıcı Zamanaşımı  283
4.1.5 Taşınmaz Mülkiyetinin Tescilden Önce Kazanılması  284
4.1.5.1 Mahkeme Kararı  285
4.1.5.2 Cebri İcra  285
4.1.5.3 Kamulaştırma  285
4.1.5.4 Yasada Öngörülen Diğer Durumlarda Mülkiyetin Tescilden Önce Kazanılması  286
4.1.6 İrtifak Hakları  286
4.1.6.1 İntifa Hakkı  292
4.1.6.2 Oturma Hakkı (Sükna Hakkı)  297
4.1.6.3 Üst Hakkı (İnşaat Hakkı)  299
4.1.6.4 Kaynak Hakkı  302
4.1.6.5 Diğer İrtifak Hakları  304
4.1.7 Taşınmaz Yükü (Gayrimenkul Mükellefiyeti)  304
4.1.8 Taşınmaz Rehni  305
4.1.8.1 İpotek  307
4.1.8.2 İpotekli Borç Senedi  311
4.1.8.3 İrat Senedi  312
4.2 HARİTA  312
4.3 KADASTRO  317
4.3.1 Kadastronun Tarihi  318
4.3.2 Tapu ve Kadastro Faaliyetlerini Yürüten Kurum  320
4.3.3 Kadastro’da İşlem Akışı  324
4.3.4 Kadastro Haritalarında Teknik Sorunlar  326
4.3.5 Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri ve Büroları (LİHKAB)  328
4.4 TAPU SİCİLİ  328
4.4.1 Tapu Sicilinin Unsurları  329
4.4.1.1 Ana Siciller  330
4.4.1.2 Yardımcı Siciller  334
4.4.1.3 Diğer Siciller  336
4.4.1.4 Tapu Sicilini Oluşturan Ana ve Yardımcı Sicillerle İlgili İşlemler  336
4.4.2 Tapu Sicilinin İlkeleri  337
4.4.3 Tapu Siciline Kaydı Gereken Taşınmazlar  340
4.4.3.1 Arazi  340
4.4.3.2 Taşınmazlar Üzerindeki Bağımsız ve Sürekli Haklar  340
4.4.3.3 Kat Mülkiyetine Konu Olan Bağımsız Bölümler  341
4.4.3.3.1 Kat İrtifakının Kurulması  343
4.4.3.3.2 Yapı Ruhsatı Alınmadan Yalnızca Onaylı Projeye Dayalı Kat İrtifakı Kurulması Olanaklı mıdır?  344
4.4.3.3.3 Kat Mülkiyetinin Kurulması  346
4.4.3.3.4 17 Ocak 1957 ve 10 Ocak 1975 Öncesine Ait Yapılarda Kat Mülkiyetinin Kurulması  347
4.4.3.3.5 Kat Mülkiyetinin veya Kat İrtifakının Tapuya Tescili  347
4.4.3.3.6 Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Kurulmasının Değerlendirilmesi  348
4.4.4 Tapu Müdürlüğüne Başvuru ve Kabul, Kayıt ve İstemin Reddi Durumu  349
4.4.4.1 Tapu Müdürlüğüne Yapılan Başvuru ve Hak Sahibinin Belirlenmesi  349
4.4.4.2 Tapu Müdürlüğüne Yapılan Başvuruda Tasarruf Yetkisinin Belirlenmesi  350
4.4.4.3 Tapu Müdürlüğünde Resmi Senet Düzenlenmesini Gerektiren ve Gerektirmeyen İşlemler  351
4.4.4.4 Mülkiyet Hakkı ve Sınırlı Ayni Hakların Tescili  355
4.4.4.5 Tapu Sicili Özet Bilgileri  357
4.5 TAPU SİCİLİNİN ELEKTRONİK ORTAMDA TUTULMASI VE TAKBİS UYGULAMASI  360
4.5.1 Tapu Sicilinin Elektronik Ortamda Tutulması Yetkisi ve Yetkili Kurum  361
4.5.2 Tapu Sicilindeki Bilgi ve Belgelerin Veriliş Esasları  362
4.5.3 Değerleme Uzmanlarının Tapu Sicil ve Kadastro Bilgilerine Elektronik Ortamda Ulaşması  366
4.6 TAPU SİCİLİNDE HATALI BLOK VEYA BAĞIMSIZ BÖLÜM NUMARALARINDA DÜZELTME İŞLEMİ  371
4.7 TAPU İŞLEMLERİNDE ARACILIK HİZMETLERİ  377
4.8 CİNS DEĞİŞİKLİĞİ  378
4.9 YABANCILARA TAŞINMAZ SATIŞI  384
4.10 MİRASÇILIK BELGESİ  386
4.11 TAPU İŞLEMLERİNDE SORUMLULUK VE RÜCU  389
4.12 TAPU KÜTÜĞÜNDE TAKYİDATLAR, ŞERHLER VE BEYANLAR SÜTUNUNDAKİ KAYITLARIN KISITLAMALARI  389
4.12.1 Şerhler Sütunundaki Kayıtlar: Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları  394
4.12.1.1 Şerhler Sütununa Yazılan Kişisel Haklar  394
4.12.1.2 Şerhler Sütununa Yazılan ve Tasarruf Hakkını Kısıtlayan ve Yasaklayan Şerhler  395
4.12.1.2.1 Tasarruf Hakkını Kısıtlayan Şerhler  395
4.12.1.2.2 Tasarruf Hakkını Yasaklayan Şerhler  396
4.12.1.3 Geçici Tescil Şerhi  398
4.12.2 Beyanlar Sütununa Belirtmeler: Kamu Hukuku Kısıtlamaları  398
4.12.3 Beyanlar ve Şerhler Sütunundaki Kayıtlardan Tasarruf Hakkını Sınırlandıran Şerhler ve Belirtmeler  405
4.12.3.1 Kişiye Özgü Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları  407
4.12.3.2 Taşınmaza Özgü Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları  408
4.12.3.2.1 İhtiyati Tedbir  408
4.12.3.2.2 Haciz  410
4.12.3.2.3 Kamu Haczi  411
4.12.3.2.4 İhtiyati Haciz  412
4.12.3.2.5 İflas  414
4.12.3.2.6 Konkordato  415
4.12.3.2.7 Taşınmaz Davasında Davacı Lehine Verilen Kararın Şerhi – Henüz Kesinleşmemiş İlamların Şerhi (İcra ve İflas Yasası’nın 28. Maddesine Göre Şerh)  415
4.12.3.2.8 Aile Yurdu  416
4.12.3.2.9 Artmirasçı (Adaymirasçı) Atanması Şerhi  417
4.12.3.2.10 Aile Konutu Şerhi  417
4.12.3.2.11 Yargıç Kararıyla Eşin Tasarruf Yetkisinin Kısıtlanmasının Şerhi  418
4.12.3.2.12 Ticareti Terk Şerhi  419
4.12.3.2.13 Kamulaştırma Yasası’na göre, Taşınmazların Tapu Kaydına Yazılan Kısıtlamalar  420
4.12.3.2.14 Tapu Kütüğünün Nev’i Hanesinde Vakıf Şerhinin Bulunması  423
4.12.3.2.15 Tapu Kütüğünün Beyanlar Hanesinde “Arazi Toplulaştırması Kapsamına Alınmıştır” veya “Arazi Düzenlemesine Tabidir” Belirtmesi  424
4.12.3.2.16 Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Yasası’na Göre Şerh ve Belirtmeler  432
4.12.3.2.17 İskân Yasası’na Göre Şerh  442
4.12.3.2.18 Gecekondu Yasası’na Göre Şerh  443
4.12.3.2.19 3367 Sayılı Yasaya Göre, Köy Yasası Kapsamında Köy Yerleşim Alanlarında Arazi Tahsisi İle İlgili Şerh  444
4.12.3.2.20 Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri Belirtmesi  445
4.12.3.2.21 Kültür ve Tabiat Varlığı Belirtmesi  447
4.12.3.2.22 İpoteğin Paraya Çevrilmesi Şerhi (150/c Şerhi, Satışa Arz Şerhi)  452
4.12.3.2.23 1164 Sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Yasa’ya Göre Belirtme  453
4.12.3.2.24 Davalıdır Şerhi  455
4.12.3.2.25 Henüz Kesinleşmemiş İlamların Şerhi  455
4.12.3.2.26 Arsa Düzenlemesine Tabidir Belirtmesi  455
4.12.3.2.27 “Bina Kişisine Aittir” Belirtmesi  456
4.12.3.2.28 Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ile Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri Şerhi  457
4.12.3.2.29 Geçici Tescil Şerhi  460
4.12.3.2.30 Organize Sanayi Bölgesi Şerhi  461
4.12.3.2.31 3402 Sayılı Kadastro Yasası’nın 22/a Maddesine Göre Konulan Şerh  464
4.12.3.2.32 Teknik Hataların Düzeltilmesine İlişkin Belirtme  465
4.12.3.2.33 2859 sayılı Tapulama ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi Hakkında Yasa’ya Göre Yenileme Yapılacağına İlişkin Belirtme  466
4.12.3.2.34 Tecavüzlü Bina Belirtmesi  467
4.12.3.2.35 2981 Sayılı İmar Affı Yasası Belirtmesi  468
4.12.3.2.36 Muvakkat (Geçici) İnşaat Şerhi  469
4.12.3.2.37 İkinci Kez Arsa Düzenlemesi (Parselasyon) Yapılan Kat İrtifaklı veya Kat Mülkiyetli Parsellerde Parsele Yapılan Hisselendirme  469
4.12.3.2.38 Otopark Şerhi  470
4.12.3.2.39 7269 Sayılı Yasaya Göre Şerh  473
4.12.3.2.40 “İmar Planında Turizm Tesis Alanıdır vb” Şerhi  474
4.12.3.2.41 Zonguldak Taşkömürü Havzasında “Havza–i Fahmiye” Belirtmesi  478
4.12.3.2.42 Geçit Hakkı Belirtmesi  478
4.12.3.2.43 Önalım (Şufa) Hakkı Şerhi  482
4.12.3.2.44 Alım (İştira) Hakkı Şerhi  483
4.12.3.2.45 Geri Alım (Vefa) Hakkı Şerhi  484
4.12.3.2.46 Kıyı Yasası ile Uygulama Yönetmeliği Uyarınca Konulan Belirtme  485
4.12.3.2.47 Hatalı Blok ve/veya Hatalı Bağımsız Bölüm Belirtmesi  489
4.12.3.2.48 Kentsel Dönüşüm ve Yenileme Alanı, Riskli Alan, Riskli Yapı ve Rezerv Yapı Alanı Belirtmesi  490
4.12.3.2.49 Zemin ve Gedikler (Örfü Belde ve Paftos)  501
4.12.3.2.50 Taşkın Yapılar  504
Bölüm 5
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ VE İMAR HUKUKU
5.1 TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNDE İMAR HUKUKU İNCELEMELERİNİN ÖNEMİ  509
5.1.1 İmar Hukuku İncelemelerinde Mutlaka Görülmesi Gereken Belgeler  509
5.1.2 İmar Hukuku İncelemelerinde Dikkate Alınması Gereken Mevzuat  514
5.2 TÜRKİYE’DE MEKÂNSAL PLANLAMA (İMAR PLANLARI)  518
5.2.1 İmar Planları  522
5.2.1.1 İmar Planının Amacı, Tanımı ve Niteliği  523
5.2.1.2 İmar Mevzuatında Özel Yasaların Rolü ve Öncelikle Uygulanma Koşulları  525
5.2.1.3 Bir Bölgede Birden Çok Yasa Bulunması Durumunda Öncelikle Uygulanacak Yasa?  532
5.2.1.4 Mekânsal Planlama Kademeleri  533
5.2.1.4.1 Mekânsal Strateji Planı  537
5.2.1.4.2 Çevre Düzeni Planı  537
5.2.1.4.3 İmar Planı  540
5.2.1.5 Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne Göre Özel Amaçlı Plan ve Projeler  541
5.2.1.5.1 Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne Göre Özel Amaçlı Plan ve Projelerin Hukuki Durumu  541
5.2.1.5.2 Özel Amaçlı Plan ve Projelerin Tanımları  542
5.2.1.6 İmar Planları Konusunda Yetkili Kurumlar  543
5.2.1.6.1 İmar Planlarının Hazırlanmasında ve Onaylanmasında Yerel Yönetimler Arasında Görev–Yetki ve Sorumluluklarla İlgili Farklı Düzenlemeler  544
5.2.1.6.2 Büyükşehirlerde İmar Planlarının Onayıyla İlgili Büyükşehir Belediyesi ile İlçe Belediyelerinin Yetkileri  548
5.2.1.6.3 Büyükşehirlerde İmar Planları ile İlgili Olarak Büyükşehir Belediye Başkanına Verilen Denetleme Yetkisinin Artırılması  551
5.2.1.6.4 İmar Planlarının Hazırlanmasında ve Onaylanmasında Merkezi Yönetimin Görev–Yetki ve Sorumluluklarını Artıran Düzenlemeler  553
5.2.1.6.5 İmar Planları ile İlgili Merkezi Yönetimin Mutlak Etkisi  556
5.2.1.6.6 İmar ile İlgili Merkezi Yönetimin Mutlak Denetimi  556
5.2.1.7 Üst ve Alt Ölçekli Planlar Arasında Uyumluluk  559
5.2.1.8 Türkiye’de Mekânsal Planlar (İmar Planları) ile İlgili Genel Esaslar  560
5.2.1.8.1 İmar Planları Müellif Olmadan Yapılabilir mi?  561
5.2.1.8.2 Mekânsal Plan Yapımında Kurum ve Kuruluş Görüşlerinin Alınması Zorunlu mudur?  562
5.2.1.8.3 İmar Planlarının İdareye Sunulması (MPYY, m. 31)  562
5.2.1.8.4 Mekânsal Planların İdarelerce Ön İncelemesinde Süre Kısıtlaması Var mıdır?  562
5.2.1.8.5 Mekânsal Planlar Hangi Karar Mercilerince Onaylanır ve Nasıl Yürürlüğe Girer?  562
5.2.1.8.6 Çevre Düzeni Planı ve İmar Planları Onaylandıkları Tarihten Başlayarak Kaç Gün Sonra İlan Edilir?  565
5.2.1.8.7 İmar Planları Ne Zaman Kesinleşir?  566
5.2.1.8.8 İmar Planlarının Kesinleşmesinde Hangi Tarihi Temel Almak Gerekir?  567
5.2.1.8.9 Mekânsal Planlar, Sit Alanlarında Nasıl Onaylanır ve Yürürlüğe Girer?  567
5.2.1.8.10 İmar Planlarının Aleniyeti (Herkese Açıklık) Nasıl Sağlanır?  568
5.2.1.8.11 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı Olmadan 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Yapılabilir mi?  569
5.2.1.8.12 İmar Planı Revizyonu ve İlaveleri Nasıl Yapılır? İmar Planları Değiştirilebilir mi?  572
5.2.1.9 İdari Yargıda İmar Planlarının İptali ve Sonuçları  573
5.2.1.9.1 İmar Planlarına Karşı İtirazın ve İptal Davasının Süre Açısından Hukuksal Dayanağı Nedir?  575
5.2.1.9.2 İmar Planlarına Karşı Kaç Tür Dava Açma Durumu Vardır?  577
5.2.1.9.3 İmar Planı İptal Edilirse ve/veya Yürürlüğü Durdurulursa Hangi Durumlar Ortaya Çıkar?  580
5.2.1.9.4 İmar Planı İptal Edildiğinde Önceki Plan Yürürlüğe Girer mi?  582
5.2.1.9.5 Türkiye’de İmar Planlarını Kimler Geçersiz Duruma Getirir?  583
5.2.1.10 İmar Hakları  583
5.2.1.10.1 Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde Yer Verilen Tanımlar  583
5.2.1.10.2 Parsel Kullanım Fonksiyonlarına Göre Yapılaşma Koşulları  583
5.2.1.10.3 Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde İmar Haklarının Oluşmasını Etkileyen Tanımlar  588
5.2.1.10.4 Plan Raporu, Gösterim (Lejant) Teknikleri ve Plan Notu  591
5.2.1.10.5 İmar Planlarının Yapımı ve Değişikliklerinde Standartlar  594
5.2.1.10.6 İmar Planlarında İnşaat Miktarını Tanımlayan (E, TAKS, KAKS, h) Özel İşaretler  595
5.3 İMAR PROGRAMI  600
5.3.1 İdareler Kamulaştırma+Arsa Düzenlemesi+İmar Planı Yapımına Zorlanabilir mi?  600
5.3.2 İmar Hukuku ve Taşınmaz Mülkiyeti İlişkilerini Düzenleyen Kaç Tür Plan Vardır?  604
5.3.3 Türkiye’de İmar Planlarının Uygulanmasında Yeni Düzenlemeler  606
5.4 İMAR DURUMU BELGESİ  608
5.5 ARSA DÜZENLEMESİ  610
5.5.1 Türkiye’de Arsa Düzenlemesi  611
5.5.1.1 Türkiye’de Arsa Düzenlemesinin Tarihi ve Düzenlemenin Niteliği  611
5.5.1.2 Türkiye’de Arsa Düzenlemesinin Hukuksal ve Teknik Temelleri  613
5.5.1.3 Düzenleme Ortaklık Payı Nedir ve Nasıl Hesaplanır?  620
5.5.1.4 Arsa Düzenlemesinde “Kapanmış Yollarla Yol Fazlaları” veya “Yoldan İhdas” Nedir?  631
5.5.1.5 Arsa Düzenlemelerinde Hatalı Uygulamalarla İlgili Danıştay İçtihatları  635
5.5.1.6 Arsa Düzenlemeleri ile Taşınmaz Değerlerinde Oluşan Artış  644
5.5.1.7 Kat Mülkiyeti ya da Kat İrtifakı Kurulmuş Yapılar Yeniden Arsa Düzenlemesine Konu Olabilir mi?  645
5.5.2 Arsa Düzenlemesi ile İlgili Alıştırmalar  646
5.6 YAPI RUHSATI VE YAPI KULLANMA İZNİ  650
5.6.1 Yapı Ruhsatı  652
5.6.1.1 Yapı Ruhsatı Düzenlenirken Esas Alınan Tanımlar  660
5.6.1.2 Yapı Ruhsatında Yapı Tipleri Sınıflaması  663
5.6.1.3 Adına Yapı Ruhsatı Düzenlenebilecek Kişiler ve Kuruluşlar  663
5.6.1.4 Yapı Ruhsatı İçin Hangi Belgelerle Başvurulur?  664
5.6.1.5 Yapı Ruhsatı Başvurusunda Tapu Yerine Geçen Belgeler  666
5.6.1.6 Yapı Ruhsatı Başvurusunda İdareye Verilecek Projeler  667
5.6.1.7 Projelerin İncelenmesi ve Yapı Ruhsatının Düzenlenmesi Süresi  669
5.6.1.8 Yapı Ruhsatı İçin Taşınmazın Arsa (İmar Parseli) Durumuna Getirilmesi Zorunluluğu  670
5.6.1.8.1 Arsa Düzenlemesi Yapılmadan Ayırma ve Birleştirme İşlemi ile “Arsa” Oluşturulabilir mi?  671
5.6.1.8.2 Yapı Düzeni veya Kullanım Kararı Birbirinden Farklı Olan Parseller Birleştirilebilir mi?  673
5.6.1.8.3 Yola Cephesi Olmayan Parsel Oluşturulabilir mi?  673
5.6.1.9 Yapı Ruhsatı Kaç Kopya Düzenlenir?  674
5.6.1.10 Yapı Ruhsatının Düzenlenmesinde ve İncelenmesinde Dikkat Edilecek Konular  674
5.6.1.11 Yapı Ruhsatı Gerektirmeyen Değişiklikler ve Onarımlar  686
5.6.1.12 Yapı Ruhsatı Gerektiren Değişiklikler ve Onarımlar  689
5.6.1.13 Kamu Kurumlarınca ve Kuruluşlarınca Yapılacak veya Yaptırılacak Yapılar  699
5.6.1.14 Yapı Ruhsatı Alındıktan Sonra Yapıya Başlama ve Bitirme  699
5.6.1.14.1 Yapı Ruhsatının Süresinin 5 Yıl Daha Uzatılması İçin Başvuruda Bulunulmuşsa  700
5.6.1.14.2 Yapı Ruhsatının Süresinin 5 Yıl Daha Uzatılması İçin Başvuruda Bulunulmamışsa  701
5.6.2 Yapı Kullanma İzni  702
5.6.2.1 Yapı Kullanma İzni İçin Hangi Belgelerle Başvurulur?  704
5.6.2.2 İdarelerce Yapı Kullanma İzni Başvurularının İncelenmesi  704
5.6.2.3 İdarelerce Yapı Kullanma İzni Ne Kadar Sürede Verilir?  704
5.6.2.4 Yapı Kullanma İzinlerinde Başvuru Sahibinden Bilgi ve Belge İstenmesine İlişkin İlkeler  706
5.6.2.5 Yapı Kullanma İzin Belgesinin Ulusal Adres Veri Tabanı’ndan Mekânsal Adres Kayıt Sistemi (MAKS) Üzerinden Verilmesi  707
5.6.3 Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzninin Taşınmaz Değerlemesine Olan Etkileri  707
5.7 İMARDA KAZANILMIŞ HAK  711
5.7.1 Kazanılmış Hak Nedir, Ne Zaman Doğar?  711
5.7.2 İmar Planının İptal Edilmesi veya Yürürlüğünün Durdurulması Durumunda İmarda Kazanılmış Hak  716
5.7.2.1 Danıştay’ın 2013 Yılından Önceki Kararlarında Kazanılmış Hak  716
5.7.2.2 Danıştay’ın 2013 Yılından Sonraki Kararlarında Kazanılmış Hak  724
5.7.3 İmar Planlarının Değiştirilmesi Durumunda Kazanılmış Hak  726
5.7.4 Arsa Düzenlemesinin (Parselasyon İşleminin) İptal Edilmesi Durumunda Kazanılmış Hak  727
5.7.5 Hukuka Aykırı Verilen Yapı Ruhsatı Açısından Kazanılmış Hak  730
5.7.6 Türk Medeni Kanunu ve Taşınmaz Mülkiyeti Açısından Kazanılmış Hak  734
5.8 RUHSATSIZ VE/VEYA RUHSAT VE EKLERİNE AYKIRI YAPILAR  737
5.8.1 Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılarla İlgili Yıkım İşlemleri  739
5.8.1.1 Ruhsatsız Yapıyı veya Ruhsat ve Eki Projeye Aykırılığı Kimler Tespit Eder?  740
5.8.1.2 Ruhsatsız Olduğu veya Ruhsat ve Eki Projeye Aykırılığı Tespit Edilen Yapı İçin Ne Tür Bir Tutanak Düzenlenir?  740
5.8.1.3 Tebligatlarda Muhatap Kimlerdir?  741
5.8.1.4 Tebligat Hangi Adrese Gönderilir?  742
5.8.1.5 Yapı Tatil Zaptına Neler Yazılmalıdır?  742
5.8.1.6 Yapı Sahibine Ne Kadar Süre Verilir?  743
5.8.1.7 Verilen Süre İçinde Ruhsata Uygun Duruma Getirilmeyen veya Ruhsat Alınmayan Yapılarla İlgili İşlemler  744
5.8.1.7.1 İmara Aykırılık Daha Sonra Tesis Edilen Bir İşlemle Giderilebilir mi?  745
5.8.1.7.2 İmara Aykırılık “İmar Hakkı Transferi” ile Giderilebilir mi?  746
5.8.1.8 Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Yıkılması İçin Önkoşullar  748
5.8.1.8.1 Yapının Candan ve Eşyadan Tahliye Edilmesi  748
5.8.1.8.2 Yapının Bedelinin Ödenmesi  750
5.8.1.8.3 Yapı Sahiplerinin Yıkım ile İlgili Belediye Encümeni Kararının İptali İçin İdari Yargıya Başvurmaları  750
5.8.1.9 Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Yıkılmamasının Sonuçları, Sorumlular Hakkında Yapılacak İşlemler  751
5.8.1.9.1 Mahkeme Kararlarının Uygulanmaması Durumu  752
5.8.1.9.2 İmara Aykırılığı Tespit Edilen Yapılarla İlgili Türk Ceza Yasası Uygulamaları  754
5.8.2 Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılarla İlgili İdari Para Cezası İşlemleri  756
5.8.3 Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Taşınmaz Değerlemesindeki Rolü  758
5.8.4 İmar Barışı Uygulamaları  762
5.9 İMAR MEVZUATINDA ÖZEL DURUMLAR  767
5.9.1 SİT İlan Edilen Yerler  768
5.9.2 Su Havzaları ve Dere Yatakları  782
5.9.3 Kıyılar  789
5.9.3.1 Kıyılarda “Kıyı Çizgisi” ve “Kıyı Kenar Çizgisi”  789
5.9.3.2 Cumhuriyet Döneminde Kıyılar ile İlgili Yasal Düzenlemeler  794
5.9.3.3 “Kıyı”da Yapılacak Uygulamalar  796
5.9.3.3.1 “Kıyı”nın Hukuksal Durumu  796
5.9.3.3.2 “Kıyı”da İmar Planları ve Yapı İzni Süreçleri  799
5.9.3.4 “Sahil Şeridi”nde Yapılacak Uygulamalar  802
5.9.3.4.1 “Sahil Şeridi”nde Planlama ve Yapılaşma  802
5.9.3.4.2 Sahil Şeridinde Farklı Yapı Yaklaşma Mesafelerinde İnşa Edilen Yapılar ve Kazanılmış Hak  804
5.9.4 Tarım Arazileri  808
5.9.5 Sanayi Alanları  811
5.9.6 Ormanlar  818
5.9.6.1 Devlet Ormanlarında Yapı İzni Verilmesi  818
5.9.6.2 Ormanlardan Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerler  821
5.9.6.3 Özel Ormanlar  824
5.9.7 Turizm Koruma ve Geliştirme Bölgeleri ve Turizm Merkezleri  826
5.9.7.1 İmar ve Planlama Açısından İncelemeler  827
5.9.7.2 Turizm Tesislerinin Değerlemelerinde Turizm Tesislerinin Nitelikleri Açısından İncelemeler  829
5.9.7.3 Turizm Tesislerine Yapı Ruhsatı Verilmesinde Yeni Düzenleme  830
5.9.8 Kentsel Dönüşüm/Yenileme  832
5.9.8.1 Kentsel Dönüşüm Uygulamaları  833
5.9.8.2 6306 Sayılı Yasa Uygulamaları  836
5.9.8.3 5393 Sayılı Belediye Kanunu Uygulamaları  849
5.9.9 Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri  854
5.9.10 Boğaziçi Alanı  855
5.9.11 Vakıf Arazileri  857
5.9.12 Zeytinlik Alanları  858
5.9.13 Mera Arazileri  860
5.9.14 Zonguldak Taşkömürü Havzası  865
Bölüm 6
FİNANS MATEMATİĞİ
6.1 FİNANS MATEMATİĞİNİN KAPSAMI  867
6.2 PARANIN ZAMAN DEĞERİ (Finansın Birinci Temel İlkesi)  868
6.3 FAİZ KAVRAMI  870
6.3.1 Faizin Tanımı ve Faizi Etkileyen Faktörler  870
6.3.2 Nominal Faiz – Reel Faiz Oranı Ayrımı  872
6.3.3 Basit Faiz  874
6.3.3.1 Basit Faizde Gelecekteki Değer  875
6.3.3.2 Basit Faizde Bugünkü (Şimdiki) Değer  875
6.3.4 Bileşik Faiz  876
6.3.5 Bugünkü (Şimdiki) Değer, Net Bugünkü Değer ve Gelecekteki Değer  878
6.3.5.1 Bugünkü (Şimdiki) Değer  879
6.3.5.2 Net Bugünkü (Şimdiki) Değer  879
6.3.5.3 Gelecekteki Değer  880
6.3.6 Anüiteler  881
6.3.6.1 Dönem Sonu Anüiteleri  881
6.3.6.1.1 Dönem Sonu Anüitelerin Gelecek Değeri  881
6.3.6.1.2 Dönem Sonu Anüitelerin Bugünkü Değeri  882
6.3.6.2 Dönem Başı Anüiteleri (Erkan a)  883
6.3.6.2.1 Dönem Başı Anüitelerin Gelecek Değeri  883
6.3.6.2.2 Dönem Başı Anüitelerin Bugünkü Değeri  883
6.3.6.3 Artan Anüiteler  884
6.3.6.4 Geciktirilmiş Anüiteler  885
6.3.6.4.1 Dönem Sonu Geciktirilmiş Anüiteler  885
6.3.6.4.2 Dönem Başı Geciktirilmiş Anüiteler  885
6.4 ULUSLARARASI GEÇERLİLİĞİ OLAN YATIRIM KARLILIĞI HESAPLARI  886
6.4.1 Net Bugünkü Değer (NBD /NPV)  887
6.4.2 İç Verim Oranı (OİV / IRR)  890
6.4.3 Amorti (Geri Ödeme) Süresi (SGÖ / PBP)  892
6.4.4 Kârlılık Endeksi (EK / PI)  892
Bölüm 7
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ YÖNTEMLERİ
7.1 GENEL  895
7.1.1 Taşınmaz Değerlemesi Yöntemlerinin Gruplandırılması  895
7.1.2 Yöntemlere İlişkin Değerlendirme  899
7.1.3 Değerleme Yönteminin Belirlenmesi  900
7.2 KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ  901
7.2.1 Genel  901
7.2.2 Yöntemin Uygulanması  903
7.2.2.1 Toprak Değeri  903
7.2.2.2 Satış İşlemleri Verilerinin Araştırılması  904
7.2.2.3 İşlem Verilerinin Doğrulanması  905
7.2.2.4 Karşılaştırma Birimlerinin Seçilmesi  905
7.2.2.5 Benzer (Emsal) Satışların İncelenmesi ve Düzeltilmesi  907
7.2.2.6 Karşılaştırma Yönteminde Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması  907
7.2.2.7 Yapılı Taşınmazların Değerinin Belirlenmesi  908
7.2.2.8 Çarpanlar  908
7.2.2.8.1 Gelir Çarpanı  909
7.2.2.8.2 Yapı Çarpanı  909
7.2.3 Örnekler  909
7.2.4 Alıştırma Soruları  916
7.3 GELİR YÖNTEMİ  920
7.3.1 Genel  920
7.3.2 Yöntemin Uygulanması  921
7.3.2.1 Potansiyel Brüt Gelir (Potential Gross Income, PGI)  922
7.3.2.2 Kira  923
7.3.2.2.1 Dönemsel Kira (Sözleşme Kirası)  923
7.3.2.2.2 Tarihsel Kira  923
7.3.2.2.3 Dış Ekonomik Faktörler  924
7.3.2.3 Diğer Gelirler  924
7.3.2.4 Efektif (Fiili) Brüt Gelir (Effective Gross Income, EGI)  925
7.3.2.5 Net Faaliyet Geliri (Net Operating Income, NOI)  926
7.3.2.6 Faaliyet (İşletme) Giderleri  926
7.3.2.6.1 Faaliyet Giderlerinin Sınıflandırılması  926
7.3.2.6.2 Muhasebe Amaçlı Giderler  927
7.3.2.6.3 Faaliyet Giderleri Tablosunun Yeniden Düzenlenmesi  927
7.3.2.7 Faaliyet Tablosu Oranları  928
7.3.2.8 Kapitalizasyon Oranı  929
7.3.2.8.1 Kapitalizasyon Oranının Belirlenmesi  930
7.3.2.8.2 Kapitalizasyon Oranının Yapılandırılması  931
7.3.2.8.3 Anapara Geri Ödemesi İçin Oran Seçme  932
7.3.2.8.4 Piyasadan Çıkarma Yöntemiyle Faiz Oranının Belirlenmesi  933
7.3.2.8.5 Yatırım Bandı Yöntemi–İpotek ve Özkaynak Bileşenleri  934
7.3.2.9 Gelir Yönteminin Uygulanması ile İlgili Formüller  935
7.3.2.9.1 Kapitalizasyon Formülleri  935
7.3.2.9.2 Çarpanlar  935
7.3.3 Örnekler  937
7.3.4 Alıştırma Soruları  946
7.4 İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIŞI (İNA) YÖNTEMİ  947
7.4.1 Genel  947
7.4.2 İndirgenmiş Nakit Akışı Yönteminin Tanımı ve Kapsamı  948
7.4.3 İNA Yönteminin Uygulaması  950
7.4.3.1 Yöntemin Temel Formülü  950
7.4.3.1.1 Nakit Akışlarının Belli Bir Oranda Büyüdüğü Varsayıldığında  951
7.4.3.1.2 Nakit Akışlarının Belli Bir Oranının Yeni Yatırımlara Aktarıldığı Varsayıldığında  951
7.4.3.1.3 Enflasyonist Ortamlarda  952
7.4.3.1.4 Nakit Akışları Kestiriminde Risk Faktörü Dikkate Alınırsa  952
7.4.3.2 İNA Yönteminde 3 Önemli Öğe  953
7.4.3.2.1 Nakit Akış Tabloları  953
7.4.3.2.2 Nakit Akışları Kestirim Süresi  954
7.4.3.2.3 İndirgeme Oranı  955
7.4.3.3 Yöntemin En Yaygın Uygulamaları  961
7.4.4 Örnekler  961
7.4.5 Alıştırma Soruları  964
7.5 MALİYET YÖNTEMİ  965
7.5.1 Genel  965
7.5.2 Maliyet Yönteminin Tanımı ve Kapsamı  967
7.5.3 Yapı Türleri ve Yapı Malzemeleri  968
7.5.4 Yöntemin Uygulanması  970
7.5.4.1 Genel  970
7.5.4.2 Yöntemin Adımları  970
7.5.4.3 Amortismanın Önemi  973
7.5.4.3.1 Tanımlar  973
7.5.4.3.2 Amortisman Belirleme Yöntemleri  973
7.5.4.3.3 Amortismanla İlgili Bazı Formüller  976
7.5.5 Örnekler  976
7.5.6 Alıştırma Soruları  983
7.6 DİĞER YÖNTEMLER  984
7.6.1 Kalan (Residual) Yöntemi  984
7.6.1.1 Kalan Yönteminin Kapsamı  984
7.6.1.2 Kalan Yönteminin Yapı Taşları  986
7.6.1.3 Kalan Yönteminin Sakıncaları  989
7.6.1.4 Örnekler  990
7.6.2 Likidasyon Yöntemi  995
7.6.2.1 Yöntemin Tanımı ve Kapsamı  996
7.6.2.2 Yöntemin Seçenekleri  996
7.6.2.2.1 Hemen Yıkım Durumunda Likidasyon Değeri  996
7.6.2.2.2 Hemen Yıkımın Yapılmaması Durumunda Likidasyon Değeri  997
7.6.2.2.3 Uzun Süre Yıkım Yapılmaması Durumunda Likidasyon Değeri  998
7.6.2.3 Genel Likidasyon Değeri Formülleri  998
7.6.2.4 Örnekler  999
Bölüm 8
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNDE ÖZEL UYGULAMALAR
8.1 ARSALARIN DEĞERLEMESİ  1003
8.1.1 Arsa–Arazi Kavramları  1003
8.1.2 Arsaların Değer Tespit Raporlarının İmar Mevzuatı Açısından Analizi  1004
8.1.2.1. Mekânsal Planlar  1005
8.1.2.2. Plan Notu  1005
8.1.2.3. Arsaların Yapılaşma Koşullarına İlişkin Tanımlamalar  1006
8.1.3 Tapu Kayıtlarının İncelenmesi ve Önemi  1009
8.1.4 Konum Tespiti ve Önemi  1010
8.1.5 Arsa Değer Tespitinde Kullanılan Değerleme Yaklaşımları  1010
8.1.5.1 Pazar Yaklaşımı  1010
8.1.5.1.1 Değerleme Adımları  1011
8.1.5.1.2 Verilerin Araştırılması  1011
8.1.5.1.3 Verilerin Doğrulanması  1011
8.1.5.1.4 Karşılaştırma Kriterlerinin Seçimi  1011
8.1.5.1.5 Emsal Satışların Düzeltilmesi  1013
8.1.5.1.6 Uzlaştırma  1013
8.1.5.2. Proje Geliştirme Yaklaşımı  1016
8.1.5.3 Kat Karşılığı Oranıyla Arsa Değerinin Tespiti  1017
8.1.5.4 En Verimli ve En İyi Kullanım  1018
8.1.6 Uygulama Örnekleri  1019
8.1.6.1 Pazar Yaklaşımı Uygulama Örneği  1019
8.1.6.2 Proje Geliştirme Yaklaşımı Uygulama Örneği  1020
8.1.6.3 Kat Karşılığı Oranıyla Arsa Değerinin Tespiti Uygulama Örneği  1023
8.2 KONUT VE İŞYERİ (OFİS, BÜRO, DÜKKAN, MAĞAZA, SHOWROOM V.B.) DEĞERLEMELERİ  1024
8.2.1 Konut ve İşyeri Kavramları  1024
8.2.2 Konut Sektörü ve Gelişimi  1025
8.2.3 Konut Değerlemesinin Önemi  1030
8.2.3.1 Pazar Analizi Süreci  1032
8.2.3.2. Gayrimenkul Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri  1032
8.2.3.2.1 Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma Yöntemi–Karşılaştırmalı Satış Analizi)  1032
8.2.3.2.2 Maliyet Yaklaşımı  1037
8.2.3.2.3 Gelir Yaklaşımı  1040
8.2.4. Konut ve İşyeri Değerlemelerinde Yöntemlerin Uygulamasında Yaşanan Sorunlar  1042
8.3 ARAZİ (TARIMSAL TOPRAKLARIN) DEĞERLEMESİ  1043
8.3.1 Genel  1043
8.3.2 Yöntemler  1044
8.3.2.1 Karşılaştırma Yönteminin Temelleri  1045
8.3.2.1.1 Kişisel Kanıya Dayanan Karşılaştırma Yöntemi  1046
8.3.2.1.2 Karşılaştırmaya Dayanan Değerleme Yöntemi  1046
8.3.2.1.3 Çarpan Temeline Dayanan Karşılaştırma Yöntemi  1048
8.3.2.1.4 Tipik Değerlere Dayanan Karşılaştırma Yöntemi  1049
8.3.2.2 Gelir Yönteminin Temelleri  1050
8.3.2.2.1 İşletmenin Net Geliri  1051
8.3.2.2.2 Kapitalizasyon Oranı  1052
8.3.2.3 Maliyet Yöntemi  1055
8.3.2.4 İkame Fiyatı Yöntemi  1056
8.3.2.5 Dönüşüm Fiyatı Yöntemi  1056
8.3.2.6 Tamamlayıcı Değer Yöntemi  1056
8.3.3 Üzerinde Ağaç Bulunan Taşınmazların Değerlemesi  1056
8.3.4 Örnekler  1060
8.3.5 Alıştırmalar  1065
8.4 İPOTEK KREDİSİ AMAÇLI HESAPLAMALAR  1067
8.4.1 Bazı Kavramlar ve Eşitlikler  1067
8.4.2 Yatırım Bandı Yöntemi  1068
8.4.3 Kalan Değer Yöntemleri  1068
8.4.4 Finansal Kaldıraç  1070
8.4.4.1 Kaldıracın Etkileri  1070
8.4.4.2 Pozitif, Negatif ve Nötr Kaldıraç  1070
8.4.4.3 Özkaynak Kapitalizasyon Oranı  1071
8.4.5 Örnekler  1071
8.5 TURİZM TESİSLERİ (OTEL, TATİL KÖYÜ vb) DEĞERLEMESİ  1078
8.5.1 Turizm Tesislerinin Değerlemesi Sırasında Dikkate Alınacak Yasalar ve Yönetmelikler  1081
8.5.2 Turizm Tesisleri Değerlemesinin Farklılıkları  1081
8.5.3 Kültür ve Turizm Bakanlığınca Her Yıl Duyurulan Oda m2 Birim Maliyetleri  1082
8.5.4 Turizm Tesisleri Değerleme Yöntemleri  1083
8.5.4.1 Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Karşılaştırma Yöntemi  1083
8.5.4.2 Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Maliyet Yöntemi  1085
8.5.4.3 Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Gelir Yöntemi  1086
8.5.4.4 Kapitalizasyon Oranının Belirlenmesi  1089
8.5.4.4.1 Kapitalizasyon Oranının Piyasadan Elde Edilen Verilere Göre Hesaplanması  1089
8.5.4.4.2 Yatırım Bandı Tekniği  1092
8.5.4.4.3 Yıllık Yatırım Bandı Yöntemi  1094
8.5.4.5 Turizm Tesisinin Değerinin Ortalama Oda Fiyatından Çıkarılması  1094
8.5.5 Örnek Uygulamalar  1095
8.6 ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ (AVM) DEĞERLEMESİ  1098
8.6.1 Saha İncelemesi  1099
8.6.2 Pazar Analizi ve Konum Değerlendirmesi  1100
8.6.3 Değer Takdiri  1101
8.6.3.1 Pazar Yaklaşımı  1102
8.6.3.2 Maliyet Yaklaşımı  1102
8.6.3.3 Gelir Yaklaşımı  1102
8.6.4 AVM Değerlemesinde Önemli Konular  1104
8.6.4.1 Kira Sözleşmeleri  1104
8.6.4.2 İşletme Gideri  1104
8.6.4.3 Doluluk Oranı  1104
8.6.4.4 Marka Karması  1105
8.6.4.5 Yapılaşma Hakkı  1105
8.7 AKARYAKIT İSTASYONLARI DEĞERLEMESİ  1105
8.7.1 Akaryakıt İstasyonlarına İlişkin Tanımlar  1105
8.7.2 İstasyon Kurulum Süreci  1107
8.7.2.1 İnşaat Sonrası Alınacak Belgeler  1107
8.7.2.2 Çalışma Ruhsatı İçin Görüşü Gereken Kurumlar ve Belgeler  1108
8.7.2.3 EPDK Lisansı  1108
8.7.2.4 Asgari Mesafe Tespit Tutanağı  1108
8.7.2.5 İntifa Hakkı, Kira Şerhi, İpotek  1109
8.7.2.5.1 İntifa Hakkı  1109
8.7.2.5.2 Kira Şerhi  1109
8.7.2.5.3 İpotek  1109
8.7.2.6 Sözleşmeler  1109
8.7.2.6.1 Bayilik Sözleşmesi  1109
8.7.2.6.2 Akaryakıt İstasyonlarında İntifa Hakkı Sözleşmeleri  1111
8.7.2.7 Akaryakıt İstasyonlarında Bayilik ve Lisans Alma Koşulları  1112
8.7.3 Akaryakıt İstasyonları Değerlemesinde Mülkiyet İncelemeleri  1113
8.7.4 Akaryakıt İstasyonlarının Değerlemesinde İmar ve Planlama Açısından İnceleme  1115
8.7.5 Akaryakıt ve LPG İstasyonlarını Değerleme  1120
8.7.5.1 Analizler  1120
8.7.5.1.1 Konum Analizi  1121
8.7.5.1.2 Ticari Yoğunluk  1121
8.7.5.1.3 Yapı Donanım Analizleri  1121
8.7.5.1.4 Gelir Verileri  1122
8.7.5.2 Akaryakıt İstasyonu Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler  1122
8.7.5.2.1 Pazar Yaklaşımı  1122
8.7.5.2.2 Gelir Yaklaşımı  1122
8.7.5.2.3 Maliyet Yaklaşımı  1127
8.7.5.2.4 Rapor Ekleri  1128
8.7.6 Değerleme Sürecinde Karşılaşılan Sorunlar  1128
8.7.7 Sonuç ve Öneriler  1130
8.8 KIYI YAPILARI (MARİNA, YAT ÇEKEK YERİ) DEĞERLEMESİ  1131
8.8.1 Karşılaştırma ve Maliyet Yöntemlerinin Birlikte Kullanılması  1133
8.8.1.1 Karşılaştırma Yöntemine Göre Arsaların Değerlemesi  1133
8.8.1.2 Maliyet Yöntemine Göre Yapıların Değerinin Saptanması  1134
8.8.1.2 Karşılaştırma ve Maliyet Yöntemine Göre Toplam Değer  1135
8.8.3 Gelir Yöntemine Göre Değer Belirleme  1136
8.8.4 Tersane Değerlemesi Örneği  1139
8.8.5 Sonuç ve Düşünceler  1141
8.9 FABRİKA DEĞERLEMESİ  1142
8.9.1 Fabrika ile İlgili Kavramlar  1142
8.9.2 Fabrikanın Diğer Taşınmazlardan Ayrılan Yönleri  1143
8.9.3 Fabrika Türleri  1145
8.9.3.1 Emlak Vergisi Tebliğine Göre  1146
8.9.3.2 Yapım Tekniklerine Göre  1146
8.9.3.3 Taşıyıcı Sistemine Göre  1147
8.9.3.4 Temel Sistemine Göre  1147
8.9.3.5 Çatı Sistemine Göre  1147
8.9.3.6 Cephe Sistemine Göre  1148
8.9.3.7 İş Sağlığı ve Güvenliği Tehlike Sınıfına Göre  1148
8.9.3.8 Üretilen Ürüne Göre  1148
8.9.3.9 Değerleme Kriterlerine Göre  1149
8.9.4 Fabrikaların Tabi Oldukları Hukuk Kaynakları  1150
8.9.5 Fabrika Değerlemesinde Değer Tanımı ve Değerleme Yöntemleri  1150
8.9.5.1 Değerleme ile İlgili Tanımlar  1150
8.9.5.2 Fabrika Değerleme Yöntemleri  1152
8.9.5.3 Maliyet Yöntemine Dayalı Değerlemenin Tanımı ve Çeşitleri  1153
8.9.6 Fabrika Değerlemesi Öncesi Yapılacaklar ve Talep Edilecek Belgelerle Bilgiler  1155
8.9.6.1 Fabrika Değerlemesi Öncesi Yapılacaklar  1155
8.9.6.2 Fabrika Değerlemesi Öncesi Talep Edilecek Bilgiler ve Belgeler  1157
8.9.7 Fabrika Değerlemesi Raporunda Bulunması Gereken Özet Bilgiler  1158
8.9.8 Fabrika Değerlemesinde Dikkat Edilecek Noktalar  1159
8.9.9 Fabrika Değerlemesi İçin Örnek  1163
8.10 İRTİFAK HAKKI DEĞERLEMESİ  1171
8.10.1 Genel Olarak İrtifak Hakları ve Değerleme  1171
8.10.2 Uygulamada İrtifak Hakkı Değerlemeleri  1176
8.10.3 Kamulaştırmada İrtifak Hakkı ve Uygulaması  1182
8.10.4 Diğer Örnekler  1187
8.10.5 İntifa Hakkı Değerlemesi  1192
8.10.6 Üst Hakkı Değerlemesi  1194
8.11 ŞEREFİYELENDİRMELER  1195
8.11.1 Yasalarda Şerefiye  1195
8.11.1.1 3194 Sayılı İmar Yasası’na Göre Şerefiyelendirme  1195
8.11.1.2 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’na Göre Şerefiyelendirme  1196
8.11.1.3 1163 Sayılı Kooperatifler Yasası’na Göre Şerefiyelendirme  1196
8.11.1.4 Belediye ve Belediye Şirketlerince Yapılacak Konutların Şerefiyelendirilmesi  1197
8.11.2 Uygulama Açısından Şerefiye  1198
8.11.3 Şerefiyendirme Çalışmaları Uygulama Örnekleri  1201
8.11.3.1 Şerefiyelendirme Raporları Nasıl Hazırlanır?  1202
8.11.3.2 Tamamlanmış Konut Sitesi İçin Şerefiyelendirme / Değerleme Çalışması Örneği  1204
8.11.3.2.1 Konum Faktörü  1205
8.11.3.2.2 Manzara Faktörü  1205
8.11.3.2.3 Kat Faktörü  1206
8.11.3.2.4 Cephe Faktörü  1206
8.11.3.2.5 Yön Faktörü  1207
8.11.3.2.5 Sonuç  1207
8.11.3.3 Proje Aşamasındaki Konut Sitesi İçin Şerefiyelendirme / Değerleme Çalışması Örneği  1208
8.11.3.4 Dükkân, Mağaza vb. Ticari Alanların Şerefiyelendirilmesi  1209
8.11.3.5 Mağaza Şerefiyelendirme Çalışması Örneği  1210
8.12 ECRİMİSİL İŞLEMLERİ VE DEĞERLEMESİ  1211
8.12.1 Ecrimisil ve İşgalci Kavramları  1211
8.12.2 Ecrimisilin Yasal Mevzuatı  1212
8.12.3 Ecrimisil Tespit İşlemleri  1213
8.12.3.1. Taşınmaz Tespit Tutanağı  1214
8.12.3.2 Tespit İşlemlerinde Süre  1214
8.12.3.3 Tespit Sonucu Ecrimisil Talep Etmenin Koşulları  1214
8.12.3.3.1 Hazineye Ait Taşınmazın İşgal Edilmiş Olması  1214
8.12.3.3.2 Kullanıcıların Hakkı Bulunmaması ve İdarenin Rızasının Olmaması  1214
8.12.4 Ecrimisil Takdir İşlemleri  1215
8.12.5 Ecrimisil Tebliğ İşlemleri  1218
8.12.6 Ecrimisil Tahsil İşlemleri  1218
8.12.6.1 Vadesinde Ödenmeyen Ecrimisiller  1218
8.12.6.2 Ecrimisilin Taksitle Ödenmesi  1219
8.12.6.3 Ecrimisilde İndirim  1219
Bölüm 9
ALMANYA’DA TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ
9.1 GENEL  1223
9.2 ALMANYA FEDERAL İMAR YASASI (AFİY)’NIN DEĞERLEMEYE İLİŞKİN HÜKÜMLERİ  1226
9.3 TAŞINMAZLARIN PİYASA (RAYİÇ) DEĞERLERİNİN SAPTANMASINA İLİŞKİN İLKELER TÜZÜĞÜ (Taşınmaz Değerlemesi Tüzüğü, ImmoWertV)  1230
9.4 KARŞILAŞTIRMA DEĞERİNİN VE TOPRAK DEĞERİNİN BELİRLENMESİ YÖNERGESİ (Vergleichswertrichtlinie, VW–RL)  1240
9.5 GELİR DEĞERİNİN BELİRLENMESİ YÖNERGESİ (Ertragswertrichtlinien, EW–RL)  1257
9.6 MALİYET DEĞERİNİN BELİRLENMESİ YÖNERGESİ (Sachwertrichtlinie, SW–RL)  1280
Bölüm 10
ULUSLARARASI DEĞERLEME STANDARTLARI
ULUSLARARASI DEĞERLEME STANDARTLARI 2017  1293
Ek 1: ALIŞTIRMA SORULARININ ÇÖZÜMLERİ  1355
Ek 2: TERİMLER VE SİMGELER  1369
Kaynaklar  1375
Kavramlar Dizini  1391
Özgeçmişler  1399
 


Osman Gökhan Antalya ...
Kasım 2019
99.00 TL
Sepete Ekle
Turhan Esener ...
Ekim 2019
85.00 TL
Sepete Ekle
A. Lale Sirmen
Ekim 2019
90.00 TL
Sepete Ekle





 

İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Birinci Baskıya Önsöz  7
İkinci Baskıya Önsöz  9
Üçüncü Baskıya Önsöz  11
Dördüncü Baskıya Önsöz  13
Kısaltmalar  35
Bölüm 1
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN AMACI, KAPSAMI VE ÖNEMİ
1.1 GİRİŞ  41
1.2 TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN AMACI  43
1.3 TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN KAPSAMI  45
1.4 TOPRAK POLİTİKASI VE TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN ÖNEMİ  48
1.5 TAŞINMAZ EKONOMİSİ–TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ İLİŞKİSİ  49
Bölüm 2
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN KAVRAMLAŞMA, TAŞINMAZ PİYASASI VE ANALİZLER
2.1 GENEL  51
2.2 TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN EKONOMİK KAVRAMLAR  51
2.2.1 Rant Nedir ve Kaynağı Nedir?  52
2.2.2 Fiyatın Temeli Nedir?  54
2.2.3 Değer Nedir?  55
2.2.4 Dil Birliği  55
2.2.5 Fiyat–Maliyet–Pazar–Değer İlişkisi  55
2.3 DEĞER TANIMLARI VE TÜRLERİ  57
2.3.1 Temel Kavram: Piyasa (Pazar) Değeri  57
2.3.2 Diğer Tanımlar  59
2.3.3 Türk Hukuk Sisteminde Değerleme ile İlgili Tanımlar ve Kavramlar  62
2.3.3.1 Anayasa  62
2.3.3.2 Türk Medeni Kanunu  63
2.3.3.3 Vergi Usul Yasası  66
2.3.3.4 Emlak Vergisi Yasası  68
2.3.3.5 Kamulaştırma Yasası  69
2.3.3.6 Sermaye Piyasası Yasası  70
2.3.3.7 Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Yasa  72
2.3.3.8 Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Yasa’da Değişiklik Yapılması Hakkında Yasa  72
2.3.3.9 Kat Mülkiyeti Yasası  72
2.3.3.10 Vakıflar Yasası  73
2.3.3.11 Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Yasa  73
2.3.3.12 Harçlar Yasası  73
2.3.3.13 Türk Borçlar Yasası  74
2.3.3.14 Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi İle Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Yasa  75
2.3.3.15 Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Yasa  77
2.3.3.16 Tapu ve Kadastro Mevzuatı  79
2.4 TAŞINMAZ PİYASASI  79
2.4.1 Taşınmaz Piyasasının Özellikleri  79
2.4.2 Piyasa Araştırma Teknikleri  83
2.4.3 Veri Analizi  85
2.4.4 Analiz Teknikleri  87
2.4.5 Para ve Sermaye Piyasalarının Rolü ve Taşınmaz Piyasaları ile Etkileşimi  88
2.4.6 Taşınmaz Değerlemesinin Adımları ve Piyasa Analizlerinin Öğeleri  89
2.5 DEĞERLEME SÜRECİNDEKİ İNCELEMELER  91
2.5.1 Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri  91
2.5.2 Taşınmazın Konumu  94
2.5.3 Taşınmazın Fiziksel ve Yerel Özellikleri  95
2.5.4 Taşınmazın Türü ve Kullanış Amacı  96
2.6 TAŞINMAZIN ANALİZİ  98
2.6.1 En Verimli ve En İyi Kullanım Analizi  98
2.6.2 SWOT Analizi  100
2.6.3 Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi  103
2.7 BİLGİSAYAR DESTEKLİ ANALİZLER  106
Bölüm 3
TÜRK HUKUK SİSTEMİNDE TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ
3.1 TÜRKİYE’DE KURUMLARIN VE KİŞİLERİN FAALİYETLERİNDE TEMEL ALDIKLARI VE KULLANDIKLARI DEĞERLEME SİSTEMLERİ  110
3.1.1 Kamulaştırma Yöntemini Temel Alan Yasalar ve Kurumlar  110
3.1.2 Emlak Vergisi Yöntemini Temel Alan Yasalar ve Kurumlar  112
3.1.3 Mahkemelerce Değerleme Yapılmasını Temel Alan Yasalar ve Kurumlar  112
3.1.4 SPK’dan Lisans Almış Taşınmaz/Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarını ve Şirketlerini Esas Alan Yasalar ve Kurumlar  112
3.1.5 Özel Amaçlı Komisyonları Temel Alan Yasalar ve Kurumlar  113
3.2 KAMULAŞTIRMA AMAÇLI DEĞERLEME  114
3.2.1 Kamulaştırma Bedelinin Ödenmesi  116
3.2.2 Kamu Yararı Kararı Alınması ve Onaylanması  117
3.2.3 İdarelerin Satın Alma Yöntemi  118
3.2.4 Kamulaştırma Bedelinin Belirlenmesinde Yetki  120
3.2.5 Bilirkişi Kurulu  122
3.2.6 Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Esasları  123
3.2.6.1 Taşınmazın Cinsi (Türü) ve Nevi (Niteliği)  125
3.2.6.1.1 Taşınmazın “Arsa mı?” Yoksa “Arazi mi?” Olduğunun Belirlenmesi  126
3.2.6.1.2 Arsa Olarak Değerlendirilmeyen Taşınmazlar: Köy Merkezlerindeki Taşınmazlar  133
3.2.6.2 Taşınmazın Yüzölçümü  133
3.2.6.3 Taşınmazın Değerini Etkileyebilecek Nitelikleri ve Unsurları  135
3.2.6.4 Taşınmazın Varsa Vergi Bildirimi  136
3.2.6.5 Kamulaştırma Tarihindeki Resmi Makamlarca Yapılmış Değerlemeler  138
3.2.6.6 Değerlemede (Bedel Tespitinde) Etkili Olacak Diğer Nesnel Ölçüler  138
3.2.7 Arsalarda Değerleme  142
3.2.7.1 Emsal Alınamayacak Satışlar  145
3.2.7.2 Özel Amaçlı Satışlar  146
3.2.7.3 Kamulaştırma Gününden Sonraki Satışlar  148
3.2.7.4 Kamulaştırma Nedeniyle Yapılan Alımlar  149
3.2.7.5 Paydaşlar ve Yakın Akrabalar Arasındaki Satışlar  149
3.2.7.6 Resmi Olmayan Satışlar  149
3.2.7.7 En İyi Emsal Satışlar  151
3.2.7.8 Düzenleme Ortaklık Payı Düşülmesi  152
3.2.8 Yapılarda Değerleme  155
3.2.8.1 Yapılardaki Değerlemelerde “Kamulaştırma Tarihi” ile İlgili Anayasa Mahkemesi Kararı  155
3.2.8.2 Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri  156
3.2.8.3 Kat Mülkiyetli Binalar  157
3.2.8.4 Yapılarda Özel Durumlar  158
3.2.9 Arazilerde Değerleme  160
3.2.9.1 Arazinin Kamulaştırma Tarihindeki Konumu ve Koşulları  162
3.2.9.2 Arazinin Mevkii ve Şartlarına Göre ve Olduğu Gibi Kullanılması  163
3.2.9.3 Ürünlere İlişkin Resmi Bilgilerin Elde Edilmesi  163
3.2.9.4 Sulu–Kuru Arazi  164
3.2.9.5 Kapama Arazi  166
3.2.9.6 Taşınmaz Üzerindeki Ağaçlar ve Muhdesat  168
3.2.9.7 Kapitalizasyon Faizi  169
3.2.9.8 Ürün Net Gelirinin Hesaplanması  173
3.2.10 İrtifak Hakkı Değerlemesi  174
3.2.11 Değerlemede Dikkate Alınmayacak Konular  175
3.2.12 Kısmen Kamulaştırma  176
3.2.13 Kamulaştırmasız El Koyma  180
3.3 EMLAK VERGİSİ AMAÇLI DEĞERLEME  194
3.3.1 Emlak Vergisinin Tarihsel Gelişimi  195
3.3.2 Emlak Vergisi Sisteminde Yetkili Kurumlar  197
3.3.3 Emlak Vergisini Düzenleyen Hukuk Kaynakları  199
3.3.4 Emlak Vergisinin Yükümlüleri  199
3.3.5 Emlak Vergisinin Konusu  200
3.3.6 Emlak Vergisinin Oranı  201
3.3.7 Emlak Vergisi İçin Temel Alınan Değer (Matrah) ve Bina, Arsa ve Arazinin Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi  201
3.3.7.1 Binaların Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi  202
3.3.7.2 Arsaların Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi  205
3.3.7.3 Arazilerin Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi  208
3.3.7.4 Emlak Vergisi Değerlerinin Duyurulması ve Kesinleşmesi  209
3.3.7.5 Emlak Vergisine Karşı Açılacak Davada Ehliyet  211
3.3.8 Emlak Vergisinin Tarhı ve Tahakkuku  212
3.3.9 Emlak Vergisinde, Dava Açma Süresi, Bilirkişi İncelemesi ve Diğer İşlemler  214
3.3.9.1 Dava Açma Süresi  214
3.3.9.2 Emlak Vergisinin Tespitinde Bilirkişi İncelemesi  215
3.3.9.3 Takdir Komisyonu Kararlarına Karşı Dava Açılmış Olup Olmamasına Göre Yapılacak İşlemler  216
3.3.10 Emlak Vergisi Yükümlülüğünün Başlangıcı ve Sonraki Yıllarda Yapılan Artışlar  217
3.3.11 Emlak Vergisi Ödeme Tarihleri  218
3.3.12 Emlak Vergisi Bildirimi Verilmemesi ile Vergi Değerini Değiştiren Nedenler  219
3.3.12.1 Emlak Vergisi Bildirimi Verilmemesi  219
3.3.12.2 Vergi Değerini Değiştiren Nedenler (EmlakVK, m. 33)  220
3.3.12.3 Tapudaki İşlemler Sırasında Alınacak Harca Esas Emlak Vergisi Değeri  221
3.4 SERMAYE PİYASASI’NDA TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ  226
3.4.1 Sermaye Piyasasında Tanımlar ve Kavramlar  227
3.4.2 Sermaye Piyasası Kurulu  228
3.4.2.1 Sermaye Piyasası Kurulunun Oluşumu  228
3.4.2.2 Sermaye Piyasasında Kurumlar  229
3.4.3 Sermaye Piyasasında Taşınmaz Değerlemesine İlişkin Düzenlemeler  230
3.4.4 Sermaye Piyasası Kuruluna Bağlı Kuruluşlar  234
3.4.4.1 Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği (TSPB)  234
3.4.4.2 Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş. (SPL)  234
3.4.4.3 Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB)  236
3.4.5 Gayrimenkul/Taşınmaz Değerleme Şirketleri  241
3.5 TOPLU DEĞERLEME  252
Bölüm 4
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ VE TAŞINMAZ HUKUKU
4.1 TAŞINMAZ MÜLKİYETİ  255
4.1.1 Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu  260
4.1.1.1 Arazi  260
4.1.1.2 Bağımsız ve Sürekli Haklar  261
4.1.1.3 Bağımsız Bölümler  262
4.1.2 Taşınmaz Mülkiyetinin Kapsamı  263
4.1.2.1 Bütünleyici Parça  263
4.1.2.2 Doğal Ürünler  263
4.1.2.3 Eklenti  263
4.1.2.4 Arazideki Yapılar  264
4.1.3 Taşınmaz Mülkiyetinin Türleri  265
4.1.3.1 Bağımsız Mülkiyet  266
4.1.3.2 Birlikte Mülkiyet  266
4.1.3.2.1 Paylı Mülkiyet  266
4.1.3.2.2 Elbirliği Mülkiyeti  272
4.1.4 Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması  272
4.1.4.1 Satış (Temlik)  273
4.1.4.2 Bağışlama  275
4.1.4.3 Trampa  277
4.1.4.4 Taksim (Bölme)  278
4.1.4.5 Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi  279
4.1.4.6 Miras  281
4.1.4.7 İşgal  282
4.1.4.8 Yeni Arazi Oluşması  283
4.1.4.9 Kazandırıcı Zamanaşımı  283
4.1.5 Taşınmaz Mülkiyetinin Tescilden Önce Kazanılması  284
4.1.5.1 Mahkeme Kararı  285
4.1.5.2 Cebri İcra  285
4.1.5.3 Kamulaştırma  285
4.1.5.4 Yasada Öngörülen Diğer Durumlarda Mülkiyetin Tescilden Önce Kazanılması  286
4.1.6 İrtifak Hakları  286
4.1.6.1 İntifa Hakkı  292
4.1.6.2 Oturma Hakkı (Sükna Hakkı)  297
4.1.6.3 Üst Hakkı (İnşaat Hakkı)  299
4.1.6.4 Kaynak Hakkı  302
4.1.6.5 Diğer İrtifak Hakları  304
4.1.7 Taşınmaz Yükü (Gayrimenkul Mükellefiyeti)  304
4.1.8 Taşınmaz Rehni  305
4.1.8.1 İpotek  307
4.1.8.2 İpotekli Borç Senedi  311
4.1.8.3 İrat Senedi  312
4.2 HARİTA  312
4.3 KADASTRO  317
4.3.1 Kadastronun Tarihi  318
4.3.2 Tapu ve Kadastro Faaliyetlerini Yürüten Kurum  320
4.3.3 Kadastro’da İşlem Akışı  324
4.3.4 Kadastro Haritalarında Teknik Sorunlar  326
4.3.5 Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri ve Büroları (LİHKAB)  328
4.4 TAPU SİCİLİ  328
4.4.1 Tapu Sicilinin Unsurları  329
4.4.1.1 Ana Siciller  330
4.4.1.2 Yardımcı Siciller  334
4.4.1.3 Diğer Siciller  336
4.4.1.4 Tapu Sicilini Oluşturan Ana ve Yardımcı Sicillerle İlgili İşlemler  336
4.4.2 Tapu Sicilinin İlkeleri  337
4.4.3 Tapu Siciline Kaydı Gereken Taşınmazlar  340
4.4.3.1 Arazi  340
4.4.3.2 Taşınmazlar Üzerindeki Bağımsız ve Sürekli Haklar  340
4.4.3.3 Kat Mülkiyetine Konu Olan Bağımsız Bölümler  341
4.4.3.3.1 Kat İrtifakının Kurulması  343
4.4.3.3.2 Yapı Ruhsatı Alınmadan Yalnızca Onaylı Projeye Dayalı Kat İrtifakı Kurulması Olanaklı mıdır?  344
4.4.3.3.3 Kat Mülkiyetinin Kurulması  346
4.4.3.3.4 17 Ocak 1957 ve 10 Ocak 1975 Öncesine Ait Yapılarda Kat Mülkiyetinin Kurulması  347
4.4.3.3.5 Kat Mülkiyetinin veya Kat İrtifakının Tapuya Tescili  347
4.4.3.3.6 Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Kurulmasının Değerlendirilmesi  348
4.4.4 Tapu Müdürlüğüne Başvuru ve Kabul, Kayıt ve İstemin Reddi Durumu  349
4.4.4.1 Tapu Müdürlüğüne Yapılan Başvuru ve Hak Sahibinin Belirlenmesi  349
4.4.4.2 Tapu Müdürlüğüne Yapılan Başvuruda Tasarruf Yetkisinin Belirlenmesi  350
4.4.4.3 Tapu Müdürlüğünde Resmi Senet Düzenlenmesini Gerektiren ve Gerektirmeyen İşlemler  351
4.4.4.4 Mülkiyet Hakkı ve Sınırlı Ayni Hakların Tescili  355
4.4.4.5 Tapu Sicili Özet Bilgileri  357
4.5 TAPU SİCİLİNİN ELEKTRONİK ORTAMDA TUTULMASI VE TAKBİS UYGULAMASI  360
4.5.1 Tapu Sicilinin Elektronik Ortamda Tutulması Yetkisi ve Yetkili Kurum  361
4.5.2 Tapu Sicilindeki Bilgi ve Belgelerin Veriliş Esasları  362
4.5.3 Değerleme Uzmanlarının Tapu Sicil ve Kadastro Bilgilerine Elektronik Ortamda Ulaşması  366
4.6 TAPU SİCİLİNDE HATALI BLOK VEYA BAĞIMSIZ BÖLÜM NUMARALARINDA DÜZELTME İŞLEMİ  371
4.7 TAPU İŞLEMLERİNDE ARACILIK HİZMETLERİ  377
4.8 CİNS DEĞİŞİKLİĞİ  378
4.9 YABANCILARA TAŞINMAZ SATIŞI  384
4.10 MİRASÇILIK BELGESİ  386
4.11 TAPU İŞLEMLERİNDE SORUMLULUK VE RÜCU  389
4.12 TAPU KÜTÜĞÜNDE TAKYİDATLAR, ŞERHLER VE BEYANLAR SÜTUNUNDAKİ KAYITLARIN KISITLAMALARI  389
4.12.1 Şerhler Sütunundaki Kayıtlar: Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları  394
4.12.1.1 Şerhler Sütununa Yazılan Kişisel Haklar  394
4.12.1.2 Şerhler Sütununa Yazılan ve Tasarruf Hakkını Kısıtlayan ve Yasaklayan Şerhler  395
4.12.1.2.1 Tasarruf Hakkını Kısıtlayan Şerhler  395
4.12.1.2.2 Tasarruf Hakkını Yasaklayan Şerhler  396
4.12.1.3 Geçici Tescil Şerhi  398
4.12.2 Beyanlar Sütununa Belirtmeler: Kamu Hukuku Kısıtlamaları  398
4.12.3 Beyanlar ve Şerhler Sütunundaki Kayıtlardan Tasarruf Hakkını Sınırlandıran Şerhler ve Belirtmeler  405
4.12.3.1 Kişiye Özgü Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları  407
4.12.3.2 Taşınmaza Özgü Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları  408
4.12.3.2.1 İhtiyati Tedbir  408
4.12.3.2.2 Haciz  410
4.12.3.2.3 Kamu Haczi  411
4.12.3.2.4 İhtiyati Haciz  412
4.12.3.2.5 İflas  414
4.12.3.2.6 Konkordato  415
4.12.3.2.7 Taşınmaz Davasında Davacı Lehine Verilen Kararın Şerhi – Henüz Kesinleşmemiş İlamların Şerhi (İcra ve İflas Yasası’nın 28. Maddesine Göre Şerh)  415
4.12.3.2.8 Aile Yurdu  416
4.12.3.2.9 Artmirasçı (Adaymirasçı) Atanması Şerhi  417
4.12.3.2.10 Aile Konutu Şerhi  417
4.12.3.2.11 Yargıç Kararıyla Eşin Tasarruf Yetkisinin Kısıtlanmasının Şerhi  418
4.12.3.2.12 Ticareti Terk Şerhi  419
4.12.3.2.13 Kamulaştırma Yasası’na göre, Taşınmazların Tapu Kaydına Yazılan Kısıtlamalar  420
4.12.3.2.14 Tapu Kütüğünün Nev’i Hanesinde Vakıf Şerhinin Bulunması  423
4.12.3.2.15 Tapu Kütüğünün Beyanlar Hanesinde “Arazi Toplulaştırması Kapsamına Alınmıştır” veya “Arazi Düzenlemesine Tabidir” Belirtmesi  424
4.12.3.2.16 Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Yasası’na Göre Şerh ve Belirtmeler  432
4.12.3.2.17 İskân Yasası’na Göre Şerh  442
4.12.3.2.18 Gecekondu Yasası’na Göre Şerh  443
4.12.3.2.19 3367 Sayılı Yasaya Göre, Köy Yasası Kapsamında Köy Yerleşim Alanlarında Arazi Tahsisi İle İlgili Şerh  444
4.12.3.2.20 Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri Belirtmesi  445
4.12.3.2.21 Kültür ve Tabiat Varlığı Belirtmesi  447
4.12.3.2.22 İpoteğin Paraya Çevrilmesi Şerhi (150/c Şerhi, Satışa Arz Şerhi)  452
4.12.3.2.23 1164 Sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Yasa’ya Göre Belirtme  453
4.12.3.2.24 Davalıdır Şerhi  455
4.12.3.2.25 Henüz Kesinleşmemiş İlamların Şerhi  455
4.12.3.2.26 Arsa Düzenlemesine Tabidir Belirtmesi  455
4.12.3.2.27 “Bina Kişisine Aittir” Belirtmesi  456
4.12.3.2.28 Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ile Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri Şerhi  457
4.12.3.2.29 Geçici Tescil Şerhi  460
4.12.3.2.30 Organize Sanayi Bölgesi Şerhi  461
4.12.3.2.31 3402 Sayılı Kadastro Yasası’nın 22/a Maddesine Göre Konulan Şerh  464
4.12.3.2.32 Teknik Hataların Düzeltilmesine İlişkin Belirtme  465
4.12.3.2.33 2859 sayılı Tapulama ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi Hakkında Yasa’ya Göre Yenileme Yapılacağına İlişkin Belirtme  466
4.12.3.2.34 Tecavüzlü Bina Belirtmesi  467
4.12.3.2.35 2981 Sayılı İmar Affı Yasası Belirtmesi  468
4.12.3.2.36 Muvakkat (Geçici) İnşaat Şerhi  469
4.12.3.2.37 İkinci Kez Arsa Düzenlemesi (Parselasyon) Yapılan Kat İrtifaklı veya Kat Mülkiyetli Parsellerde Parsele Yapılan Hisselendirme  469
4.12.3.2.38 Otopark Şerhi  470
4.12.3.2.39 7269 Sayılı Yasaya Göre Şerh  473
4.12.3.2.40 “İmar Planında Turizm Tesis Alanıdır vb” Şerhi  474
4.12.3.2.41 Zonguldak Taşkömürü Havzasında “Havza–i Fahmiye” Belirtmesi  478
4.12.3.2.42 Geçit Hakkı Belirtmesi  478
4.12.3.2.43 Önalım (Şufa) Hakkı Şerhi  482
4.12.3.2.44 Alım (İştira) Hakkı Şerhi  483
4.12.3.2.45 Geri Alım (Vefa) Hakkı Şerhi  484
4.12.3.2.46 Kıyı Yasası ile Uygulama Yönetmeliği Uyarınca Konulan Belirtme  485
4.12.3.2.47 Hatalı Blok ve/veya Hatalı Bağımsız Bölüm Belirtmesi  489
4.12.3.2.48 Kentsel Dönüşüm ve Yenileme Alanı, Riskli Alan, Riskli Yapı ve Rezerv Yapı Alanı Belirtmesi  490
4.12.3.2.49 Zemin ve Gedikler (Örfü Belde ve Paftos)  501
4.12.3.2.50 Taşkın Yapılar  504
Bölüm 5
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ VE İMAR HUKUKU
5.1 TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNDE İMAR HUKUKU İNCELEMELERİNİN ÖNEMİ  509
5.1.1 İmar Hukuku İncelemelerinde Mutlaka Görülmesi Gereken Belgeler  509
5.1.2 İmar Hukuku İncelemelerinde Dikkate Alınması Gereken Mevzuat  514
5.2 TÜRKİYE’DE MEKÂNSAL PLANLAMA (İMAR PLANLARI)  518
5.2.1 İmar Planları  522
5.2.1.1 İmar Planının Amacı, Tanımı ve Niteliği  523
5.2.1.2 İmar Mevzuatında Özel Yasaların Rolü ve Öncelikle Uygulanma Koşulları  525
5.2.1.3 Bir Bölgede Birden Çok Yasa Bulunması Durumunda Öncelikle Uygulanacak Yasa?  532
5.2.1.4 Mekânsal Planlama Kademeleri  533
5.2.1.4.1 Mekânsal Strateji Planı  537
5.2.1.4.2 Çevre Düzeni Planı  537
5.2.1.4.3 İmar Planı  540
5.2.1.5 Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne Göre Özel Amaçlı Plan ve Projeler  541
5.2.1.5.1 Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne Göre Özel Amaçlı Plan ve Projelerin Hukuki Durumu  541
5.2.1.5.2 Özel Amaçlı Plan ve Projelerin Tanımları  542
5.2.1.6 İmar Planları Konusunda Yetkili Kurumlar  543
5.2.1.6.1 İmar Planlarının Hazırlanmasında ve Onaylanmasında Yerel Yönetimler Arasında Görev–Yetki ve Sorumluluklarla İlgili Farklı Düzenlemeler  544
5.2.1.6.2 Büyükşehirlerde İmar Planlarının Onayıyla İlgili Büyükşehir Belediyesi ile İlçe Belediyelerinin Yetkileri  548
5.2.1.6.3 Büyükşehirlerde İmar Planları ile İlgili Olarak Büyükşehir Belediye Başkanına Verilen Denetleme Yetkisinin Artırılması  551
5.2.1.6.4 İmar Planlarının Hazırlanmasında ve Onaylanmasında Merkezi Yönetimin Görev–Yetki ve Sorumluluklarını Artıran Düzenlemeler  553
5.2.1.6.5 İmar Planları ile İlgili Merkezi Yönetimin Mutlak Etkisi  556
5.2.1.6.6 İmar ile İlgili Merkezi Yönetimin Mutlak Denetimi  556
5.2.1.7 Üst ve Alt Ölçekli Planlar Arasında Uyumluluk  559
5.2.1.8 Türkiye’de Mekânsal Planlar (İmar Planları) ile İlgili Genel Esaslar  560
5.2.1.8.1 İmar Planları Müellif Olmadan Yapılabilir mi?  561
5.2.1.8.2 Mekânsal Plan Yapımında Kurum ve Kuruluş Görüşlerinin Alınması Zorunlu mudur?  562
5.2.1.8.3 İmar Planlarının İdareye Sunulması (MPYY, m. 31)  562
5.2.1.8.4 Mekânsal Planların İdarelerce Ön İncelemesinde Süre Kısıtlaması Var mıdır?  562
5.2.1.8.5 Mekânsal Planlar Hangi Karar Mercilerince Onaylanır ve Nasıl Yürürlüğe Girer?  562
5.2.1.8.6 Çevre Düzeni Planı ve İmar Planları Onaylandıkları Tarihten Başlayarak Kaç Gün Sonra İlan Edilir?  565
5.2.1.8.7 İmar Planları Ne Zaman Kesinleşir?  566
5.2.1.8.8 İmar Planlarının Kesinleşmesinde Hangi Tarihi Temel Almak Gerekir?  567
5.2.1.8.9 Mekânsal Planlar, Sit Alanlarında Nasıl Onaylanır ve Yürürlüğe Girer?  567
5.2.1.8.10 İmar Planlarının Aleniyeti (Herkese Açıklık) Nasıl Sağlanır?  568
5.2.1.8.11 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı Olmadan 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Yapılabilir mi?  569
5.2.1.8.12 İmar Planı Revizyonu ve İlaveleri Nasıl Yapılır? İmar Planları Değiştirilebilir mi?  572
5.2.1.9 İdari Yargıda İmar Planlarının İptali ve Sonuçları  573
5.2.1.9.1 İmar Planlarına Karşı İtirazın ve İptal Davasının Süre Açısından Hukuksal Dayanağı Nedir?  575
5.2.1.9.2 İmar Planlarına Karşı Kaç Tür Dava Açma Durumu Vardır?  577
5.2.1.9.3 İmar Planı İptal Edilirse ve/veya Yürürlüğü Durdurulursa Hangi Durumlar Ortaya Çıkar?  580
5.2.1.9.4 İmar Planı İptal Edildiğinde Önceki Plan Yürürlüğe Girer mi?  582
5.2.1.9.5 Türkiye’de İmar Planlarını Kimler Geçersiz Duruma Getirir?  583
5.2.1.10 İmar Hakları  583
5.2.1.10.1 Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde Yer Verilen Tanımlar  583
5.2.1.10.2 Parsel Kullanım Fonksiyonlarına Göre Yapılaşma Koşulları  583
5.2.1.10.3 Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde İmar Haklarının Oluşmasını Etkileyen Tanımlar  588
5.2.1.10.4 Plan Raporu, Gösterim (Lejant) Teknikleri ve Plan Notu  591
5.2.1.10.5 İmar Planlarının Yapımı ve Değişikliklerinde Standartlar  594
5.2.1.10.6 İmar Planlarında İnşaat Miktarını Tanımlayan (E, TAKS, KAKS, h) Özel İşaretler  595
5.3 İMAR PROGRAMI  600
5.3.1 İdareler Kamulaştırma+Arsa Düzenlemesi+İmar Planı Yapımına Zorlanabilir mi?  600
5.3.2 İmar Hukuku ve Taşınmaz Mülkiyeti İlişkilerini Düzenleyen Kaç Tür Plan Vardır?  604
5.3.3 Türkiye’de İmar Planlarının Uygulanmasında Yeni Düzenlemeler  606
5.4 İMAR DURUMU BELGESİ  608
5.5 ARSA DÜZENLEMESİ  610
5.5.1 Türkiye’de Arsa Düzenlemesi  611
5.5.1.1 Türkiye’de Arsa Düzenlemesinin Tarihi ve Düzenlemenin Niteliği  611
5.5.1.2 Türkiye’de Arsa Düzenlemesinin Hukuksal ve Teknik Temelleri  613
5.5.1.3 Düzenleme Ortaklık Payı Nedir ve Nasıl Hesaplanır?  620
5.5.1.4 Arsa Düzenlemesinde “Kapanmış Yollarla Yol Fazlaları” veya “Yoldan İhdas” Nedir?  631
5.5.1.5 Arsa Düzenlemelerinde Hatalı Uygulamalarla İlgili Danıştay İçtihatları  635
5.5.1.6 Arsa Düzenlemeleri ile Taşınmaz Değerlerinde Oluşan Artış  644
5.5.1.7 Kat Mülkiyeti ya da Kat İrtifakı Kurulmuş Yapılar Yeniden Arsa Düzenlemesine Konu Olabilir mi?  645
5.5.2 Arsa Düzenlemesi ile İlgili Alıştırmalar  646
5.6 YAPI RUHSATI VE YAPI KULLANMA İZNİ  650
5.6.1 Yapı Ruhsatı  652
5.6.1.1 Yapı Ruhsatı Düzenlenirken Esas Alınan Tanımlar  660
5.6.1.2 Yapı Ruhsatında Yapı Tipleri Sınıflaması  663
5.6.1.3 Adına Yapı Ruhsatı Düzenlenebilecek Kişiler ve Kuruluşlar  663
5.6.1.4 Yapı Ruhsatı İçin Hangi Belgelerle Başvurulur?  664
5.6.1.5 Yapı Ruhsatı Başvurusunda Tapu Yerine Geçen Belgeler  666
5.6.1.6 Yapı Ruhsatı Başvurusunda İdareye Verilecek Projeler  667
5.6.1.7 Projelerin İncelenmesi ve Yapı Ruhsatının Düzenlenmesi Süresi  669
5.6.1.8 Yapı Ruhsatı İçin Taşınmazın Arsa (İmar Parseli) Durumuna Getirilmesi Zorunluluğu  670
5.6.1.8.1 Arsa Düzenlemesi Yapılmadan Ayırma ve Birleştirme İşlemi ile “Arsa” Oluşturulabilir mi?  671
5.6.1.8.2 Yapı Düzeni veya Kullanım Kararı Birbirinden Farklı Olan Parseller Birleştirilebilir mi?  673
5.6.1.8.3 Yola Cephesi Olmayan Parsel Oluşturulabilir mi?  673
5.6.1.9 Yapı Ruhsatı Kaç Kopya Düzenlenir?  674
5.6.1.10 Yapı Ruhsatının Düzenlenmesinde ve İncelenmesinde Dikkat Edilecek Konular  674
5.6.1.11 Yapı Ruhsatı Gerektirmeyen Değişiklikler ve Onarımlar  686
5.6.1.12 Yapı Ruhsatı Gerektiren Değişiklikler ve Onarımlar  689
5.6.1.13 Kamu Kurumlarınca ve Kuruluşlarınca Yapılacak veya Yaptırılacak Yapılar  699
5.6.1.14 Yapı Ruhsatı Alındıktan Sonra Yapıya Başlama ve Bitirme  699
5.6.1.14.1 Yapı Ruhsatının Süresinin 5 Yıl Daha Uzatılması İçin Başvuruda Bulunulmuşsa  700
5.6.1.14.2 Yapı Ruhsatının Süresinin 5 Yıl Daha Uzatılması İçin Başvuruda Bulunulmamışsa  701
5.6.2 Yapı Kullanma İzni  702
5.6.2.1 Yapı Kullanma İzni İçin Hangi Belgelerle Başvurulur?  704
5.6.2.2 İdarelerce Yapı Kullanma İzni Başvurularının İncelenmesi  704
5.6.2.3 İdarelerce Yapı Kullanma İzni Ne Kadar Sürede Verilir?  704
5.6.2.4 Yapı Kullanma İzinlerinde Başvuru Sahibinden Bilgi ve Belge İstenmesine İlişkin İlkeler  706
5.6.2.5 Yapı Kullanma İzin Belgesinin Ulusal Adres Veri Tabanı’ndan Mekânsal Adres Kayıt Sistemi (MAKS) Üzerinden Verilmesi  707
5.6.3 Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzninin Taşınmaz Değerlemesine Olan Etkileri  707
5.7 İMARDA KAZANILMIŞ HAK  711
5.7.1 Kazanılmış Hak Nedir, Ne Zaman Doğar?  711
5.7.2 İmar Planının İptal Edilmesi veya Yürürlüğünün Durdurulması Durumunda İmarda Kazanılmış Hak  716
5.7.2.1 Danıştay’ın 2013 Yılından Önceki Kararlarında Kazanılmış Hak  716
5.7.2.2 Danıştay’ın 2013 Yılından Sonraki Kararlarında Kazanılmış Hak  724
5.7.3 İmar Planlarının Değiştirilmesi Durumunda Kazanılmış Hak  726
5.7.4 Arsa Düzenlemesinin (Parselasyon İşleminin) İptal Edilmesi Durumunda Kazanılmış Hak  727
5.7.5 Hukuka Aykırı Verilen Yapı Ruhsatı Açısından Kazanılmış Hak  730
5.7.6 Türk Medeni Kanunu ve Taşınmaz Mülkiyeti Açısından Kazanılmış Hak  734
5.8 RUHSATSIZ VE/VEYA RUHSAT VE EKLERİNE AYKIRI YAPILAR  737
5.8.1 Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılarla İlgili Yıkım İşlemleri  739
5.8.1.1 Ruhsatsız Yapıyı veya Ruhsat ve Eki Projeye Aykırılığı Kimler Tespit Eder?  740
5.8.1.2 Ruhsatsız Olduğu veya Ruhsat ve Eki Projeye Aykırılığı Tespit Edilen Yapı İçin Ne Tür Bir Tutanak Düzenlenir?  740
5.8.1.3 Tebligatlarda Muhatap Kimlerdir?  741
5.8.1.4 Tebligat Hangi Adrese Gönderilir?  742
5.8.1.5 Yapı Tatil Zaptına Neler Yazılmalıdır?  742
5.8.1.6 Yapı Sahibine Ne Kadar Süre Verilir?  743
5.8.1.7 Verilen Süre İçinde Ruhsata Uygun Duruma Getirilmeyen veya Ruhsat Alınmayan Yapılarla İlgili İşlemler  744
5.8.1.7.1 İmara Aykırılık Daha Sonra Tesis Edilen Bir İşlemle Giderilebilir mi?  745
5.8.1.7.2 İmara Aykırılık “İmar Hakkı Transferi” ile Giderilebilir mi?  746
5.8.1.8 Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Yıkılması İçin Önkoşullar  748
5.8.1.8.1 Yapının Candan ve Eşyadan Tahliye Edilmesi  748
5.8.1.8.2 Yapının Bedelinin Ödenmesi  750
5.8.1.8.3 Yapı Sahiplerinin Yıkım ile İlgili Belediye Encümeni Kararının İptali İçin İdari Yargıya Başvurmaları  750
5.8.1.9 Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Yıkılmamasının Sonuçları, Sorumlular Hakkında Yapılacak İşlemler  751
5.8.1.9.1 Mahkeme Kararlarının Uygulanmaması Durumu  752
5.8.1.9.2 İmara Aykırılığı Tespit Edilen Yapılarla İlgili Türk Ceza Yasası Uygulamaları  754
5.8.2 Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılarla İlgili İdari Para Cezası İşlemleri  756
5.8.3 Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Taşınmaz Değerlemesindeki Rolü  758
5.8.4 İmar Barışı Uygulamaları  762
5.9 İMAR MEVZUATINDA ÖZEL DURUMLAR  767
5.9.1 SİT İlan Edilen Yerler  768
5.9.2 Su Havzaları ve Dere Yatakları  782
5.9.3 Kıyılar  789
5.9.3.1 Kıyılarda “Kıyı Çizgisi” ve “Kıyı Kenar Çizgisi”  789
5.9.3.2 Cumhuriyet Döneminde Kıyılar ile İlgili Yasal Düzenlemeler  794
5.9.3.3 “Kıyı”da Yapılacak Uygulamalar  796
5.9.3.3.1 “Kıyı”nın Hukuksal Durumu  796
5.9.3.3.2 “Kıyı”da İmar Planları ve Yapı İzni Süreçleri  799
5.9.3.4 “Sahil Şeridi”nde Yapılacak Uygulamalar  802
5.9.3.4.1 “Sahil Şeridi”nde Planlama ve Yapılaşma  802
5.9.3.4.2 Sahil Şeridinde Farklı Yapı Yaklaşma Mesafelerinde İnşa Edilen Yapılar ve Kazanılmış Hak  804
5.9.4 Tarım Arazileri  808
5.9.5 Sanayi Alanları  811
5.9.6 Ormanlar  818
5.9.6.1 Devlet Ormanlarında Yapı İzni Verilmesi  818
5.9.6.2 Ormanlardan Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerler  821
5.9.6.3 Özel Ormanlar  824
5.9.7 Turizm Koruma ve Geliştirme Bölgeleri ve Turizm Merkezleri  826
5.9.7.1 İmar ve Planlama Açısından İncelemeler  827
5.9.7.2 Turizm Tesislerinin Değerlemelerinde Turizm Tesislerinin Nitelikleri Açısından İncelemeler  829
5.9.7.3 Turizm Tesislerine Yapı Ruhsatı Verilmesinde Yeni Düzenleme  830
5.9.8 Kentsel Dönüşüm/Yenileme  832
5.9.8.1 Kentsel Dönüşüm Uygulamaları  833
5.9.8.2 6306 Sayılı Yasa Uygulamaları  836
5.9.8.3 5393 Sayılı Belediye Kanunu Uygulamaları  849
5.9.9 Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri  854
5.9.10 Boğaziçi Alanı  855
5.9.11 Vakıf Arazileri  857
5.9.12 Zeytinlik Alanları  858
5.9.13 Mera Arazileri  860
5.9.14 Zonguldak Taşkömürü Havzası  865
Bölüm 6
FİNANS MATEMATİĞİ
6.1 FİNANS MATEMATİĞİNİN KAPSAMI  867
6.2 PARANIN ZAMAN DEĞERİ (Finansın Birinci Temel İlkesi)  868
6.3 FAİZ KAVRAMI  870
6.3.1 Faizin Tanımı ve Faizi Etkileyen Faktörler  870
6.3.2 Nominal Faiz – Reel Faiz Oranı Ayrımı  872
6.3.3 Basit Faiz  874
6.3.3.1 Basit Faizde Gelecekteki Değer  875
6.3.3.2 Basit Faizde Bugünkü (Şimdiki) Değer  875
6.3.4 Bileşik Faiz  876
6.3.5 Bugünkü (Şimdiki) Değer, Net Bugünkü Değer ve Gelecekteki Değer  878
6.3.5.1 Bugünkü (Şimdiki) Değer  879
6.3.5.2 Net Bugünkü (Şimdiki) Değer  879
6.3.5.3 Gelecekteki Değer  880
6.3.6 Anüiteler  881
6.3.6.1 Dönem Sonu Anüiteleri  881
6.3.6.1.1 Dönem Sonu Anüitelerin Gelecek Değeri  881
6.3.6.1.2 Dönem Sonu Anüitelerin Bugünkü Değeri  882
6.3.6.2 Dönem Başı Anüiteleri (Erkan a)  883
6.3.6.2.1 Dönem Başı Anüitelerin Gelecek Değeri  883
6.3.6.2.2 Dönem Başı Anüitelerin Bugünkü Değeri  883
6.3.6.3 Artan Anüiteler  884
6.3.6.4 Geciktirilmiş Anüiteler  885
6.3.6.4.1 Dönem Sonu Geciktirilmiş Anüiteler  885
6.3.6.4.2 Dönem Başı Geciktirilmiş Anüiteler  885
6.4 ULUSLARARASI GEÇERLİLİĞİ OLAN YATIRIM KARLILIĞI HESAPLARI  886
6.4.1 Net Bugünkü Değer (NBD /NPV)  887
6.4.2 İç Verim Oranı (OİV / IRR)  890
6.4.3 Amorti (Geri Ödeme) Süresi (SGÖ / PBP)  892
6.4.4 Kârlılık Endeksi (EK / PI)  892
Bölüm 7
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ YÖNTEMLERİ
7.1 GENEL  895
7.1.1 Taşınmaz Değerlemesi Yöntemlerinin Gruplandırılması  895
7.1.2 Yöntemlere İlişkin Değerlendirme  899
7.1.3 Değerleme Yönteminin Belirlenmesi  900
7.2 KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ  901
7.2.1 Genel  901
7.2.2 Yöntemin Uygulanması  903
7.2.2.1 Toprak Değeri  903
7.2.2.2 Satış İşlemleri Verilerinin Araştırılması  904
7.2.2.3 İşlem Verilerinin Doğrulanması  905
7.2.2.4 Karşılaştırma Birimlerinin Seçilmesi  905
7.2.2.5 Benzer (Emsal) Satışların İncelenmesi ve Düzeltilmesi  907
7.2.2.6 Karşılaştırma Yönteminde Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması  907
7.2.2.7 Yapılı Taşınmazların Değerinin Belirlenmesi  908
7.2.2.8 Çarpanlar  908
7.2.2.8.1 Gelir Çarpanı  909
7.2.2.8.2 Yapı Çarpanı  909
7.2.3 Örnekler  909
7.2.4 Alıştırma Soruları  916
7.3 GELİR YÖNTEMİ  920
7.3.1 Genel  920
7.3.2 Yöntemin Uygulanması  921
7.3.2.1 Potansiyel Brüt Gelir (Potential Gross Income, PGI)  922
7.3.2.2 Kira  923
7.3.2.2.1 Dönemsel Kira (Sözleşme Kirası)  923
7.3.2.2.2 Tarihsel Kira  923
7.3.2.2.3 Dış Ekonomik Faktörler  924
7.3.2.3 Diğer Gelirler  924
7.3.2.4 Efektif (Fiili) Brüt Gelir (Effective Gross Income, EGI)  925
7.3.2.5 Net Faaliyet Geliri (Net Operating Income, NOI)  926
7.3.2.6 Faaliyet (İşletme) Giderleri  926
7.3.2.6.1 Faaliyet Giderlerinin Sınıflandırılması  926
7.3.2.6.2 Muhasebe Amaçlı Giderler  927
7.3.2.6.3 Faaliyet Giderleri Tablosunun Yeniden Düzenlenmesi  927
7.3.2.7 Faaliyet Tablosu Oranları  928
7.3.2.8 Kapitalizasyon Oranı  929
7.3.2.8.1 Kapitalizasyon Oranının Belirlenmesi  930
7.3.2.8.2 Kapitalizasyon Oranının Yapılandırılması  931
7.3.2.8.3 Anapara Geri Ödemesi İçin Oran Seçme  932
7.3.2.8.4 Piyasadan Çıkarma Yöntemiyle Faiz Oranının Belirlenmesi  933
7.3.2.8.5 Yatırım Bandı Yöntemi–İpotek ve Özkaynak Bileşenleri  934
7.3.2.9 Gelir Yönteminin Uygulanması ile İlgili Formüller  935
7.3.2.9.1 Kapitalizasyon Formülleri  935
7.3.2.9.2 Çarpanlar  935
7.3.3 Örnekler  937
7.3.4 Alıştırma Soruları  946
7.4 İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIŞI (İNA) YÖNTEMİ  947
7.4.1 Genel  947
7.4.2 İndirgenmiş Nakit Akışı Yönteminin Tanımı ve Kapsamı  948
7.4.3 İNA Yönteminin Uygulaması  950
7.4.3.1 Yöntemin Temel Formülü  950
7.4.3.1.1 Nakit Akışlarının Belli Bir Oranda Büyüdüğü Varsayıldığında  951
7.4.3.1.2 Nakit Akışlarının Belli Bir Oranının Yeni Yatırımlara Aktarıldığı Varsayıldığında  951
7.4.3.1.3 Enflasyonist Ortamlarda  952
7.4.3.1.4 Nakit Akışları Kestiriminde Risk Faktörü Dikkate Alınırsa  952
7.4.3.2 İNA Yönteminde 3 Önemli Öğe  953
7.4.3.2.1 Nakit Akış Tabloları  953
7.4.3.2.2 Nakit Akışları Kestirim Süresi  954
7.4.3.2.3 İndirgeme Oranı  955
7.4.3.3 Yöntemin En Yaygın Uygulamaları  961
7.4.4 Örnekler  961
7.4.5 Alıştırma Soruları  964
7.5 MALİYET YÖNTEMİ  965
7.5.1 Genel  965
7.5.2 Maliyet Yönteminin Tanımı ve Kapsamı  967
7.5.3 Yapı Türleri ve Yapı Malzemeleri  968
7.5.4 Yöntemin Uygulanması  970
7.5.4.1 Genel  970
7.5.4.2 Yöntemin Adımları  970
7.5.4.3 Amortismanın Önemi  973
7.5.4.3.1 Tanımlar  973
7.5.4.3.2 Amortisman Belirleme Yöntemleri  973
7.5.4.3.3 Amortismanla İlgili Bazı Formüller  976
7.5.5 Örnekler  976
7.5.6 Alıştırma Soruları  983
7.6 DİĞER YÖNTEMLER  984
7.6.1 Kalan (Residual) Yöntemi  984
7.6.1.1 Kalan Yönteminin Kapsamı  984
7.6.1.2 Kalan Yönteminin Yapı Taşları  986
7.6.1.3 Kalan Yönteminin Sakıncaları  989
7.6.1.4 Örnekler  990
7.6.2 Likidasyon Yöntemi  995
7.6.2.1 Yöntemin Tanımı ve Kapsamı  996
7.6.2.2 Yöntemin Seçenekleri  996
7.6.2.2.1 Hemen Yıkım Durumunda Likidasyon Değeri  996
7.6.2.2.2 Hemen Yıkımın Yapılmaması Durumunda Likidasyon Değeri  997
7.6.2.2.3 Uzun Süre Yıkım Yapılmaması Durumunda Likidasyon Değeri  998
7.6.2.3 Genel Likidasyon Değeri Formülleri  998
7.6.2.4 Örnekler  999
Bölüm 8
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNDE ÖZEL UYGULAMALAR
8.1 ARSALARIN DEĞERLEMESİ  1003
8.1.1 Arsa–Arazi Kavramları  1003
8.1.2 Arsaların Değer Tespit Raporlarının İmar Mevzuatı Açısından Analizi  1004
8.1.2.1. Mekânsal Planlar  1005
8.1.2.2. Plan Notu  1005
8.1.2.3. Arsaların Yapılaşma Koşullarına İlişkin Tanımlamalar  1006
8.1.3 Tapu Kayıtlarının İncelenmesi ve Önemi  1009
8.1.4 Konum Tespiti ve Önemi  1010
8.1.5 Arsa Değer Tespitinde Kullanılan Değerleme Yaklaşımları  1010
8.1.5.1 Pazar Yaklaşımı  1010
8.1.5.1.1 Değerleme Adımları  1011
8.1.5.1.2 Verilerin Araştırılması  1011
8.1.5.1.3 Verilerin Doğrulanması  1011
8.1.5.1.4 Karşılaştırma Kriterlerinin Seçimi  1011
8.1.5.1.5 Emsal Satışların Düzeltilmesi  1013
8.1.5.1.6 Uzlaştırma  1013
8.1.5.2. Proje Geliştirme Yaklaşımı  1016
8.1.5.3 Kat Karşılığı Oranıyla Arsa Değerinin Tespiti  1017
8.1.5.4 En Verimli ve En İyi Kullanım  1018
8.1.6 Uygulama Örnekleri  1019
8.1.6.1 Pazar Yaklaşımı Uygulama Örneği  1019
8.1.6.2 Proje Geliştirme Yaklaşımı Uygulama Örneği  1020
8.1.6.3 Kat Karşılığı Oranıyla Arsa Değerinin Tespiti Uygulama Örneği  1023
8.2 KONUT VE İŞYERİ (OFİS, BÜRO, DÜKKAN, MAĞAZA, SHOWROOM V.B.) DEĞERLEMELERİ  1024
8.2.1 Konut ve İşyeri Kavramları  1024
8.2.2 Konut Sektörü ve Gelişimi  1025
8.2.3 Konut Değerlemesinin Önemi  1030
8.2.3.1 Pazar Analizi Süreci  1032
8.2.3.2. Gayrimenkul Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri  1032
8.2.3.2.1 Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma Yöntemi–Karşılaştırmalı Satış Analizi)  1032
8.2.3.2.2 Maliyet Yaklaşımı  1037
8.2.3.2.3 Gelir Yaklaşımı  1040
8.2.4. Konut ve İşyeri Değerlemelerinde Yöntemlerin Uygulamasında Yaşanan Sorunlar  1042
8.3 ARAZİ (TARIMSAL TOPRAKLARIN) DEĞERLEMESİ  1043
8.3.1 Genel  1043
8.3.2 Yöntemler  1044
8.3.2.1 Karşılaştırma Yönteminin Temelleri  1045
8.3.2.1.1 Kişisel Kanıya Dayanan Karşılaştırma Yöntemi  1046
8.3.2.1.2 Karşılaştırmaya Dayanan Değerleme Yöntemi  1046
8.3.2.1.3 Çarpan Temeline Dayanan Karşılaştırma Yöntemi  1048
8.3.2.1.4 Tipik Değerlere Dayanan Karşılaştırma Yöntemi  1049
8.3.2.2 Gelir Yönteminin Temelleri  1050
8.3.2.2.1 İşletmenin Net Geliri  1051
8.3.2.2.2 Kapitalizasyon Oranı  1052
8.3.2.3 Maliyet Yöntemi  1055
8.3.2.4 İkame Fiyatı Yöntemi  1056
8.3.2.5 Dönüşüm Fiyatı Yöntemi  1056
8.3.2.6 Tamamlayıcı Değer Yöntemi  1056
8.3.3 Üzerinde Ağaç Bulunan Taşınmazların Değerlemesi  1056
8.3.4 Örnekler  1060
8.3.5 Alıştırmalar  1065
8.4 İPOTEK KREDİSİ AMAÇLI HESAPLAMALAR  1067
8.4.1 Bazı Kavramlar ve Eşitlikler  1067
8.4.2 Yatırım Bandı Yöntemi  1068
8.4.3 Kalan Değer Yöntemleri  1068
8.4.4 Finansal Kaldıraç  1070
8.4.4.1 Kaldıracın Etkileri  1070
8.4.4.2 Pozitif, Negatif ve Nötr Kaldıraç  1070
8.4.4.3 Özkaynak Kapitalizasyon Oranı  1071
8.4.5 Örnekler  1071
8.5 TURİZM TESİSLERİ (OTEL, TATİL KÖYÜ vb) DEĞERLEMESİ  1078
8.5.1 Turizm Tesislerinin Değerlemesi Sırasında Dikkate Alınacak Yasalar ve Yönetmelikler  1081
8.5.2 Turizm Tesisleri Değerlemesinin Farklılıkları  1081
8.5.3 Kültür ve Turizm Bakanlığınca Her Yıl Duyurulan Oda m2 Birim Maliyetleri  1082
8.5.4 Turizm Tesisleri Değerleme Yöntemleri  1083
8.5.4.1 Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Karşılaştırma Yöntemi  1083
8.5.4.2 Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Maliyet Yöntemi  1085
8.5.4.3 Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Gelir Yöntemi  1086
8.5.4.4 Kapitalizasyon Oranının Belirlenmesi  1089
8.5.4.4.1 Kapitalizasyon Oranının Piyasadan Elde Edilen Verilere Göre Hesaplanması  1089
8.5.4.4.2 Yatırım Bandı Tekniği  1092
8.5.4.4.3 Yıllık Yatırım Bandı Yöntemi  1094
8.5.4.5 Turizm Tesisinin Değerinin Ortalama Oda Fiyatından Çıkarılması  1094
8.5.5 Örnek Uygulamalar  1095
8.6 ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ (AVM) DEĞERLEMESİ  1098
8.6.1 Saha İncelemesi  1099
8.6.2 Pazar Analizi ve Konum Değerlendirmesi  1100
8.6.3 Değer Takdiri  1101
8.6.3.1 Pazar Yaklaşımı  1102
8.6.3.2 Maliyet Yaklaşımı  1102
8.6.3.3 Gelir Yaklaşımı  1102
8.6.4 AVM Değerlemesinde Önemli Konular  1104
8.6.4.1 Kira Sözleşmeleri  1104
8.6.4.2 İşletme Gideri  1104
8.6.4.3 Doluluk Oranı  1104
8.6.4.4 Marka Karması  1105
8.6.4.5 Yapılaşma Hakkı  1105
8.7 AKARYAKIT İSTASYONLARI DEĞERLEMESİ  1105
8.7.1 Akaryakıt İstasyonlarına İlişkin Tanımlar  1105
8.7.2 İstasyon Kurulum Süreci  1107
8.7.2.1 İnşaat Sonrası Alınacak Belgeler  1107
8.7.2.2 Çalışma Ruhsatı İçin Görüşü Gereken Kurumlar ve Belgeler  1108
8.7.2.3 EPDK Lisansı  1108
8.7.2.4 Asgari Mesafe Tespit Tutanağı  1108
8.7.2.5 İntifa Hakkı, Kira Şerhi, İpotek  1109
8.7.2.5.1 İntifa Hakkı  1109
8.7.2.5.2 Kira Şerhi  1109
8.7.2.5.3 İpotek  1109
8.7.2.6 Sözleşmeler  1109
8.7.2.6.1 Bayilik Sözleşmesi  1109
8.7.2.6.2 Akaryakıt İstasyonlarında İntifa Hakkı Sözleşmeleri  1111
8.7.2.7 Akaryakıt İstasyonlarında Bayilik ve Lisans Alma Koşulları  1112
8.7.3 Akaryakıt İstasyonları Değerlemesinde Mülkiyet İncelemeleri  1113
8.7.4 Akaryakıt İstasyonlarının Değerlemesinde İmar ve Planlama Açısından İnceleme  1115
8.7.5 Akaryakıt ve LPG İstasyonlarını Değerleme  1120
8.7.5.1 Analizler  1120
8.7.5.1.1 Konum Analizi  1121
8.7.5.1.2 Ticari Yoğunluk  1121
8.7.5.1.3 Yapı Donanım Analizleri  1121
8.7.5.1.4 Gelir Verileri  1122
8.7.5.2 Akaryakıt İstasyonu Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler  1122
8.7.5.2.1 Pazar Yaklaşımı  1122
8.7.5.2.2 Gelir Yaklaşımı  1122
8.7.5.2.3 Maliyet Yaklaşımı  1127
8.7.5.2.4 Rapor Ekleri  1128
8.7.6 Değerleme Sürecinde Karşılaşılan Sorunlar  1128
8.7.7 Sonuç ve Öneriler  1130
8.8 KIYI YAPILARI (MARİNA, YAT ÇEKEK YERİ) DEĞERLEMESİ  1131
8.8.1 Karşılaştırma ve Maliyet Yöntemlerinin Birlikte Kullanılması  1133
8.8.1.1 Karşılaştırma Yöntemine Göre Arsaların Değerlemesi  1133
8.8.1.2 Maliyet Yöntemine Göre Yapıların Değerinin Saptanması  1134
8.8.1.2 Karşılaştırma ve Maliyet Yöntemine Göre Toplam Değer  1135
8.8.3 Gelir Yöntemine Göre Değer Belirleme  1136
8.8.4 Tersane Değerlemesi Örneği  1139
8.8.5 Sonuç ve Düşünceler  1141
8.9 FABRİKA DEĞERLEMESİ  1142
8.9.1 Fabrika ile İlgili Kavramlar  1142
8.9.2 Fabrikanın Diğer Taşınmazlardan Ayrılan Yönleri  1143
8.9.3 Fabrika Türleri  1145
8.9.3.1 Emlak Vergisi Tebliğine Göre  1146
8.9.3.2 Yapım Tekniklerine Göre  1146
8.9.3.3 Taşıyıcı Sistemine Göre  1147
8.9.3.4 Temel Sistemine Göre  1147
8.9.3.5 Çatı Sistemine Göre  1147
8.9.3.6 Cephe Sistemine Göre  1148
8.9.3.7 İş Sağlığı ve Güvenliği Tehlike Sınıfına Göre  1148
8.9.3.8 Üretilen Ürüne Göre  1148
8.9.3.9 Değerleme Kriterlerine Göre  1149
8.9.4 Fabrikaların Tabi Oldukları Hukuk Kaynakları  1150
8.9.5 Fabrika Değerlemesinde Değer Tanımı ve Değerleme Yöntemleri  1150
8.9.5.1 Değerleme ile İlgili Tanımlar  1150
8.9.5.2 Fabrika Değerleme Yöntemleri  1152
8.9.5.3 Maliyet Yöntemine Dayalı Değerlemenin Tanımı ve Çeşitleri  1153
8.9.6 Fabrika Değerlemesi Öncesi Yapılacaklar ve Talep Edilecek Belgelerle Bilgiler  1155
8.9.6.1 Fabrika Değerlemesi Öncesi Yapılacaklar  1155
8.9.6.2 Fabrika Değerlemesi Öncesi Talep Edilecek Bilgiler ve Belgeler  1157
8.9.7 Fabrika Değerlemesi Raporunda Bulunması Gereken Özet Bilgiler  1158
8.9.8 Fabrika Değerlemesinde Dikkat Edilecek Noktalar  1159
8.9.9 Fabrika Değerlemesi İçin Örnek  1163
8.10 İRTİFAK HAKKI DEĞERLEMESİ  1171
8.10.1 Genel Olarak İrtifak Hakları ve Değerleme  1171
8.10.2 Uygulamada İrtifak Hakkı Değerlemeleri  1176
8.10.3 Kamulaştırmada İrtifak Hakkı ve Uygulaması  1182
8.10.4 Diğer Örnekler  1187
8.10.5 İntifa Hakkı Değerlemesi  1192
8.10.6 Üst Hakkı Değerlemesi  1194
8.11 ŞEREFİYELENDİRMELER  1195
8.11.1 Yasalarda Şerefiye  1195
8.11.1.1 3194 Sayılı İmar Yasası’na Göre Şerefiyelendirme  1195
8.11.1.2 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’na Göre Şerefiyelendirme  1196
8.11.1.3 1163 Sayılı Kooperatifler Yasası’na Göre Şerefiyelendirme  1196
8.11.1.4 Belediye ve Belediye Şirketlerince Yapılacak Konutların Şerefiyelendirilmesi  1197
8.11.2 Uygulama Açısından Şerefiye  1198
8.11.3 Şerefiyendirme Çalışmaları Uygulama Örnekleri  1201
8.11.3.1 Şerefiyelendirme Raporları Nasıl Hazırlanır?  1202
8.11.3.2 Tamamlanmış Konut Sitesi İçin Şerefiyelendirme / Değerleme Çalışması Örneği  1204
8.11.3.2.1 Konum Faktörü  1205
8.11.3.2.2 Manzara Faktörü  1205
8.11.3.2.3 Kat Faktörü  1206
8.11.3.2.4 Cephe Faktörü  1206
8.11.3.2.5 Yön Faktörü  1207
8.11.3.2.5 Sonuç  1207
8.11.3.3 Proje Aşamasındaki Konut Sitesi İçin Şerefiyelendirme / Değerleme Çalışması Örneği  1208
8.11.3.4 Dükkân, Mağaza vb. Ticari Alanların Şerefiyelendirilmesi  1209
8.11.3.5 Mağaza Şerefiyelendirme Çalışması Örneği  1210
8.12 ECRİMİSİL İŞLEMLERİ VE DEĞERLEMESİ  1211
8.12.1 Ecrimisil ve İşgalci Kavramları  1211
8.12.2 Ecrimisilin Yasal Mevzuatı  1212
8.12.3 Ecrimisil Tespit İşlemleri  1213
8.12.3.1. Taşınmaz Tespit Tutanağı  1214
8.12.3.2 Tespit İşlemlerinde Süre  1214
8.12.3.3 Tespit Sonucu Ecrimisil Talep Etmenin Koşulları  1214
8.12.3.3.1 Hazineye Ait Taşınmazın İşgal Edilmiş Olması  1214
8.12.3.3.2 Kullanıcıların Hakkı Bulunmaması ve İdarenin Rızasının Olmaması  1214
8.12.4 Ecrimisil Takdir İşlemleri  1215
8.12.5 Ecrimisil Tebliğ İşlemleri  1218
8.12.6 Ecrimisil Tahsil İşlemleri  1218
8.12.6.1 Vadesinde Ödenmeyen Ecrimisiller  1218
8.12.6.2 Ecrimisilin Taksitle Ödenmesi  1219
8.12.6.3 Ecrimisilde İndirim  1219
Bölüm 9
ALMANYA’DA TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ
9.1 GENEL  1223
9.2 ALMANYA FEDERAL İMAR YASASI (AFİY)’NIN DEĞERLEMEYE İLİŞKİN HÜKÜMLERİ  1226
9.3 TAŞINMAZLARIN PİYASA (RAYİÇ) DEĞERLERİNİN SAPTANMASINA İLİŞKİN İLKELER TÜZÜĞÜ (Taşınmaz Değerlemesi Tüzüğü, ImmoWertV)  1230
9.4 KARŞILAŞTIRMA DEĞERİNİN VE TOPRAK DEĞERİNİN BELİRLENMESİ YÖNERGESİ (Vergleichswertrichtlinie, VW–RL)  1240
9.5 GELİR DEĞERİNİN BELİRLENMESİ YÖNERGESİ (Ertragswertrichtlinien, EW–RL)  1257
9.6 MALİYET DEĞERİNİN BELİRLENMESİ YÖNERGESİ (Sachwertrichtlinie, SW–RL)  1280
Bölüm 10
ULUSLARARASI DEĞERLEME STANDARTLARI
ULUSLARARASI DEĞERLEME STANDARTLARI 2017  1293
Ek 1: ALIŞTIRMA SORULARININ ÇÖZÜMLERİ  1355
Ek 2: TERİMLER VE SİMGELER  1369
Kaynaklar  1375
Kavramlar Dizini  1391
Özgeçmişler  1399
 


 
Kitap
Bülten
Kitap
Kitap
İndirimli Kitaplar
 
 
Ana Sayfa | Hakkımızda | Bülten | Gizlilik ve Çerez Sözleşmesi | Üye Sayfası | Yardım | İletişim

Seçkin Yayıncılık San. Tic. A.Ş.
Copyright © 1996 - 2019